多元化驅動 國內房企海外市場開疆拓土

　　日前,保利集團以約1.45萬億英鎊的總價購入倫敦優質辦公樓項目,該項目包括約1.2萬平方米的甲級辦公樓及一些配套零售物業。據悉,這是保利集團在英國完成的首次物業收購。除保利外,國內房企在海外佈局發展也一直動作頻頻,相較于住宅地産,商業地産的海外“操刀”難度更大,房企緣何斥鉅資到海外開疆拓土?

　　多元化驅動

　　據了解,地産類標的因本身具有資産配置和投資的雙重特色,日益成為中國企業海外並購的寵兒,包括中國銀行、中國人壽、綠地集團等金融、房地産企業,頻頻傳出收購海外地産的消息,而收購標的幾乎都是商業地産,且多為當地地標。

　　仲量聯行國際資本集團中國區總監夏飏飏在接受中國商報記者採訪時表示:“現在全球經濟仍然處在波動期間,大型房企為了更好抵禦風險,利用配置海外優質資産進行對衝,整體的大投資背景使得房企不得不進行多元化配置。”

　　“中國的大型房企,尤其是品牌企業,由於他們本身的資金流非常充裕,再加上銀行也十分樂意為其提供貸款。儘管目前一些銀行對國內的部分開發項目不太看好,項目貸款比較困難,但他們對海外優質項目很有興趣,加上銀行本身也在尋求新的投資標的,類似於民生銀行等商業銀行,一般他們所提供融資的金額都是1億元人民幣起步。從融資的角度來説,銀行願意為中資企業走出去提供資金,一定程度上也推動了更多品牌房企去海外開拓市場。”鏈家海外事業部美加總監劉震告訴中國商報記者。

　　頻頻出海操作,是否意味著品牌房企對國內市場不再看好?或者説這會在多大程度上對國內的地産項目産生影響呢?

　　中投顧問房地産行業研究員韓長吉向記者介紹:“對於我國地産行業而言,投資者資金外流,不利於國內房地産企業融資和投資增速的提高,國內房企增速或進一步放緩,房地産行業調整以及市場集中度的提升將在未來有所體現。”

　　夏飏飏表示:“實際上在倫敦收購成熟物業、購買寫字樓的中資企業中,房企並非主導力量,更多的是一些險資。然而無論是險資還是房地産企業,尋求海外資産配置與其在國內市場的表現並不衝突,都是企業為了尋求多元化配置而進行的操作。”

　　收購:低風險操作

　　中資房企在走出去的道路上進行了一系列的摸索,而當下國內的個人境外置業需求呈現“井噴”也是在一定程度上助推了這種趨勢。在房企走出去的大背景下,大大小小的房企都會條件反射般地思考一個問題:海外收購或建設的地産項目其未來銷售對像是當地居民還是中國的富裕人群?

　　“從現狀來看,走出去的中資房企境外項目大多數還是針對所在國當地居民,可能其中華僑的比例會偏高一些,但主體客戶絕對不是國內客戶。這與國內開發商的初衷多多少少有點背離。理想很豐滿,但是現實很骨感。部分企業很容易被國內個人境外置業需求井噴現象所鼓動,然後去境外拿地、開發、銷售。當然,海外開發失敗的案例之前就存在,部分小型房地産企業在開發過程中是吃過虧的,有些拿到手裏的地根本處理不掉,後來直接導致投資終止。”劉震説。

　　劉震表示,“為什麼現在的收購以股權入股的方式更加盛行,因為其隱含風險更小,投資回報率也更加穩定。以萬科與美國鐵獅門在舊金山合作的一項目為例,從前期的拿地到中期的開發到最後的銷售,實際上都是由當地的鐵獅門操盤,萬科只是投入部分資金佔一定股份。像萬科的這種做法比較聰明,因為一旦深入地介入開發階段,走出去的房企很有可能在項目的初期就出現嚴重的‘水土不服’。”

　　夏飏飏也對記者表示,“收購已經成型的地産項目,對於尋求海外發展的國內房企來説,是一種穩紮穩打的方式,其風險相對是較低的。”

　　“以倫敦市場為例,至少在未來的3-5年內前景十分可期。從全球幾個核心市場來看,倫敦相對透明度高,而且所有的商業投資資訊及材料都可以通過公開資料進行查詢,從法律穩定、稅務等角度觀察,整體投資環境較有優勢。由於不動産的流動性很低,但倫敦和紐約在近20年內一直都是世界上交易量數一數二的市場,這就相當於把流動性不是很高的資産在特定環境下變成了流動性極高的項目,即關注那些只要我賣,就有人買的市場。”夏飏飏表示。

　　“從商業地産角度來看,以寫字樓為例,海外市場也與國內市場不同,國內寫字樓一般租約為3年,3年一續租,然而倫敦的租約要比國內長得多,一般都是10年甚至20年。從開發商的角度來看則大大降低了租賃風險。換句話來説,即所收購項目內所有的物業、管理、保險等其他費用基本上都由租客承擔,租金為業主提供了穩定的資金流,從投資回報的角度即覆蓋了企業原本的貸款及利息,還能帶來額外收入。從商業回報角度看,倫敦目前的利息仍然處於低位,近幾年當地房價上漲得也不錯,除去租金收入,所購項目仍能享受租約期內的保值增值,這對於國內開發商來説,幾乎是一種無風險的投資方式。”夏飏飏説。

　　儘管投資海外商業地産項目的商機無限,但投資這把“雙刃劍”的背後風險仍存,華美酒店顧問有限公司趙煥焱接受中國商報記者採訪時表示:“對於根植于國內市場的房企大鱷來説,一方面,進軍國際市場難免會遇到文化差異、法律理念、勞工環境等多方面挑戰,不確定性因素會比國內更多;另一方面,由於國際資本格局的變化所帶來的匯率風險,對於中國開發商來説,其潛在影響並不小。”

　　據悉,目前國內走出去的房企,大部分仍處在項目開發或經營初期,大部分沒有可供參考的成績單,至於海外撈金是否行得通,一切仍有待市場考驗。