千億級房企邁入“後規模”時代

　　2015年, 房地産 行業誕生了7家年銷售業績超千億的公司。而在2016年房地産市場以去庫存為基調、總體政策環境偏松的情況下,對於超級房企來説,規模似乎已經不是首要目標,運營和盈利能力成為他們更加看重的關鍵詞

　　隨著2015年銷售業績的陸續發佈,大型房企成績單排名確定:萬科、綠地、恒大三家站上年銷售額兩千億元的高臺,呈“三國鼎立”之勢;另有萬達、保利、中海、 碧桂園 實現千億級銷售額,湊成“戰國七雄”的格局。但無論是“三國”還是“戰國”,一些地産業的巨無霸卻已不再醉心於規模上的開疆拓土,它們不約而同地選擇放慢腳步,將運營和盈利作為最新的關鍵詞。從萬科、綠地、萬達近期所透露的資訊看,放慢甚至削減銷售規模,並從提升運營能力、多元化發展等舉措中獲取更高的利潤率,是這些超級房企目前正在探索的新路徑。

　　“三國鼎立”與“戰國七雄”

　　雖然正在經歷股權之爭的考驗,房企“一哥”萬科在“本職工作”上卻絲毫沒有懈怠,最終交上了一份漂亮的答卷。據披露,萬科2015年全年累計實現銷售面積2067.1萬平方米,銷售金額達2614.7億元,重回國內房企冠軍寶座;相比2014年全年銷售金額2151.3億元,增長21.5%。這是萬科邁入兩千億“超級房企”陣營的第二年,也是萬科連續第三年在全年銷售金額上保持20%以上的高速增長。

　　而在去年一度趕超萬科成為行業第一的綠地集團,今年在規模增速上卻表現得不夠理想。2015年公司實現合同銷售面積2175.7萬平方米,增長2.8%;實現合同銷售金額2301.00億元,減少4.4%。而在2015年初, 綠地控股董事長張玉良曾公開表示,綠地2015年的全年銷售目標2800億,以此計算,去年綠地僅完成全年銷售目標82%。

　　恒大地産 則在2015年集中發力,首度躋身兩千億軍團,成為第三家突破2000億年銷售額的超級房企。 公司公告顯示,恒大2015年實現銷售額2013.4億,成為唯一一家銷售超兩千億的H股上市的內房企。連續多月的強勁銷售為恒大邁入2000億大關奠定了基礎,據統計,恒大全年共有11個月銷售額突破百億,其中有三個月超200億。

　　除了三大超級房企,還有四家千億級房企位列行業前茅。萬達集團2015年度經營快報顯示,萬達集團地産業務銷售收入達到1640.8億元,完成年計劃的101.5%,增長2.5%。2015年全年,中海係連同其合營公司、聯營公司共實現合約物業銷售金額約1806.32億港元(約合1530元),相應銷售面積約為1260.22萬平方米;金額與面積分別實現28.28%和34.1%的增長。2015年, 保利地産共實現簽約金額1541.04億元,增長12.75%;實現簽約面積1218.30萬平方米,增長 14.22%。碧桂園集團連同其合營公司和聯營公司,2015年共實現合同銷售金額約1402億元,合同銷售面積約2153萬平方米,分別增長9%和12%,這是碧桂園連續七年完成全年銷售目標。

　　千億規模背後的“瓶頸”與選擇

　　在踏入2000億年銷售規模之後,超級房企卻不約而同地放慢了速度。規模似乎已經不是首要目標,運營和盈利成為巨型房企更加看重的關鍵詞。

　　今年1月19日,萬科在總部召開了2015年度行銷系統大會。在這一年一度的內部例會上,萬科今年的主題是:以客戶為中心,提升行銷系統核心能力。會上強調了客戶導向與控制費用,一反常態地並未下達2016年具體的行銷主題。

　　而從會議透露的內容來看,萬科將在2016年重點調整組織架構、加強運營能力、並從中突破利潤率的提升。有消息稱,萬科春節後將展開組織架構變革,將集團諸項大權下放至區域,現已確定下放的許可權包括行銷、設計、工程品質管控權。四大區域——北京、上海、廣深、成都區域地位都將上升,互相展開利潤競爭。各區域將開始對各自的利潤負責,根據區域內經營與産品情況,進行資源整合,未來或出現區域內各城市公司合併、撤退動作。

　　沒有規模不行,但規模到達一定級別後,或許將成為企業發展的掣肘。如何突破瓶頸,再上臺階,是這幾家超級房企不約而同探索的新課題。除了萬科,曾一度將規模視為重點並力求佔據“一哥”寶座的綠地,2016年也似乎更加淡定。佈局2016年,綠地控股提出將加快“三大轉變”,即加速“從偏重規模向偏重盈利轉變、從偏重開發向開發運營並重轉變、從偏重國內開發向全球開發轉變”。

　　具體來看,雖然2015年在地産業務銷售規模上不增反減,但綠地的金融板塊業務增長速度驚人。根據綠地方面提供的數據,綠地金融産業2015年末資産規模已超過430億元,全年利潤有望延續前三季度趨勢實現大幅增長。且金融板塊也將成為綠地未來的重要支撐和突破點,綠地方面表示將搭建核心金融平臺,爭取在 保險 、證券、 第三方支付、徵信等牌照,並將整合旗下交易所、財富管理、保險經紀、小貸公司、第三方支付、融資租賃等金融資源。

　　還有一家千億級的房企更在大刀闊斧的醞釀改革,甚至想將自身的房企標簽徹底撕去。萬達集團2015年工作報告透露,2016年 萬達商業 地産版塊主動下調了房地産銷售收入計劃,賣房子這一塊的收入將從1640多億元降低至1000億元,削減指標640億元。

　　“其實萬達不是退出房地産,只是不再把房地産作為主導産業,不再作為萬達收入和利潤增長的主要來源。”王健林在1月16日的萬達集團年會上表示,因為房地産是週期性行業,且全世界房地産的發展規律,只要城市化率達到75%,自有住房率超過80%,房地産行業就會萎縮。而萬達要追求長期穩定的現金流,就必須轉型。王健林稱,房地産萬達還會一直做下去,只是把收入規模穩定在千億左右,不再擴大規模,增長主要靠其他産業。

　　“千億級房企開始尋求後規模時代,運營及盈利能力的突破。而300億至500億規模的中型房企仍在尋求規模上的更上一級,這幾天不少房企的內部會議上,都給自己2016年設定了較高的目標,衝1000億規模的不在少數。”克而瑞資訊集團執行總裁丁祖昱表示。在2016年房地産市場以去庫存為基調、總體政策環境偏松的情況下,房企想在規模上有所突破恐怕還不算太難,而對於上市房企來説,如何控費用、抓運營、求利潤,才是考驗其內功的重要指標。