張敬偉：樓市拐點論不靠譜

　　今年春夏之交，中國市場瀰漫著樓市悲情。原因是，以往的樓市小陽春乍暖還寒，過去的“金五月”也不見了蹤影。不少城市，到處充斥著樓盤打折、降價和各類促銷的資訊。海外媒體、國內學者，似乎從現象看到了本質，再三放出“拐點論”甚至“崩盤論”。

　　風聲鶴唳非理性邏輯，是市場焦慮；草木皆兵非市場節奏，是嘩眾取寵。但不合邏輯的市場焦慮和嘩眾取寵，卻容易形成危險慣性，一些地方不夠淡定的救市，是為慣性下的迷思。

　　中國樓市是何生態？講邏輯就要看事實，事實是：各城各地樓市風景各異，京滬廣深等一線城市，雖然房價高企，但依然阻不住涌入的人流。以至於各地都採取行政節流的方式，控制城市人口存量。這些城市，市場需求依然旺盛，誰能説這些城市房價出現了拐點？

　　二、三線城市，情況各不相同。杭州房價，在二線城市中處於高位，直逼一線城市房價。數年熱炒，存量處於飽和，亟須擠壓泡沫消化存量，因而房價下跌或者個別開發商跑路，也是屬於市場自我調節。浙江其他城市，亦有類似情況，最先破局的就是溫州。這些城市的樓市，可能要轉型，也離拐點最近。但也不能説迎來了拐點時刻。因為杭州市樓盤一旦實質降價，還是有人追捧。真正的拐點應是降價也沒有人買。

　　近來全國有近30城要鬆綁限購救“樓市”，但5月26日的媒體資訊則是起碼10個城市不在限購之內——除了京滬廣深，還包括廈門和南京等城市。這説明，樓市要靠政府出手的，不過是那些泡沫化重、有著多年“鬼城”稱號的城市。“鬼城”的佈局，目前還只是點狀分佈，而非線性佈局，更不要説形成趨勢了。

　　樓市現狀，是系統性因素所致。前些年高速發展的經濟，是樓市繁榮的主要動力；財稅體制的央地博弈不平衡，也是激活土地財政的前提要素；金融機構熱衷、實體經濟迅速入市、公眾投資等全民性的逐利衝動，則使樓市更加喧囂……經濟繁榮刺激了樓市發展，樓市也推升了經濟發展，兩者互為表裏，相互促進。評價中國樓市，應辯證客觀審視，而非偏頗激進，將之簡單視為中國經濟的罪魁禍首。

　　從發展就是硬道理到又好又快的發展，中央有意識地對中國經濟在政策面進行結構調整。前些年多輪次的樓市調控，就是緩釋點剎有序調整的嘗試。現在，深化改革、結構調整、市場配置更是政策面主流。表現在經濟增長層面，就是中國經濟步入中高速發展階段；在結構調整上，就是從結構失衡到優化再平衡；表現在宏觀政策面，就是消化既往積累矛盾，用市場配置緩釋。

　　地方政府的賣地衝動被新政績考核給阻滯了，銀行濫放信貸的慾望給金融改革羈束了，部分地産商資金鏈斷也是政策與金融雙向改革傳導所致。因而，中國樓市，除了賣地無節制的“鬼城”和好大喜功的“攤大餅”城市出現泡沫性風險外，其他城市的樓市生態，是改革調整下的“常態”演進。

　　房地産大佬任志強強調，“支撐房地産發展基本要素並未根本改變”。其論據有四：一是中國經濟仍將保持7%至8%的較高增長；二是城鎮化率仍處於高增長期；三是人口結構中家庭分裂加速，適齡結婚的人口高峰仍在持續；四是消費結構的變化，家庭消費中吃的比重下降，住的比重上升並加速。

　　此為醒世名言。筆者再賦以四個生活常識來驗證中國樓市拐點的不靠譜：首先是剛需族購房的需求仍旺，無奈信貸無門；其次是國人有追求新房追逐舒適心理，改善住房是一代代的通識；其三是“二孩”時代來臨，人口政策紅利催生樓市需求；其四是現代化趨勢下的房價也不可能降低到輿論場所述的心理預期低價……期望拐點快來再購房，怕是要望眼欲穿了。（作者為察哈爾學會研究員）　◎張敬偉