因城施策才能有效調控樓市

　　當下的房地産市場是複雜的,樓市分化傾向進一步加劇,極少數一二線城市的暴漲不能被解讀為市場整體性回暖。在這樣的背景下,只有真正堅持因城施策,才能有的放矢,使調控收到實效。在積壓嚴重地區,主要工作是積極去庫存;對少數價格暴漲、銷售火爆的一二線城市,則必須堅持住房的居住屬性,防止房價過快上漲

　　對歲末年初房地産領域的判斷與關注,不少專業人士認為主要集中在兩個關鍵詞上,一是“回暖”,二是“分化”。回暖主要體現在銷售價格回升,分化則體現在價格、銷售、庫存等諸多方面。總之,如果用一個詞反映房地産市場的特點,那就是“複雜”。

　　相當長一段時間內,一些業內人士把房價上漲視為房地産市場火爆的標誌;相反,房價下降時,則認為樓市不景氣。這種判斷過於簡單化。

　　國家統計局發佈的數據顯示,2015年12月,全國70個大中城市新建商品住宅同比綜合平均漲幅7.7%,比上月又上升1.2個百分點。但在翹尾因素已基本消除的基礎上,同比價格下降城市仍居大多數。再深入分析70個城市的具體數據可以發現,綜合平均漲幅的提高主要是由北上廣深等極少數城市拉動的。與此同時,還應看到,投資、建設、土地購置方面的長期態勢及銷售領域出現了一些新跡象。2015年,在具有先行意義的幾個關鍵指標中,房地産開發投資呈逐月下降態勢,全年累計已降至1%的新低;房屋新開工面積總體也呈下降之勢,全年降幅為14%;房地産企業土地購置面積全年降幅為31.7%。去年末,商品房待售面積達71853萬平方米,比上年末增加9684萬平方米。

　　以上數據説明什麼?一是,樓市分化傾向進一步加劇,極少數一二線城市的暴漲不能被解讀為整體市場回暖;二是,以降息、降準、改變房貸政策、取消限購限貸限外等為主要內容的調控措施,確使部分有支付能力的改善性需求得到釋放,但房地産市場並未出現整體性回暖。在這樣的背景下,只有真正堅持因城施策,才能使調控收到實效。

　　在積壓嚴重地區,主要工作是積極去庫存。而要實現這一目標,切實鼓勵開發商降房價是一個抓手。降房價既靠開發商悟性,也靠政府點撥。開發商和地方政府都應該明白,如果房價長期偏離價值、房價收入比長期高於正常水準,任何刺激措施的效果都只能是短期的或局部的。而在中國之大、人口之多、城鎮化進程尚未完結、多數百姓收入還沒有達到平均水準的現實面前,即使存在一定程度的房地産泡沫,也遠未達到人人有理想住房的程度。鼓勵開發商降價,讓價格回歸價值,就會創造更多有支付能力的需求,使房地産真正去庫存,使開發商真正走出困境。

　　即使同為三四線城市,庫存和積壓情況也不盡相同。所以,應該通過普查或專項調查,摸清現有房屋存量和在建數量,對比人口規模、結構、住房現狀、收入水準及城市容量,判斷分析過剩程度,制定可行的去庫存方案。如果降價仍不能有效消化庫存,可以參考相關政策,將部分待售商品房改做廉租房。這將有利於在“去庫存”的過程中,促進中低收入家庭或個人改善居住環境,也有利於企業走出困境。當然,對其中的具體細節,還要認真調研並兼顧各方利益。

　　對少數價格暴漲、銷售火爆的一二線城市,則必須堅持住房的居住屬性,防止房價過快上漲。如果投資行為繼續拉高房價,必然加大價格背離價值的程度,既使更多中低收入者望房興嘆,也加劇了房地産市場的泡沫化程度,加大了潛在風險。所以,這些城市應繼續實施現行的限購限貸措施,已經放鬆措施的應該適時恢復,切不可為短期增長因小失大。應該看到,即使在這些城市,如果堅持此前的調控原則甚至適度降低房價,也會釋放更多潛在需求,滿足更多剛需和改善性需求,使更多中低收入者的居住品質有所提升和改善。(潘 璠)