房價漲幅遠遠趕不上地價 土地市場持續火熱蘊含風險

　　新年伊始，土地市場延續2015年下半年以來的火熱勢頭，甚至更為火爆。

　　1月29日下午，在經過87輪競拍後，上海建工和南京奧和聯合體以64.8億元競得河西中部的G68地塊，樓面價達到42561元/平方米，溢價率為139.5%，該地塊刷新南京地價紀錄。

　　同一天，綠地以18億元將上海青浦區重固鎮福泉山路南側一幅地塊收入囊中，樓板價14934元/平方米，溢價率113.34%。1月21日，上海出讓閔行區馬橋鎮一地塊，最終溢價率189.20%，樓板價2.8972萬元/平方米。

　　在華南，1月22日，位於廣佛交界處的一宗江景地塊，被時代地産以64億元總價獲得，折合樓面地價約1.5萬元/平方米，成為佛山新“地王”。時代地産在該“地王”附近的在售樓盤為時代水岸，去年3月拿地時項目樓面地價僅約7500元/平方米。相差不到一年，同地段地塊樓面地價漲了一倍。

　　根據中原地産市場研究部統計，1月份20大標桿房企合計拿地金額突破了441億，繼續維持高位。多家企業在2015年三季度開始加速積極拿地，保利、萬科、華潤、恒大等企業拿地均非常積極，整體看，房企拿地主要集中在一線城市和二線核心城市。

　　中原地産首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》稱，“地王”頻出並不代表土地市場情況就好，去年全國土地出讓金還下降了23.9%。由於中小城市市場實在太差，大家都不敢拿地，所以導致大部分資金、企業都集中到一線和二線核心城市拿地，出於“避險”的選擇，推高了一二線城市的房價。

　　上海易居房地産研究院近期發佈的報告顯示，2014年一線城市土地成交均價為7429元/平方米，2015年成交價不斷攀升，全年土地成交均價漲至13745元/平方米，同比增幅高達85%。該院預計，2016年土地平均購置價格增幅將進一步擴大，全年增長10%左右。

　　在這種情況下，市場也蘊含著不小的風險。張大偉説，過去地王出現的原因大多是房價上漲使大家有這個預期。但2015年深圳房價漲得快，其他城市漲得都不快，房價漲幅遠遠趕不上地價漲幅。“雖然2008年~2011年也有很多地王，但當時的地王比較分散，現在的地王卻特別集中。過去的地王是你算得過賬的，以市場預期來計算地王，現在的地王完全沒法算賬。”

　　合富房地産經濟研究院院長龍斌對《第一財經日報》分析，現在的問題在於，土地出讓價格如此之貴，開發商的利潤空間已經非常狹小。以廣州西邊的廣鋼新城為例，土地樓面價已經2萬多了，但建成後只能賣3萬左右，“開發商的壓力非常大，要做大投入才行，因為地鐵再過兩站到廣佛交界處的南海，價格只有一半左右。”

　　“現在你別看大家在廣州拿地很積極，但相比售價來看壓力非常大，有些項目是虧損在賣，這種市場是不健康的。”龍斌説，有些企業不拿地就無法佔有市場，就有被淘汰的風險，但一拿地後就有經營的壓力。

　　張大偉説，2016年上半年地價還是會繼續上漲，但這種出於“避險”考慮的選擇最後也可能會帶來很多風險，尤其是在目前經濟轉型過程中，經濟發展在減速，去年三季度拿下的一大撥地王都會在2016年下半年上市。“到時候如果上市賣不出去，也有較大的風險。而且可能會有踩踏效應，一旦出現問題，對市場的心理影響比較大。”

　　對此，廣東省人大代表、時代地産董事長岑釗雄在接受《第一財經日報》採訪時認為，土地價格由市場自動調節，很難判斷到底是高還是低，最終還是取決於消費者是否有消費力去承受。“市場就是一個最好的調節器，消費者承受不了，這個價格賣不動，那麼企業就肯定要調整價格。不必對地王過於擔心。”

　　他説，目前有能力在市場上買地的發展商都是行業裏面做得比較好的，它們有自己的判斷，沒有人會糊裏糊塗地去買一塊很貴的地。