業內熱議房産新機遇:關鍵看後續政策落實情況

　　10月29日召開的國務院常務會議要求重點推進六大領域消費，其中，包括了“穩定住房消費，加強保障房建設”、“升級旅遊休閒消費”、“鼓勵養老健康家政消費”等。該會議精神對樓市的影響幾何？是否意味著房産迎來了新的發展機遇？且聽專家如何解讀。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉

　　政策保持定向寬鬆的姿態

　　無論政策怎麼調整，支援居民家庭首套自住購房仍然是調控政策唯一不變的話題，包括今年貨幣政策在“盤活存量用好增量”的過程中，調整的核心仍然是滿足居民家庭首套房需求，讓商品住宅市場回歸居住屬性。在宏觀經濟尚未明顯好轉之時，房地産市場調控政策不會在從嚴方向有太大變化，而是保持定向寬鬆的姿態。今年以來，房地産調控政策由今年年初控制樓市投資風險階段的從嚴執行，轉向下半年以來的定向寬鬆，從備受關注的央行新政落地情況來看，央四條“靴子落地”，有助提高市場去化速度，有助於部分城市市場成交量出現年底“翹尾”行情。但從各銀行政策實際落地執行情況來看，短期內“惜貸”基本面並沒有實質性改變，這並不利於市場基本面出現實質性好轉，這就決定短期內去庫存仍然是主旋律。因此，對於開發商來講，儘管央行已明確表態支援首套自住需求房貸，但是短期內來講商業銀行仍然會根據自身額度狀況調整房貸利率、審批週期等。因此，在今年第四季度甚至明年上半年仍然會處於“惜貸”的市場狀態下，堅持去庫存及以“現金為王”的策略應該為廣大開發商採納。

　　偉業我愛我家副總裁胡景暉

　　未來房企迎來走量的好時機

　　“穩定住房消費”這一點作為六類消費之一，事實上是服務於穩定宏觀經濟大局的，國務院常務會議的這一提法，大致可以看做為2015年樓市的政策方向提前定調。從現階段我國房地産市場的特徵來看，部分二三四線城市存量較大，市場需求由於購買力不足而較為薄弱，樓市銷售不暢影響了很多關聯行業，對經濟增長的拖累較大。全國1B9月份，商品房銷售面積77132萬平方米，同比下降8.6%，降幅比1B8月份擴大0.3個百分點。9月末，商品房待售面積57148萬平方米，比8月末增加988萬平方米，其中住宅待售面積增加了629萬平方米，在數據方面也顯示了去化放緩、存量攀升的特徵。在這樣的情況下，穩定住房消費，對於行業、對宏觀經濟的穩定都有較為積極的意義。對於行業來説，10月29日的常務會議之後，未來從中央到地方，關於引導住房消費、穩定住房市場的一些舉措很有可能繼續出臺，從而對市場需求的入市、成交量的增長、地方庫存的消化産生積極影響。在這一情況下，未來一段時間將是很多房地産開發企業低價走量、回籠資金、緩解經營壓力的好時機。在價格方面，由於宏觀經濟方面整體的流動性寬鬆可能性微弱，主要是由於各級政策利好和扶持舉動來引導需求成交，因此未來一段時間儘管成交量的復蘇回暖可以預期，但市場價格大漲的可能性微弱，整體的走向應該是止跌、企穩;當然也不排除部分城市可能由於成交的快速反彈而出現價格短期內的顯著上揚。

　　CRIC研究中心分析師朱一鳴、傅一辰

　　國家對經濟增速的要求給房地産發展帶來機會

　　房地産市場的穩定對保經濟增長有重要作用。“穩定住房消費，加強保障房建設，放寬提取公積金支付房租條件”這整句話的關鍵點是“穩定住房消費”。這句話將房地産歸為了正常消費，也是對投機以外的購房需求的鼓勵。本屆政府倡導分類調控，各地政府從取消限購到調整貸款政策，刺激不斷，為的是釋放改善型需求，讓房地産的發展更健康、更市場化。我們也看到，最近政府也釋放出一系列金融政策的暖意，意在通過金融手段促進房地産市場的健康發展，以確保經濟的穩定增長。國家對經濟增速的要求，也是給房地産行業帶來的機會，但關鍵還在於如何把握政府心態:從産品出發、從購房者需求出發進行規劃和定位，注重設計、服務和後續運營，真正帶動居民進行消費，才有望把握好本輪的新機遇。

　　易居中國執行總裁丁祖昱

　　關鍵還要看後續政策的落實情況

　　住房消費與老百姓關係密切，在穩增長中作用巨大，但前三季度，以房地産投資為代表的固定資産投資增速放緩，嚴重拖累了經濟增長。中央“穩定住房消費”的表態沒有超出之前“央四條”給出的信號，與保持房地産穩定健康發展一樣，就是不希望房地産業拖後腿。中央的表態不可能改變市場的本質，不會改變當前的供求關係，只是讓本來想買房的人，恢復信心出手了。對市場的影響，關鍵還要看後續政策的落實情況，各地可能會從財稅方面給予支援，但各部委再出臺全國統一政策的可能性不大。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭

　　促使住宅市場穩定健康發展

　　把住房列為六大消費領域之一，意義重大，顯示了房地産的支柱地位。穩定住房消費暗指住宅市場低迷，要想穩定，就得讓合理的自住性購房需求釋放出來，並帶動裝修、家電等下游消費。簡單理解，就是通過放鬆行政管制，調節信貸、稅收政策，保護首次置業需求，支援二次改善需求，促使住宅市場穩定健康發展。

　　中原地産首席分析師張大偉

　　住房消費不光是房地産，住房市場是否穩定，還關聯著房地産投資，更關乎上下游幾十個行業的消費。在新經濟常態下，穩定住房消費並非是推漲，更多還是希望市場穩定，只有房地産市場的平穩轉型才會有經濟的平穩健康。改善人民生活，必須改善居住條件。雖然中小城市房地産供大於求，但大城市住房還是比較緊張。未來房地産市場依然會逐步淡化房地産投資屬性，使其回歸滿足住房需求的本性。大漲不是穩定，大跌同樣不是穩定，穩定住房消費，是要讓明顯降溫的房地産市場保留一定溫度，對於房地産來説是一個明顯的利好。

　　京華時報記者桂瑰 邢飛