房企融資成本走高普遍超過10% 業務模式多元化提速

　　今年上半年，房地産市場調控政策繼續積極抑制短期非理性需求，同時強調擴大並落實中長期“有效供給”。多城落實地方主體責任，調控力度持續升溫，房地産調控政策將在相當一段時期內保持連續性和穩定性。行業集中度的不斷提升，在拿地、銷售、融資等方面得到了充分體現。

　　另一方面，受到調控政策“一城一策”差異化因素，以及各線城市區域發展不均衡等綜合因素影響，上半年，仍有部分企業出現業績同比負增長，或者增幅明顯降低的現象。多家房企在中期報告中明確，將在房地産主業以外，探索文旅、長租、服務等多種新業態的業務增長模式。

　　多家房企業績同比正增長 

　　8月20日，萬科企業股份有限公司公佈2018年半年度報告。報告顯示，2018年1-6月，集團實現銷售金額3046.6億元，同比增長9.9%；實現營業收入1059.7億元，同比增長51.8%；實現歸屬於上市公司股東的凈利潤91.2億元，同比增長24.9%。

　　上半年萬科集團實現銷售面積2035.4萬平方米，銷售金額3046.6億元，同比分別上升8.9%和9.9%，在34個城市的銷售金額位列當地前三。萬科在財報中披露，“加強現金流管理。面對持續深化的行業調控和日益趨緊的融資環境，集團堅持現金為王，強化資金管控，銷售滾動回款率保持在93%以上。”

　　同日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司披露期業績。上半年，該公司實現營業收入總額209.88億元，同比增長6.6%，實現歸屬於上市公司股東的凈利潤71.17億元，同比增長97.54%，基本每股收益為0.88元，同比增長91.3%。

　　不僅如此，在已經發佈上半年業績的企業當中，保利地産、龍湖集團、泰禾集團等企業均有不同程度的增長幅度。僅僅遠洋集團、建業地産、SOHO中國等少數幾家企業業績同比下滑。

　　中原地産研究中心統計數據顯示，截至目前，合計超過50家房地産企業公佈的半年報數據顯示（其中A股40家發佈半年報，6家企業公佈業績快報，港股也有10家公佈），除了部分轉型的中小企業外，超八成房地産企業2018年上半年利潤明顯上漲。

　　業內分析認為，今年上半年土地市場整體供需關係逐漸改善，二線城市仍然是房地産企業的主戰場。其中，各地住宅用地的推出量保持較高增速；住宅用地的成交量也繼續提升，溢價率繼續下降。龍頭房企銷售金額穩步提升，銷售業績保持較高水準。

　　“由於2015、2016年的銷售火爆，市場主要房企可結算貨值充沛，業績較為穩健。從已經公佈業績預告的房企來看，預虧的均為轉型或者中小型房企，主要業務依然是房地産的房企業績為正增長。”中原地産首席分析師張大偉分析認為，整體來看，從此次房地産企業半年報數據看，是房企收穫最豐收的半年報。“龍頭房企由於佈局合理，加速轉型，其業績上漲幅度普遍超過市場平均漲幅，而且，呈現出‘房企越大漲幅越大’的態勢。”

　　上半年融資成本走高 

　　上半年，房地産市場的整體成交量及價格持續上升，但由於房地産調控措施及流動性緊縮，市況出現疲態。各個區域與各級城市分化加劇。一線城市成交持續下降但趨向回穩。二線及強三線城市整體成交降溫，但地域分化嚴重。

　　8月22日，遠洋集團在上半年財務報告中披露，期內遠洋集團營業額為人民幣153.76億元，較去年同期下降11%；截至2018年6月30日止6個月的利息及其他收入上升138%至人民幣11.23億元（2017年上半年為人民幣4.71億元）。遠洋方面表示，上升主要原因是整體委託貸款利息收入上升。

　　值得一提的是，旭輝控股上半年融資成本也在明顯上升，期內集團支銷的融資成本約為人民幣135300000元，而去年同期則為人民幣99600000元。公司方面表示，支銷融資成本的變動主要由於期內産生融資成本總額（扣除開發中物業的資本化部分）出現變動所致。

　　張大偉分析表示，隨著信貸市場的調控持續，房地産企業在其他渠道融資的需求持續大漲，房地産企業銷售業績逐漸放緩，而隨著資金壓力的加大，融資需求上漲。“在規模化競爭格局背景下，房地産企業對資金的需求更加迫切，海外發債成為房企短期融資渠道的主要選擇。”

　　“另一方面，隨著監管層嚴控銀行信貸和信託資金違規進入房地産市場，房企融資難度越來越大。”他認為，“在調控持續加碼的趨勢下，房企依然在非常明顯的拿地加速過程中。拿地頻繁，也推動了房地産企業的融資需求。”

　　根據今年上半年業績數據，華僑城、華潤置地等企業上半年負債水準均有不同程度上升。作為資金密集型行業，地産上的融資途徑基本包括股權融資、銀行貸款、境內發行公司債券、境外發債、非標融資等等。然而，在金融去杠桿以及監管趨嚴的大環境下，房企的融資渠道越來越少。

　　與此同時，受經濟形勢及市場環境的影響，傳統融資渠道延續收緊態勢，融資成本持續走高成為常態。據市場機構統計，去年融資的成本在8%至9%，但今年融資的成本已經普遍超過10%。

　　業務模式多元化提速 

　　今年下半年，企業方面普遍預計整體經濟穩中有進，房地産行業調控持續，整體供求關係改善，銷售價格將趨於穩定。一二線城市調控將從“控需求”轉為“增供給”，保障土地中長期供應，進一步落實“有效供給”。同時，城鎮化、改善需求、家庭結構變化等趨勢將帶來對品質及中高端住宅産品需求的增長。

　　一位市場分析人士認為，在融資管控、貨幣緊縮的背景下，行業馬太效應急劇增強，企業的規模與效率成為行業內資金分化的最主要因素。土地市場的火爆、企業間收並購的加劇以及上半年各大房企提倡的快週轉策略，無不反映出行業目前一個共識：規模與效率決定生死。

　　事實上，多數房企在繼續追求規模效應的同時，也開始多領域業態模式的探索。例如，上半年招商蛇口佈局新業態，大公寓、大健康、大文創多點開花，轉型成效初步顯現。管理規模總計約90萬平方米，實現了公寓智慧平臺的全線上化服務。

　　此外，藍光發展也表示，公司秉承“人居藍光+生命藍光”雙擎驅動的頂層戰略架構。在人居藍光方面：以“地産金融+文化旅遊+現代服務業”為核心基礎産業，圍繞地産核心主業，形成以文化旅遊及現代服務業為主體架構的同心多元化産業生態鏈，由傳統房地産企業向新經濟下的新型房地産企業轉型。

　　2018年，華潤置地也提出城市綜合投資、開發與運營商的定位，繼續積極探索創新型業務，促進多業態間的協調發展。希望更好地響應消費者、政府、合作夥伴等各方的多元需求，確保業績穩定增長，實現價值創造和多方共贏。

　　業內認為，近幾年將是行業洗牌、奠定未來格局的關鍵時期。除開發主業外，標桿房企也在圍繞大眾多元需求，積極尋求新的業務增長點和轉型方向，加速佈局養老、長租公寓、物流、聯合辦公、健康等領域。

　　當下行業內過剩的傳統開發能力與人民美好生活需要的不匹配，決定了未來“主業有規模有效率，新業務能運營懂服務”的房企將具備更強的生命力。上述分析人士表示，“行業內競爭持續激烈，弱肉強食、分化加劇，企業追求規模、效率、融資創新的各項動作也將持續。此外，行業轉型提速，房地産相關多元化領域具備可增長的盈利空間。”