房地産去庫存關鍵在開發商

　　中央經濟工作會議將房地産去庫存作為2016年重點工作任務之一,這説明房地産業庫存與鋼鐵、煤炭、有色等行業的去産能一樣,對經濟的平穩運作、轉型升級至關重要。房地産業要去庫存,當然不能只靠國家,更重要的是房地産商要轉變觀念,從銷售端拿出誠意,生産端著力供給側改革,主動調整産品結構。

　　國家統計局數據顯示,截至11月末,我國商品房待售面積69637萬平方米,比10月末增加1004萬平方米。此外,今年前11月,我國將新開工房屋140569萬平方米。這意味在庫存高企的情況下,新房仍將源源不斷涌向市場。有專家預測,現房庫存去化週期大概23個月,期房需要4.5年來消化。

　　過去十幾年,因為城鎮化的快速發展,房地産市場需求巨大。現在,隨著城鎮化步伐的放緩以及人口老齡化的到來,房地産在經歷了十多年的黃金髮展期後,供需正在走向平衡甚至逆轉,部分三、四線城市已經出現嚴重過剩。

　　房地産去庫存,2015年中央經濟工作會議提出了一系列應對政策,如鬆綁房地産調控政策,加快農民工市民化,落實戶籍制度改革,建立購租並舉的住房制度,鼓勵投資者購買商品房出租等,目的是激發有效需求。

　　當然,解決房地産庫存問題,政策只是輔助,最終還得靠市場,尤其是房地産開發商。

　　對於開發商來説,首先要做的是轉變觀念,看清國內整個房地産市場發展的趨勢。單邊上漲的時代已經不再,過去的買地(囤地)、開發、銷售的模式不可持續,如果杠桿過高,萬一房價出現一定幅度下跌,對開發商來説,可能過去十年賺的一次全吐出去了。

　　事實上,在近期走訪部分房地産企業時,記者也了解到,仍有不少開發商認為房地産是國家的經濟支柱,每一次波動只要挨過去,必將迎來更加輝煌的明天。因此,他們想盡辦法硬撐著,囤地、加杠桿,採用各種方式融資,甚至不惜採取政策明令禁止的方法和手段違規操作。

　　其次是在行動上積極應對,從銷售端來説,保持公司現金流正常週轉才是企業生存之道。而對於有些可能爛尾的樓盤,選擇合適的收購方收購也是不錯的選擇。

　　之前一有房地産企業打折促銷,就被地方政府和其他房企視為公敵,認為打折促銷擾亂市場,影響經濟穩定。而每一次房價下跌後就出現的前業主鬧事現象,也是房地産開發商不敢隨意打折促銷的重要原因之一。這需要購房者有清醒的認識,買房本身就有風險。

　　從生産端來説,則要著力供給側改革,提供多樣化産品,如養老地産、物流地産、旅遊地産等等,而目前這些産品供給相對短缺。從住宅本身來説,租售並舉也是供給側改革的重要方式,目前房地産價格已經很高,租房有著不錯的市場空間。(曾福斌)