一線城市已成高樓價孤島

　　經過調控後,我國 房地産 市場總體上出現了放緩趨勢,但房價分化加大,一線城市仍然地王瀕現,住房供不應求,房價持續上漲,二線城市房價漲幅較小,三、四、五線城市住房供過於求,面臨較大去庫存壓力。這種狀況還會在較長時期內持續下去。

　　供求關係是影響房價的最重要因素。住房需求包括消費需求和投資需求。這些需求對房價的影響又主要取決於人口和 資金流向。城鎮化是農業人口轉化為非農業人口,並向城市集聚的過程。理論上,人口向城鎮的流向呈現梯度趨勢,即人口先由鄉村流向集鎮和縣城,再流向省會城市,最後流向發達城市。但在實際上,受制于就業機會、生活環境等因素,農村人口尤其年輕人大都不會選擇就近發展,去鄰近的縣城或其他三、四、五線城市,而會不約而同直奔一線城市。因為那裏發展空間廣闊,機會多,競爭更公平,還能滿足各種需求,提供更好的相互學習條件。一線城市人口流入增多,對房屋需求量就大,加上其土地和房屋供應相對有限,樓市供需關係極度緊張,房價租金上漲空間就大,吸引資金就多。正所謂人追著機會走,資本追著人走。這就是一線城市房價難以下跌的原因。

　　世界經濟發展史表明,人口自由流動是消除貧困、縮小貧富差距、提高勞動生産率、繁榮經濟的最有效途徑;人口和經濟産出向少數大城市集中是城鎮化的基本規律。實踐證明,試圖通過實施差別化落戶政策,嚴格控制大城市尤其特大城市人口規模,既違背城鎮化的客觀規律,也不利於發揮市場在資源配置中的決定作用,保持大城市活力,緩解老齡化難題,實現大城市的持續繁榮與發展。事實上,在實行居住證制度,戶籍制度對人口流動的限製作用越來越小的情況下,我國大城市(人口100萬至500萬)和特大城市(人口500萬至1000萬)的數量和人口得到快速上升,由1978年的29座激增至2010年的140座,超大城市(人口1000萬以上)也由零猛增至6座,京滬穗深人口規劃目標屢屢提前突破。這些都證明,靠行政手段難以控制大城市人口規模。唯有發展衛星城市和城市群,才能有效緩解大城市人口激增、房價持續上漲的壓力。

　　從住房供給看,房地産是中國最大的實體經濟,不僅對國民經濟各個行業具有巨大的拉動作用,而且還是中央政府貨幣的蓄水池和地方政府 財政收入的主要來源,因而成為消費的需求源頭和投資的落實點。於是,在經濟景氣時,地方政府為追求政績和土地出讓金,把賣地造房作為地方經濟的重要抓手,借助投融資平臺致力於房地産開發,導致二、三、四、五線城市一幢幢高樓拔地而起,可這些城市的人口和資金卻處於流失狀態,加大了住房的供求失衡。

　　在實體經濟不景氣,房地産幾乎成為政府唯一能使上勁的抓手的情況下,二、三、四、五線城市開始出臺地方性政策,試圖通過發放購房補貼、減免交易環節稅費、自主選擇戶口等措施,鼓勵農民進城買房,以活躍房地産市場交易。對政府來説,這是對住房去庫存、刺激消費別無選擇的選擇,但想借此挽回房價頹勢,怕難以奏效,一些地方的實施效果已夠説明問題了。採取政府回購商品房再廉租給農民工倒是比較現實。因為城鎮化是在市場機制的作用下,依靠産業集聚創造就業機會,吸引外來勞動力和其他要素,形成規模經濟的過程。城鎮化每個階段都要靠産業發展來集聚人口;反過來,産業集聚創造的就業機會導致人口和其他生産要素向城鎮集聚,又促進了城鎮化水準的提高。這種産業和人口的集聚有時是偶然因素促成的,如浙江“低壓電器之都”柳市、“中國皮革城”海寧、“ 小商品城”義烏等,更多是市場選擇的結果,而不是靠政府造城運動。同時,農民進城或市民化,意味著政府要加大民生和公共服務投入。這就要求我國在推進城鎮化過程中,既要充分發揮市場機制的作用,遵循人口、資金和産業流動的市場化潮流,防止盲目的造城運動;也要充分發揮政府的導向作用,尤其發揮在地區間大規模轉移財政支付的作用,加大對中小城鎮基礎設施和公共服務的投資,提高其公共服務職能,以增強中小城市尤其建制鎮對人口和産業的吸引力,更要鼓勵創新創業,實現産業發展和城鎮建設的有機融合,以産業集聚帶動就業和人口的集聚。

　　近年來,除一線城市之外,全國普遍出現實體不振、人口流失、樓盤庫存高舉的狀況,這會促使人口和資金進一步涌向一線城市。從長遠看,只要這種人口流向不發生大變化,只要地區間的貧富差異繼續加大,以京、滬、穗、深為代表城市的一線城市就會承受更大的人口壓力,房價保持繼續上漲的態勢就不會改變,試圖通過限購和嚴格的落戶政策限制人口增長,打壓房價,既不僅違背市場規律,也難以奏效。少數二線城市房價會跟隨一線城市出現小幅上漲,但大漲可能性很小。而絕大多數三、四、五線城市則要承受比較嚴重的人口、資金失血效應,住房供過於求,或有更多郊區或新區會變成鬼城,,房價將繼續下降。而政策可以施展的空間越來越小了。