風波過後 長租公寓的蛻變與重生

　　對租房市場來説，這是一個不尋常的春天。按照往年經驗，3、4月通常是北京租房市場的傳統旺季，但疫情緩和後的這個春天，北京租房市場似乎還未真正回暖。相比起來，反倒是經歷了去年一連串風波的長租公寓依舊受捧，除了品質好、家電齊全、規則清晰等固有優勢之外，“經歷一輪淘汰依舊還在”的邏輯，讓不少人認為長租公寓的風險已經得到了一定程度的釋放。北京商報記者走訪發現，租金貸偃旗息鼓，挨過風波的長租公寓，似乎也正逐漸步入正軌。

　　長租公寓意外搶手

　　“今年春天租房的人沒有往年那麼多了。”這是在天通苑從事租房仲介工作的小陸最直觀的感受。她在這裡已經工作了三年多，而她選擇的天通苑區域，也被外界戲稱為“亞洲最大小區”“北漂聚集地”。據了解，天通苑共有16個分區、645棟樓，常住人口近50萬。

　　北京的租房市場熱度一直有著很強的時間性，3月後往往伴隨年後大量人員返京，同時許多外地畢業生、海歸等人員也會在此時進京找工作。但今年的情況略有不同，小陸對北京商報記者表示，2月底剛過完年的時候，看房的人還多一些，但3月開始就比較冷清了。

　　同樣的情況在北京其他地區也得到了印證。負責蓮花橋地區的房先生也對北京商報記者表示：“隨著疫情防控政策調整，對租房市場有利好，但程度現在不好判斷，真正火熱起來可能還要一段時間。”根據我愛我家研究院的數據，今年春節過後，月交易量依然保持自去年9月以來的下行趨勢。儘管今年2月每平方米平均租金有明顯漲勢，環比上漲4.1%，但相較去年同期依然下跌2.6%。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受北京商報記者採訪時分析稱：“現在仍未出現找工作的熱潮，冷淡反而是正常現象。夏季時，隨著找工作和跳槽的情況出現，也有可能會火熱起來。”

　　但與傳統租房市場的平淡不同，儘管去年多個長租公寓品牌出現問題，但風波過後，在長租公寓平臺尋找房源的租客卻依然絡繹不絕。“雖然價格會高一些，但長租公寓的房間品質好，家電傢具都齊全，寬頻水電費用的規則都很清晰，租後的維修保潔服務也不需要操心，對我來説性價比很高。”住在一家平臺房源的租房者小蔡看中的是這類公寓的配套服務。對於此前的風波，小蔡表示：“如果因為‘爆雷’就完全不考慮長租公寓的話，就有些因噎廢食了。儘管有之前的事情，但我想經歷了這一輪市場淘汰，以及國家出臺的一些管控措施，風險會小很多。”

　　同樣，在被問及此前的風波影響時，位於天壇附近的一位集中式長租公寓的管家也告訴北京商報記者：“很多租客問我，我都會説我們不會有問題。一個是我們之前沒出問題，另一個，你也能看到，我們的房源都很緊俏，平臺運營情況也很好。”

　　相比分散式長租公寓，集中式長租公寓“一房難求”的情況更是矚目。北京商報記者在幾家集中式長租公寓的App上發現，空房寥寥無幾，大部分門店和房型均顯示已滿房。立水橋的一位長租公寓管家小謝告訴記者，想要預訂的話，至少要提前一個月甚至兩個月就決定簽約。

　　偃旗息鼓的租金貸

　　長租公寓的優勢一目了然，替業主解決了招租、維修等一系列問題，又給租客帶來了找房便利，同時也提升了租房體驗。中原地産首席分析師張大偉分析稱，集中式的長租公寓比較穩定，由大資産擁有者進行改造，且數量比較多，比較集中，因此租金相對平穩，這也是政策鼓勵的方向。而分散式的是傳統租房的改造版，並不屬於政策鼓勵的方向。

　　但從過往經驗看，長租公寓也因涉及租金貸問題而埋下了不少隱患。小李是北京的一名在讀研究生，2020年6月他本科畢業時需要租房，因此使用了一家長租公寓平臺針對應屆畢業生推出的相應活動。根據活動規則，畢業生不僅可以免押金，還可以按月交租，看起來對學生非常友好。

　　但小李對北京商報記者表示，直到簽約時，他才注意到在房屋租賃合同之外，還有一份貸款合同。這份租房合同和其他租客一樣都是與作為甲方的長租公寓平臺簽訂的，但另一份合同卻是與金融機構進行簽約，這是之前仲介沒有跟他説明的。

　　北京市東元律師事務所合夥人律師李松對北京商報記者表示：“租房者與仲介簽訂的，名為租房合同，實為貸款合同。此貸款合同主要以租房者的個人信用做擔保獲得一年貸款。同時，合同中約定的服務費，事實上為貸款利息。”

　　目前，北京商報記者在多家長租公寓平臺上發現，平臺均顯示提供押一付一的選項，有些平臺月付會較季付價格稍高。在問及月付是否是租金貸時，多位仲介均表示了否認，並表明押一付一是寫在房屋租賃合同中，不涉及第三方金融機構。

　　李松表示：“租房者如與房産仲介簽訂租房合同，應當認真查閱租房合同相關內容事項，謹慎簽字。實踐中可能出現讓租房者關注分期公眾號且手持身份證拍照等，更要留意小心。”

　　風波之後回歸正軌

　　過去一年，長租公寓是住房租賃市場繞不開的關鍵詞之一。而經歷了一系列風波之後，長租公寓也加速回歸正軌。今年全國兩會期間，“規範發展長租房市場”首次被寫進政府工作報告，強監管的意味不言而喻。與此同時，國家“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要也提到，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度。具體而言，要加快培育和發展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，擴大城市租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。

　　而在這之前，針對長租公寓市場可能存在的風險和問題，2020年9月7日，住建部便已發佈《住房租賃條例（徵求意見稿）》，提出60余條監管措施，將長租公寓“高收低出”“長收短付”“租金貸”等容易引發糾紛的現象納入監管。

　　據了解，為保證租賃市場能夠回歸正軌，今年2月以來，已有北京、上海、廣州、深圳等6個省市先後出臺關於房屋租賃的政策。以北京為例，今年2月，北京市住建委等部門便聯合印發了相關文件，明確表示預收租金金額不能超過3個月租金，同時押金也將由北京房地産仲介行業協會建立的專用賬戶託管。此舉的目的，旨在讓長租公寓能夠保持一個更加安全健康的發展狀態。

　　政策規範之外，企業自身也正重整。其中的關鍵指標之一便是出租率，據了解，一般而言，長租公寓行業理想的出租水準通常在90%-95%左右，但此前“陣亡”的長租公寓中，不乏出租率低於50%甚至30%的企業。

　　但隨著疫情的控制以及市場風險的出清，長租公寓的入住率也出現了回升。不久前，多家上市房企年報集中披露，長租公寓方面的情況也隨之浮出水面。以萬科為例，其年報顯示，截至2020年底，萬科集團運營管理長租公寓18.44萬間，累計開業14.24萬間。截至報告期末，已開業項目的整體出租率超過95%。此外，龍湖集團的年報也顯示，2020年長租公寓方面，冠寓已開業9萬間，整體出租率為88.5%，其中開業超過6個月的項目出租率為93.3%。而在收入方面，業績報告顯示,龍湖集團租賃住房收入約為18.11億元，而去年同期則為11.75億元。