地價高企促聯合拿地佔比逐年提升 四種方式是主流

　　保利和首開聯合體、旭輝萬科永同昌聯合體、萬科和住總聯合體、金地和中水電聯合體、招商和華潤聯合體……眾多的聯合體活躍在今年的土地交易市場中，在10月底豐臺地塊的競標中，5家競標主體4家為聯合體。亞豪機構的最新統計數據也顯示，今年以來聯合拿地的佔比高達42.2%，並呈現逐年遞增的態勢。業內人士指出，地價高企、分攤風險等是房企聯合拿地的主要原因。

　　聯合體拿地佔比達42.2%

　　在10月底出讓的豐臺兩宗地塊中，聯合體眾多。其中，豐台區長辛店張郭莊地區(原豐臺長辛店生態城一期北區)A地塊共吸引了保利首開聯合體、金隅房地聯合體、招商華潤聯合體、天恒金地聯合體等4家競標主體參與了競爭，參與競標者全部為聯合體。而同區域的B地塊吸引了保利首開聯合體、萬年基業、房地金隅聯合體、招商華潤聯合體、天恒金地聯合體參與競爭，除了萬年基業以外，其他也均為聯合體。

　　事實上，近幾年來，隨著北京地價走高，房價紛紛“抱團取暖”，聯合拿地現象越來越多。據亞豪機構統計顯示，截至11月2日，2014年北京出讓的90宗經營性用地中38宗為兩家以上房企聯合摘得，聯合拿地所佔比重高達42.2%，在2013年該比重也曾高達37.4%，而2012年，聯合拿地還僅佔到經營性用地總出讓量的21.2%。由此可見，近兩年，北京土地市場出讓地塊中越來越多地出現房企組團拿地的現象。

　　地價高企促企業抱團

　　值得關注的是，北京的地價也在逐漸上漲。

　　根據亞豪統計，今年多家房企聯手摘得的38宗地塊中，土地總價款在10億-20億元的共15宗，20億-30億元的共有7宗，超過30億元的共有8宗，其中總價最高的是石景山區劉娘府地塊，土地價款高達49.17億元，由北京德俊置業有限公司和北京奧宸置業有限公司聯合體摘得。而截至目前，今年北京銷售額超過50億元的房企只有金隅、首開、富力、綠地四家。

　　亞豪機構市場總監郭毅認為，北京土地一級開發成本居高不下，地價本就不斷上漲，再加上國內二三線城市樓市供求矛盾激化，房企進軍一線城市導致北京土地市場競爭激烈，進一步托高地價。而在商品房市場成交低迷、房企銷售額普遍下滑的大背景下，在北京，沒有任何一家房企具備壟斷市場的實力，為了擴大市場份額只得相互聯手。正是基於這些原因，導致近兩年北京土地市場房企聯合拿地的現象有所增加。

　　偉業我愛我家副總裁胡景暉也表示，合作拿地，首先是分擔土地成本，提高整體競價實力，土地總價較高的情況下，以往獨立企業單一的競爭，在資金上往往壓力過大。同時，還能分擔項目運作風險。在地價上漲、樓市中長期趨勢相對不樂觀的情況下，聯合拿地可在後續的項目運作上分攤運作風險。“總的來説，合作拿地能夠實現，主要是基於雙方互利共贏的出發點的考慮，通過合作提高拿地的競價能力。”

　　四種合作方式是主流

　　據郭毅介紹，目前北京聯合拿地的情況大致可以分成四類。一是大房企間的強強合作，今年綠地和遠洋、保利和首開、旭輝和當代、天恒和金融街、萬科和住總等企業都曾共同拿地，這些大房企聯手參與競爭的地塊往往是位置較好的熱地，房企聯合出手的目的是為了增強土地市場的競爭實力、共同分攤市場風險;二是同一房企的集團公司與區域分公司甚至是項目公司聯合，如北京未來科技城開發建設有限公司和北京未來科技城置業有限公司聯合體就曾在今年摘得昌平未來科技城的多功能用地，這樣的地塊往往對開發企業的資質有特殊要求，有了集團公司參與，無疑為分公司順利摘地增添了砝碼;三是引入外來投資方共同拿地，如華潤置地(北京)就曾與深圳市潤鑫四號投資合夥企業(有限合夥)組成聯合體，順利拿下門頭溝新城地塊，引入外來投資方後，既為房企提供了資金保障，同時，又不會在後期項目開發中形成掣肘，可謂雙贏之舉;四是引入外來技術方共同拿地，今年通州新城核心區4宗多功能用地就被遠洋旗下的兩家企業，北京中聯置地、北京遠洋新光商業與上海新光齊天投資管理合夥企業(有限合夥)聯合競得。

　　“對於房企來説，在資金週轉可能不順暢、企業專業管理人員並不足夠的情況下，希望積極獲取某優質地塊，那麼就會主動和別的房企合作。”郭毅預計，在北京房地産市場和土地市場的基本面沒有發生改變的前提下，房企聯合拿地將成為北京土地市場的未來趨勢。