中資出海，房地産何處掘金

　　2015年,中國房地産對外投資持續升溫,房企出海“斬獲”頗多。統計數據顯示,僅在2015年上半年,中國對外房地産投資總額就達到66億美元,幾乎佔亞洲的1/3。包括房地産企業、保險公司、機構投資者和個人投資者在內的多種投資主體均在海外房地産市場表現積極。2016年,隨著政策層面的進一步放寬,中資在海外房地産市場的表現能否保持高漲的熱情?本期“世經每月談”邀請業界各位專家帶來他們的觀點。

　　Q1

　　預計2016年中國房地産領域海外投資將呈現怎樣的趨勢?造成這種趨勢的原因是什麼?

　　夏飏飏:預測2016年甚至2016年之後的很多年,中國房地産對外投資額仍將呈現不斷上升的趨勢。中國擁有龐大的資本量,而且中國資本的海外投資還處於剛剛起步的階段,預測未來幾年中國資本海外地産投資將流向更多的國家及更多樣化的地産資産類型。

　　范桂娟:2016年中國房地産領域的海外投資,尤其在英美兩地會持續大幅度增加。主要原因包括:人民幣持續貶值,進一步推動投資者增加外幣(如美元和英鎊)的資産配置;中央政府大力推動投資者在海外投資,並出臺了多項相關的優惠政策;國內房地産市場庫存過剩、産能過剩,不利於國內資産的價格增長;國外市場成熟,資産種類繁多,流動性強。

　　紀剛:隨著中國機構投資者和個人投資者對多元化投資的需求加大,越來越多的保險公司、開發商、投資基金、高凈值財富群體紛紛走出國門前往海外尋找投資機會。尤其是“一帶一路”政策的推出,國家開始積極鼓勵企業對外投資,這促使大量保險資金尋找海外資産配置。這些資金非常看好房地産投資的高回報率、較低風險以及組合的多元化所帶來的優勢。預計新的一年,中國投資機構無論是主權基金還是保險公司資金都將加大海外房地産投資並不斷增加房地産投資佔其整體投資的比重。另外,已赴海外投資的中國房地産開發商,諸如綠地、萬達、首開都會加快其投資拿地開發的步伐。個人投資者還會更偏重於住宅投資,譬如回報穩定的倫敦、雪梨、紐約等城市。有很多個人投資者因為移民的需求也會加大其在移民目的地國家的房地産投資。受人民幣貶值、保險資金投資配置、國內經濟增長放緩、海外營商環境優越、高品質的成熟物業回報等驅使,相信2016年中國房地産海外投資還將再創新高。

　　張平:近年來,越來越多的中國企業選擇在海外房地産領域進行投資,在亞太地區,中國已經連續兩年成為跨境投資資金來源地的第二名。雖然近期由於人民幣匯率處於下行通道導致海外投資成本上升,可能在短期內對海外投資熱度産生一定影響,但從長遠看中國房企向海外投資將繼續呈上升趨勢。其中一個重要原因就是國內地産黃金時代已經結束,白銀時代來臨。近年來,國內土地市場競爭壓力增大,拿地成本持續上升,而與之相對應的是存量房由於政策、經濟等原因導致去化週期延長、去化成本上升,國內房地産市場投資回報不理想使房企將目光轉向海外。從政策層面看,投資監管逐漸鬆動,政府也加強了對企業“走出去”的金融支援,而國家的“一帶一路”倡議和亞洲基礎設施投資銀行的成立也積極推動著國內企業到相關國家進行投資。此外,得益於可以幫助企業規避相關風險的海外投資服務平臺的快速發展,到海外置業的國內個人買家逐年增多,這也對國內房企産生了很大的吸引力。

　　Q2

　　哪些發達市場容易吸引中國投資者的目光?新興市場是否值得關注?為什麼?

　　夏飏飏:隨著成熟發達市場資産價格的不斷攀升,我們看到中國資本繼續不斷地在新興市場尋找合適的投資機會。儘管近年來新興市場的經濟增長開始放緩,但仍存在不少優質的投資機會。中國開發商尤其關注新興市場,因為其可將在中國擁有的豐富開發經驗向這些發展中的新興市場輸出。

　　范桂娟:縱觀全球房地産市場,我們認為美國和英國會繼續吸引中國投資者的目光,並作為中國資本的首選目的地。這是因為兩國與中國的收益率差距縮小,進一步推動投資者分散投資;兩國市場成熟,能夠提供的資産種類繁多;兩國市場流通性非常高,能夠快速買入和出售資産;兩國市場融資渠道眾多、融資成本相對比國內低;兩國法律體系健全,為海外投資者提供良好的資産持有結構和稅務優惠,並能夠有效保障投資者的權益和資産安全;美國經濟逐漸復蘇,美元貨幣走勢變強。由於很多投資者都是首次出海投資,對資本的保值和穩定性要求相對較高,建議關注英美兩國的優良資産,東南亞和中歐市場也可以作為次選。

　　紀剛:全球資産配置要看不同市場處於的房地産週期的不同階段,房地産又是宏觀經濟的晴雨錶,所以要看當地宏觀經濟週期處於什麼週期。總體來説,美國、英國、澳大利亞、日本仍然是中國資本海外地産投資的首選目的地。過去兩年,對這幾個國家的投資佔中國全部海外房地産投資的70%,其中紐約、倫敦和雪梨佔比最大。在投資目的地的選擇上,投資者可以考慮成熟的英國房地産市場。倫敦房産市場的回報率從歷史數據看總體上是好于紐約的,這是因為其融資成本低、需求量大、購買限制較少、法律稅收政策環境自由。選擇市場不僅考慮中國的購買者,還要考慮國際化的買家,包括本地人和其他國際化買家。此外,美國一些城市也值得關注,例如華盛頓,地價房價比較低,值得關注。而在新興市場、金磚國家中的一些對大宗商品依賴較高的市場,比如受油價下跌和西方制裁影響的俄羅斯、幣值不穩定的巴西也會出現金融性投資機會。

　　張平:美國、歐洲、澳大利亞一直是最受中國投資者青睞的海外投資目的地。具體到城市層面,投資環境更加成熟的紐約、倫敦、中國香港等世界級和區域級金融中心城市由於資産回報穩定,有利於資産長期持續增值而更受歡迎。中國商務部數據顯示,2015年中國對外直接投資主要分佈在中國香港、開曼群島、美國、新加坡、英屬維爾京群島、荷蘭、澳大利亞等。對前10位國家和地區投資累計達到1016.3億美元,佔到全年對外非金融類直接投資的86.1%。其中對美國投資83.9億美元,增速超過60%。由於“一帶一路”倡議的推動以及政府帶動的持續投資與合作,“一帶一路”沿線國家也逐漸引起中國投資者的關注。特別是該區域吸引中國跨境投資前五名的國家,即新加坡、土耳其、以色列、哈薩克和印度。其中在新興市場哈薩克和印度,加工製造類園區建設前景廣闊。

　　Q3

　　在住宅、寫字樓、酒店、零售物業、物流倉儲等物業類型中,哪種更具投資潛力?

　　夏飏飏:我們看到多個中國資本關注的物業類別市場及中國資本關注的區域市場均有較大的增長。另外,保障型住房、醫療地産、養老地産及基礎設施類這種新興的物業類別資産也頗具潛力。

　　范桂娟:各種物業類型都各具優勢,也具備良好的投資潛力。投資者具體應該選擇哪一種物業類型,要視乎其自身情況,其中包括:對某種資産類型獨特傾向和了解、地區選擇、投資額度、回報率要求、風險承受能力、操盤經驗等因素。如果投資者對回報率有一定的要求、承擔風險能力較高,並在國內有一定的操盤經驗,可以考慮開髮型項目。對資本保值和穩定性較高的投資者來説,則可以考慮穩定型物業。

　　紀剛:目前中國投資者主要投資物業類型以住宅開發、辦公樓和酒店居多。其中住宅投資以房地産開發企業與人民幣私募基金為主。相對其他物業類型而言,中國的開發商和私募基金對住宅更加熟悉和擅長。同時,越來越多的中國人選擇海外置業,無論是出於教育、移民、旅遊度假或是資産配置等方面的考慮,對住宅産品有比較廣泛的需求。此外,開發商認為依託國內的網路和銷售渠道將依舊有助於海外項目銷售。不過美國有房産稅,持有費用在1.5%~3%之間,並且每年都要交,不像國內零成本持有,這都是在海外投資房産時需要注意的。

　　酒店投資主要是以機構投資者和家族企業為主。相對於辦公樓,投資國際知名酒店管理公司管理的酒店物業可以給投資者帶來更多的品牌效應。過去一年中國在對海外的投資中,辦公樓和土地交易佔到最大比重,分別為57億美元和50億美元。商業地産的收益率總體上都超過了不少其他資産。商業房地産和住宅房地産的區別主要是:第一,交易金額、交易門檻比較高,一般人很難涉及。第二,投資過程更加複雜,需要專業的團隊管理,需要職業經理人管理,不然買進來,管不好。第三,財務杠桿的推拉非常重要,而且效果非常明顯,必須使用專業化的技巧來運用。第四,交易速度非常快。第五,發售方式不同,交易項目源不是公開發售的。投資核心區域的辦公樓物業,可以擁有穩定的租金收入,獲得穩定的投資回報,並且有很好的市場流動性。另外,在經濟處於上行通道的市場,核心的辦公樓物業有資産升值的潛力,投資者可以獲得資産增值帶來的收益。總之,建設投資者一定要選擇易買、易租、易售、易管理、易貸款的來進行海外投資。

　　張平:中國投資者海外投資一個重要趨勢就是從專注住宅領域逐漸向商業地産領域轉變。盈石集團研究中心研究發現,在商業地産各種物業類型中,最受投資者青睞的物業類型為寫字樓和零售物業。據統計,2015年上半年這兩類物業交易佔全球房地産投資總額的29%和19%,其餘依次為開發區、住宅、酒店和工業。寫字樓租金收益穩定,運營管理相對簡單,市場也比較成熟,可交易項目多,是比較理想的投資物業類型。而零售物業雖然對招商、運營和管理等專業能力要求都相對較高,但投資回報率更高,資産升值潛力也更大,因此是有經營管理經驗的機構投資者更為喜愛的物業類型。

　　Q4

　　在中國房地産海外投資過程中,有哪些方面亟待加強?

　　夏飏飏:中國房地産海外投資還處於起步階段,但中國企業正在不斷完善其中國及海外的投資團隊。儘管海外投資經驗並非短時間可以獲取及積累,但是大部分中國企業在其項目分析及項目盡職調查的過程中都非常謹慎仔細,我們相信未來中國企業由於海外經驗不足而産生的問題也將得到解決。

　　范桂娟:由於很多國內投資者也是剛開始涉及房地産海外投資領域,同時對國外的整體經濟情況、房地産市場情況、相關的法律和稅務規定等各個方面都了解不足,導致不能有效制定適合自身的投資方向和策略。戴德梁行在大中華區有一個專職的海外投資團隊,海外投資經驗豐富,能夠為投資者提供相關建議、協助制定投資策略、選擇優質的投資標的,為海外房地産投資打下堅實的基礎。

　　紀剛:中國國內房地産投資者在海外市場的投資往往投資標的要看得見摸得著,投資耐心較低,要求兩三年就見效;抗風險能力比較低,偏好現金流非常好、非常穩定的房地産項目。需要提醒的是,因為海外成熟市場的房地産市場與中國國內的房地産行業有很大的差異,因此中國國內的房地産投資者選擇投資標的時,投資收益的期望值要根據海外市場的實際狀況進行調整,海外的地産市場和中國國內市場的回報是不同的。歷史數據顯示,從中長期來看,海外地産投資,年均7%~8%的回報就是不錯的收益水準。另外,房地産行業是非常區域化的行業,好的項目大都是場外交易。這些項目大都掌控在熟悉當地市場的機構手中,往往在市場上停留時間很短,因此投資者需要有專業團隊做盡職調查,下手要快、要準。

　　在海外投資過程中,中國的投資者需要更多地去了解和學習海外市場,既要培養國際型團隊,也要善於借助第三方專業機構或者當地合作夥伴,與房地産顧問公司、律所、稅務規劃師等專業機構合作可以更快地熟悉當地市場,了解投資標的國的投資流程和交易成本。對於境外地産開發,中國的開發商需要著重考慮的是尋找當地優秀的合作夥伴。房地産是區域化的市場,因此一定要靈活利用好當地的市場資源。同時地産開發建築分工很細,因此購地開發的房企需要有優秀的建築設計師、律師、會計師、建築施工隊、銷售和地産管理公司。中國海外投資範圍愈發擴大,對外投資的難度和風險越不容忽視。中國投資者需謹慎區別不同國家的投資策略。

　　張平:在海外投資過程中,防範、規避風險是非常重要的。首先要充分了解當地房地産市場環境,做足市場調研的功課。其次要了解當地相關政策法規,特別是資本管制、相關稅費、維修管理費用、保險費用、業主權責等有可能被隱藏的風險。建議海外投資經驗不足的投資者除加強自身對目標市場的研究外,應儘量與當地信譽較好的專業服務公司合作,如專業律師、稅務師等,以有效規避風險。