長租公寓要求減租惹爭議 律師：將疫情適用不可抗力需謹慎

　　長租公寓要求業主減租惹爭議

　　律師：將疫情適用不可抗力需謹慎

　　本報記者 趙瑩瑩

　　“因為疫情屬於不可抗力因素，您得給租戶減免1個月的房租，這是公司政策。”近幾日，北京不少業主都接到了一通電話，運營方蛋殼公寓以新型冠狀病毒感染肺炎疫情為由，通知業主要減免1個月的房租。面對疫情，共克時艱，本是善舉，可蛋殼公寓單方面的通知，不僅引發業主維權，甚至還遭到租客抱怨。律師表示，不可抗力的適用需謹慎，減免租金應由經營方與業主個人協商達成。

　　業主被要求減免租金

　　業主張先生是3日上午接到蛋殼公寓打來的電話。經紀人在電話中説，由於新型冠狀病毒感染肺炎疫情導致很多地方封城斷路，公司已針對湖北租客給予租金減免。現在，北京也要仿傚湖北的做法，為租客減免3個月的房租。其中，蛋殼公寓負擔2個月的房租，張先生作為業主負擔1個月的房租。“為租戶減免租金是可以的，但口説無憑，您有蓋章的文件麼？”張先生提出要先查看公司文件，誰料，對方立即改口，説覺得1個月多的話10天也行，或者再不行，緩付1個月、10天的租金也可以。　　

　　一通電話裏改口三次，這讓張先生覺得很古怪。“這到底是不是真給租戶減負呢？別打著疫情的幌子，只為給它自己減負。”2018年將房屋委託給蛋殼公寓的業主小飛，幾天前也接到電話，通知由於新型冠狀病毒感染肺炎疫情，不少租客無法回京，屬於不可抗力因素，要求他給予至少1個月的租金減免。“我要求他證明住在我房子裏的租戶確實來自疫情嚴重地區，那我立即同意，對方就説再給我回電話。幾天過去了，並沒有電話。”小飛説，按合同約定應該在春節前打給他的租金，蛋殼公寓至今沒付。　

　　張先生和小飛的情況並非個案。在新浪微博上，不少業主都對蛋殼公寓單方要求業主減免租金提出質疑，這些業主分佈在北京、天津、上海等全國各地。3日晚間，記者也加入一個北京蛋殼房東維權群，群裏業主均反映蛋殼單方面要求減免租金，而這樣的維權群不止一個。

　　租客吐槽租金減免“門道”多

　　運營方給租戶減免租金，本是善舉，不少開發商給租戶減免租金的舉措就被廣泛點讚。然而，記者採訪發現，就連蛋殼公寓的租戶對此也頗多怨言。　　

　　租戶小付昨天看到蛋殼公寓致租戶的一封信，裏面寫到：針對無法返城的北京武漢租客，可返還1個月租金；其他各城市租客，結合各地政府發佈的因疫情延期返工的天數，返還租客相對應的租金，或提供相對應的免費延住天數。小付試著在APP裏點擊申請，被告知租客返租申請暫定2月10日開始收集，但北京返多少天並無明示。　　

　　仔細研究後，小付又發現，返還的並非現金，而是抵扣房屋服務費、維修金、水電燃氣費用、續約首付款，以及不屬於分期月付情況下的租金。“像我這種月付的，只能抵扣房屋服務費、維修金，估計合同到期了都抵扣不完。”小付告訴記者，實際上，蛋殼公寓以疫情為由，已暫停2020年1月和2月的保潔和維修服務，這兩個月的保潔費和維修費卻照收不誤。

　　不可抗力的適用需謹慎

　　長租公寓以新型冠狀病毒感染肺炎疫情屬於不可抗力為由的主張，是否有據可依？記者就此採訪了北京市盛廷律師事務所主任律師畢文強。　　

　　畢文強介紹，《民法總則》第一百八十條第二款規定，不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。雖然目前疫情較為嚴重，但對不可抗力的適用也應謹慎，不能不加區分全部適用。比如，武漢等封城的城市，因疫情導致不能履行民事義務的，可以不可抗力為由進行抗辯；疫情並不十分嚴重的地區，雖有疫情但不會導致完全不能履行民事義務的，則不建議將疫情認定為不可抗力的情形。　　

　　具體到此次事件，雙方簽署的合同中約定：“因不可抗力導致本合同無法繼續履行的，本合同自行解除，甲乙雙方均不承擔因此導致的任何違約責任。”這裡只約定可以解除合同，而非減免租金。根據《民法總則》和《中華人民共和國合同法》相關條款，法律上並未規定發生不可抗力就可免除長租公寓支付租金的義務，長租公寓要求房東免除租金並無法律依據，拒不支付租金的行為屬於違約。關於減免租金事宜，他建議長租公寓可與房東進行協商，通過協商達成一致。