城鎮購房生變化 定制及小眾産品會增多

　　在過去的一年裏，湖北省房地産市場高位調整，開發投資、商品房銷售增速小幅回落，土地購置面積、房屋新開工規模增速持續走低。業內專家預計，新的一年裏，房地産市場供求關係變化將更加明顯，包括湖北的一些熱點區也將從供應不足轉向供應相對過剩。 中國指數研究院華中分院研究總監李國政表示，行政干預逐步退出後，商品房進入到正常的市場週期中運作，供求關係是影響房地産走勢的關鍵因素。

　　開發商資金鏈趨緊

　　統計顯示，在過去的一年湖北省房地産開發規模和銷售形勢均好于全國和中部六省平均水準。前11個月，全省房地産開發完成投資同比增長24.1％，高於全國平均增速12.2個百分點，增速在全國排第3位，在中部六省排第1位，開發完成投資總量在全國排第10位，中部六省排第3位。

　　從土地購置面積和房屋新開工面積看，總體持續下降。今年以來，受房地産開發市場銷售回落的影響，市場觀望氣氛濃厚，消費者購買意願和預期下降，房地産開發企業開發意願也有所下降，拿地積極性不高。前11個月全省本年土地購置面積1016萬平方米，同比下降34.4％，土地成交價款同比下降23.1％。受前兩年全年土地購置面積基數過高的影響，待開發壓力仍然較大。湖北省統計局介紹，目前全省待開發面積已達1646萬平方米，同比增長5.9％，而新開工面積同比下降了6.1％。

　　從資金面看，房産商資金鏈仍然趨緊。監測數據表明，前11個月，全省開發實際到位資金3850億元，同比增長2.6％，比開發投資增速低21.5％。其中國內貸款到位675.97億元，同比下降11.3％；定金及預收款751.18億元，同比下降3.8％。從銷售情況看，整體上去庫存化壓力依然較大。湖北省住建廳介紹，住宅銷售面積4010萬平方米，同比增長3.3％，增幅比去年同期下降36.2％，比上半年增幅下降7.3％。分區域看，武漢、孝感、荊門銷售情況較好，同比增幅分別為14％、17.6％、9.4％；黃石、十堰、宜昌、襄陽銷售面積下降明顯，同比下降18.6％、19.4％、14.2％、14.4％。

　　市場供求關係發生變化

　　業內人士預測，在新的一年裏，房地産市場供求關係變化將更加明顯，包括湖北的一些熱點區也將從供應不足轉向供應相對過剩。中國指數研究院華中分院研究總監李國政介紹，2014年下半年放鬆限購和限貸政策、央行降息和湖北省住房公積金新政16條等一系列政策的出臺，對房地産市場有一定的積極促進作用。但是從目前運作情況看，政策刺激效果有限，商品房銷售在短期衝高後，又在逐漸回落。

　　他説，主要原因是行政干預逐步退出後，商品房進入到正常的市場週期中運作，供求關係是影響房地産走勢的關鍵因素。以省會武漢為例，這裡的高庫存和逐漸下滑的去化率表明樓市未來仍以讓價跑量為主。在過去的兩年裏，武漢共出讓居住及商住建築面積8813萬方，除已開工和在售項目外，未來兩年將新增供應約4000萬方，2015年武漢商品住宅仍處於供應高峰內。因此去庫存將成為未來武漢樓市新常態。有關專家預測需求結構的變化也將是2015年湖北房地産市場的一大新特點。武漢億房網研究中心分析師熊唯介紹，在限購限貸政策放鬆後，剛需已經不再是購房主力軍，一些適應改善型需求的大戶型項目和高端項目在市場上銷售火爆，可以預料新一年裏購房需求結構將從過去以剛需為主，轉向剛需、改善型需求和投資型需求多種需求結構並存。市場將出現中小戶型將相對過剩、而改善型和高端需求的增加又將導致大戶型的不足的局面，形成新的結構性矛盾。

　　新形勢下，居民對房地産走勢預期和認識也在發生變化，從關注投資價值逐步回歸到關注住房本身的居住功能。家住漢口的周小姐日前耗資近300萬元購置了一套二居室學區房，她説：“並不是看中房子未來的升值空間，而是為了小孩上學需要。房價這麼高，估計也漲不動了，所以我們還賣了一套房。”在一片不樂觀的市場預期中，有專家提醒信貸政策將成為影響2015年房地産市場的最大變數。湖北省社科院經濟研究所副所長葉學平説，目前宏觀經濟面沒有明顯好轉，業界認為我國在未來不排除出臺強刺激政策，個人住房信貸有望繼續放寬。但銀行對系統風險控制會更加嚴格，開發商融資仍面臨巨大困難。

　　小眾産品定制開發將增多

　　記者採訪中了解到，面對房地産市場的新週期，房地産正主動與網際網路融合，新的開發和服務模式將不斷出現。需求的多樣性正促使開發和産品規劃的多樣性，小眾化産品、定制開發等將逐漸成為市場重要組成部分。熊唯介紹，2014年房地産已經開始和網際網路初步融合，但主要仍停留在終端銷售和打造B2C平臺上。2015年房地産與網際網路將進一步融合，從前期的的産品定位，到終端銷售再到後期的物業服務，網際網路的大數據技術、B2C平臺等網際網路技術將逐步貫穿房地産整個産業鏈。

　　業內人士預測，隨著社會階層的分化，購房需求將日益多元化。簡單的剛需、改善和投資需求劃分將不適應市場發展的需要，小眾産品、定制開發將逐步增多。為保證房地産市場的穩定，有專家建議政府層面也應適應市場需求，加大商品房結構調整力度。葉學平説，一方面調整商品房供應結構，充分發揮市場在資源配置中的決定作用，合理分配土地出讓和項目審批工作，兼顧低收入人群保障性住房和中高收入消費性住房需要，保障不同階層消費者住房需求。另一方面，繼續加快保障性安居工程建設。積極推進續建項目建設，加快推進産業集聚區遷村並居、城中村改造、城郊村改造和新型農村社區建設。他介紹，與此同時，還應加快推進城鎮化步伐，增強城鎮綜合承載能力，提高土地節約集約利用水準，有序推進農業轉移人口市民化，從而擴大城鎮規模，帶動城鎮購房需求。