北京高端市場逆市回暖 優質地段項目走俏

　　59個項目單價超5萬

　　6.3萬元高端甲級公寓成交均價

　　在普通商品房市場進入量價齊跌的通道時，北京高端住宅市場卻逆轉一季度的頹勢，開始穩步回升。據多家機構統計數據顯示，進入4月，高端住宅市場成交量價均呈現反彈趨勢，千萬級住宅成交量更是明顯提升。業內人士認為，高端市場成交量價齊升，凸顯其在整體樓市預期不明朗情況下的抗跌保值性，二季度是高端市場傳統的銷售旺季，在供需雙方的推動下，預計成交量還將會有所上升。

　　高端市場量價齊升

　　據亞豪機構統計數據顯示，今年4月，北京59個在售報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目共成交141套，環比上漲4%。總價在千萬級以上的豪宅成交量更是明顯提升，其中1000萬以上的豪宅4月成交51套，佔比36%，2000萬以上的豪宅項目也簽約了10套之多，佔比為7%，而3月該數據僅為12套和4套。

　　麗茲行豪宅研究院統計數據也顯示，4月北京市高端住宅的總成交面積為25601.33平方米，套均面積為169.55平方米，環比上漲0.9%，同比上漲13.79%。從成交面積區間來看，150-200平方米戶型成交佔比增加，達到34.44%，為2013年以來最高值。

　　而在今年一季度，受傳統春節淡季因素影響，北京高端住宅市場整體表現低迷，其中高端二手住宅共成交454套，相比去年四季度下降30.89%，同比去年一季度下降69.01%。

　　進入4月，在高端市場升溫的大背景下，北京頂級住宅也在近期蘊勢而起。據亞豪機構統計數據顯示，4月份，成交價格超過10萬元/平方米的頂級住宅共簽約4套，其中西單·上國闕成交2套，北京四季世家成交1套，勵駿華庭成交1套，而去年全年，也不過有21套住宅的成交價突破了10萬元/平方米大關。此外，在銷售量不斷增加的驅使下，4月北京頂級住宅的平均報價成為自2013年以來歷月平均報價的最高點，達到83410元/平方米，環比上漲1%，同比上漲14%。

　　優質地段項目走俏

　　“地段、地段還是地段”，亞豪機構副總經理任啟鑫認為，高端住宅的地段優勢成為其價值長期向好的堅實保障。在當前國內金融系統影子銀行風險加劇，流動性錯配、期限錯配、風險錯配和高杠桿導致金融投資所謂的剛性兌付難以為繼的前提下，國內財富階層正在面臨重新配置投資組合，在此時，北京優質地段高端項目堅挺的價值走向贏得高端人群的矚目，決定高端市場逆市走高的原因，也就在於高端人群正在將地段作為置業的首要考慮指標。

　　中國房地産經理人聯盟秘書長陳雲峰也認為，核心區住宅對稀缺資源的佔有是其他區域項目無法比擬的，北京頂尖的商業、行政、醫療、教育資源，加上稀缺的人文景觀都集中在核心區，這對區域內生活品質及生活便利的助推作用相當明顯。

　　據亞豪機構統計數據顯示，4月北京高端住宅成交區域以朝陽區較為活躍，共成交85套，佔比60%。板塊集中在CBD和亞奧區域，分別成交34套和29套，佔比分別為24%和21%。在任啟鑫看來，隨著高端樓市的逐漸升溫，一些交通便利，擁有高端配套資源的熱點區域正在成為高端置業人群的投資首選。

　　CBD作為核心商務區，區域內的高端住宅項目無論是從自住還是投資角度，性價比都非常高。而受奧運會的成功舉辦帶動的亞奧區域的不斷升值，加之可開發土地的日益減少，亞奧區域的發展趨勢及前景一直處於利好態勢，需求量始終是有增無減。

　　對於千萬級頂級住宅的崛起，任啟鑫認為，這凸顯其在整體樓市預期不明朗情況下的抗跌保值性。當下的頂級住宅買家日趨專業，對住宅的産品品質、園林綠化、智慧科技、配套及安防等方面的綜合要求越來越高，特別是購買頂級住宅的財富階層，更是謹慎理性。所以，核心區頂級住宅所擁有的先天地段優勢和成熟品質無疑促成了4月這4套單價超10萬元的頂級豪宅的售出。

　　有望進一步升溫

　　業內人士認為，二季度將進入高端住宅市場傳統的銷售旺季，在供需雙方的推動下，預計北京高端住宅的成交量還將會有所上升。

　　由於2013年末出臺的調控政策使若干高端住宅項目推遲了入市時間，在未來9個月內，北京高端住宅供給量將有所增長。第一太平戴維斯近日發佈市場報告預測，今明兩年內，將有10個左右高端住宅項目入市，且多數項目的預售價格都超過10萬元/平方米。其中，多個地王項目都將在今年登場，包括中赫萬柳書院、保利海德公園、萬科此前收購凱德的地安門項目，以及三里屯的通盈中心等都計劃今年開盤入市。

　　第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部經理董月告訴記者，由於前期拿地成本較高，計劃在今明兩年入市的這些高端項目均價都相對較高，最低的價格預期也在7萬元/平方米左右，而多數項目的預期售價均超過10萬元/平方米。目前北京高端甲級公寓的成交均價在6.3萬元/平方米左右，預計未來這一價格將會逐漸升高。

　　在宏觀政策層面，據《北京市2011-2015年國有建設用地供應計劃》規定，“十二五”期間，北京三環內原則上不再新增供應住宅用地。隨著北京的城市化進程，核心區的土地供應日趨見底，這更加凸顯了核心地段的不可複製性和稀缺性。據亞豪機構統計數據顯示，目前三環以內僅剩3324套可售住宅，相比去年同期減少了1000套，可見中心城區的住宅産品將愈加珍貴。

　　在任啟鑫看來，北京高端住宅市場出現的量價雙增凸顯買賣雙方對市場的信心，在核心區住宅價值持續走高的驅使下，無論是出於自住、投資還是收藏等心態，高凈值人群都會不斷加大對北京核心地段住宅的投資，位於四環以內特別是三環以內的高端住宅銷量會進一步升溫。另一方面，開發商在對市場預期不斷走高的情況下，其售賣策略也將更富前瞻性，不會像中低端市場一樣“舍價保量”，而是追求高品質、高利潤。