【新常態 光明論】“從去庫存”到“房子不是炒的”中國房産將迎歷史轉折

　　2016-12-23 09:44:15來源:光明網-經濟頻道作者:責任編輯:張琳 編者按:房地産首要的是民生政策,人應該有房子住,這是最基本的要求,可惜在過去10多年,房子成了創收和穩增長的工具,房價泡沫傷害了社會公平,也影響了老百姓的士氣。在12月21日中央財經領導小組會議第十四次會議上,抑制房地産泡沫被列為“解決好人民群眾普遍關心的突出問題”之一,再次被提及。回歸到“民生”,這是一次重大的制度糾偏。會議提出:“規範住房租賃市場和抑制房地産泡沫,是實現住有所居的重大民生工程”。值得關注的是,去年中央財經領導小組會議上提到房地産“去庫存”,而現在則將房地産視為“重大民生工程”。知名經濟學家馬光遠指出,這次會議的重大意義不在“抑制房地産泡沫”,而在於讓房地産告別經濟政策,回歸民生和社會政策的基本屬性,這無疑是中國房地産政策的巨大變化。經作者授權,《新常態 光明論》欄目以下刊發馬光遠的約稿文章以饗讀者。

　　圖為山東省青島即墨市剛剛竣工的居民樓 董乃德/攝

　　 作者:民建中央經濟委員會副主任、經濟學家馬光遠

　　 在12月21日中央財經領導小組會議第十四次會議上,抑制房地産泡沫被列為“解決好人民群眾普遍關心的突出問題”之一,再次被提及。

　　 會議提出:“規範住房租賃市場和抑制房地産泡沫,是實現住有所居的重大民生工程。” 需要提及的是,在去年中央財經領導小組會議上,提到房地産,主題是“去庫存”,而現在將房地産視為“重大民生工程”。

　　 筆者認為,這次會議的重大意義不在“抑制房地産泡沫”,而在於讓房地産告別經濟政策,回歸民生和社會政策的基本屬性,這無疑是中國房地産政策的巨大變化。

　　 長期以來,房地産作為支柱産業,在穩增長和地方政府創收方面發揮了獨特的作用,以至於形成了對房地産的過度的依賴。每一次經濟下行,房地産都首當其衝,成為對衝經濟下行風險的首要工具。同時,土地出讓金也逐漸成為地方政府收入的主要來源,很多地方,土地出讓收入佔財政收入的比重超過了50%。對土地財政和房地産的過度依賴,一方面導致房地産行業的種種亂象,同時,隨著房價的上漲,房子也逐漸脫離了居住的基本功能,成為資産配置的主要工具。

　　 在這種思維下,中國房地産承擔了過多的脫離房子基本功能的“任務”。使得中國的房地産政策越來越偏離主題。為什麼要蓋房子,蓋房子為什麼,為什麼要買房子,這些幾乎不是問題的問題,因為房地産政策過於“經濟化”和功利化而成了中國社會和中國經濟的大問題。

　　 當房子偏離了“居住”的主題,房地産就會走上歪路。過去多年,各界人士不斷呼籲不要把當地産政策定位為經濟政策,而更應定位成社會政策和民生政策,這無疑是對的。

　　 但是,由於過去多年來偏離這個主題太遠,房地産政策糾偏的任務很重。比如房地産去庫存,三四線的庫存仍然龐大,卻再次助長了一線城市和部分二線城市的瘋漲,導致了極為驚人的一次房價泡沫。同時,由於地方政府在房地産中的利益關係,通過各種手段製造住房短缺,比如在土地出讓等方面,人為製造供應短缺和恐慌,導致房價進一步上漲。

　　 早在今年5月9日,人民日報在發表“權威人士”談話時,就明確提出讓樓市回歸自己的功能定位,不能簡單作為穩增長的手段。“權威人士”提出讓樓市回歸本質,是對過去房地産政策的重大糾偏。“權威人士”醍醐灌頂的提出,“房子是給人住的,這個定位不能偏離”,並且提出要通過人的城鎮化“去庫存”,而不應通過加杠桿“去庫存”,可謂一語中的。

　　 要讓房子成為人居住的心靈家園,要讓房子回到那些需要住房的人手裏。這需要中國房地産制度的重構。而房地産政策從“經濟政策”回歸到“民生政策”,是制度重構的提前和基礎。只有房子不再成為穩增長的工具和地方政府創收的手段,房地産市場才有可能真正健康,房子才有可能回歸居住。

　　 當然,要抑制房地産泡沫,讓房子真正成為“住的”而不是“炒的”的關鍵,在於中國房地産制度的重構和長效機制的建立。

　　 早在2013年一次政治局集體學習時,習近平就提出了中國房地産長效機制和制度建設的框架體系。他提出要處理好住房建設上的 “四大關係”,包括:政府提供公共服務和市場化的關係、住房發展的經濟功能和社會功能的關係、需要和可能的關係、住房保障和防止福利陷阱的關係,特別是提出了構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系,明確了市場和政府的邊界。

　　 而這次中央財經小組會議要求圍繞住房的居住屬性,以滿足新市民住房需求為主要出發點,以建立購租並舉的住房制度為主要方向,以市場為主滿足多層次需求,以政府為主提供基本保障,分類調控,地方為主,金融、財稅、土地、市場監管等多策並舉,形成長遠的制度安排,讓全體人民住有所居。

　　 筆者認為,中國房地産制度建設和長效機制的框架基本建立。未來將以居住功能為出發點,以市場和政府各位的定位為基準,在土地制度、住房信貸制度、稅收制度、住房保障制度以及交易制等方面構建起合理的、能夠滿足老百姓基本居住需求的制度體系,房地産將告別“增長工具”,而成為真正的民生産業。

　　 未來長效機制的出發點是民生,是居住功能。而且對市場和政府在住房問題上的定位和邊界給予明確界定:“以市場為主滿足多層次需求,以政府為主提供基本保障”。關於長效機制的問題,我也會專文論述。

　　 房地産首要的是民生政策,人應該有房子住,這是最基本的要求,可惜在過去10多年,房子成了創收和穩增長的工具,房價泡沫傷害了社會公平,也影響了老百姓的士氣。回歸到“民生”,這是一次重大的制度糾偏。