商業地産加速分化 市場步入理性增長期

　　0.4%甲級寫字樓有效租金環比下降

　　29.4%商業土地指數同比降幅

　　由於新增供應不足，加之春節假期影響，造成今年以來商業地産租賃和擴張活躍度持續降低，凈吸納量呈下降趨勢，租金水準也繼續下滑。日前，多家研究機構統計顯示，一季度北京甲級寫字樓需求平淡、中高端購物中心租金漲幅創新低，不過，地段較好的CBD區域辦公樓及核心商圈租金仍保持穩定。業內人士預計，隨著供應量的飽和，未來市場分化將日趨加劇。

　　租賃需求疲軟

　　第一太平戴維斯報告顯示，一季度，雖然春節長假期間傳統寫字樓市場淡季致使第一季度問詢量降低，但全市凈吸納量累計仍達到5.4萬平方米，與前一季度及2013全年的凈吸納量相比基本持平。本季度，租賃形式主要集中于遷址和續租，與2010至2012年期間相比，新租和擴租需求相對疲軟。

　　甲級寫字樓凈有效租金連續四個季度下滑，至每平方米每月人民幣311.5元，環比與同比分別下降0.4%與2.4%，但仍是大陸地區最高租金水準。由於業主連續數個季度下調租金後市場需求漸趨於穩定，加之有限的新增供給，租金降幅較之上個季度進一步收窄0.2個百分點。DTZ戴德梁行報告顯示，內資企業仍然是本季度北京寫字樓租賃市場上的主力軍，完成了甲級寫字樓租賃活動60.38%的成交。

　　儘管寫字樓市場整體租金漲幅回落，但核心商圈租金仍保持穩定。統計顯示，隨著CBD區域中上季度入市的財富金融中心地區面積的逐漸消耗，較高樓層待租空間的租金進一步提高，本季度該商圈的平均租金水準環比繼續上漲0.57個百分點至每月每平方米337.11元（54.81美元），空置率下降至4.24%，環比下降0.63個百分點。

　　仲量聯行發佈的報告也顯示，CBD甲級辦公樓租金水準保持穩定。值得一提的是，甲級辦公樓在一季度並沒有新增供應。2013年第四季度竣工的北京財富中心在辦公樓租賃方面取得令人矚目的成績，已經簽署租賃協議的辦公面積達到60%。

　　值得關注的是，三家機構均表示，新增供應緊張，2014年一季度沒有新項目入市，甲級寫字樓市場可租賃存量穩定在934萬平方米。仲量聯行北京商業地産部高級董事賀睿珂指出：“2013年新增供應有限，而租戶的需求卻日益活躍，因此，業主將迎來更加樂觀的行情，進而導致租金談判的餘地變小。基於上述理由，我們預測租金水準在未來半年將繼續保持上揚態勢。”

　　零售業業態逐漸分化

　　零售市場方面，一季度，北京中高端商業市場無新項目開業，使得中高端商業總存量維持在900萬平方米，但包括禧瑞匯和英特宜家購物中心等在內的若干項目由於已取得較高預租率，預計將於未來9個月內入市。

　　鋻於二線奢侈品、餐飲及兒童零售商的需求呈增長態勢，加之核心商圈供給有限，全市中高端購物中心整體出租率環比增長0.2個百分點至94.0%，同比增長2.5個百分點，升至5年來最高水準。

　　第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部經理董月告訴記者，儘管穩定需求支撐下出租率表現樂觀，但第一季度中高端購物中心首層租金環比僅增長0.5%，達到每平方米每月人民幣913.7元，同比僅增長2.5%，為2011年以來的最低增幅。儘管如此，西單、王府井、三里屯等核心商圈租金仍同比增長7.2%至16.7%不等，這三地仍然是眾多國際及國內主流品牌，特別是新進品牌入駐京城的首選。

　　今年一季度，儘管受季節性消費高峰回落的影響，中國零售商信心指數依然達到125.6，同比上漲12.7%。調查顯示，來自快時尚及輕奢品牌的開店意願依然強烈，根據RET睿意德中國商業地産研究中心的統計顯示，優衣庫目前在全國開店數量已達279家，僅2013年其開店數量82家。受相關政策的影響，奢侈品牌開店意願持續下降。大眾連鎖餐飲則加速擴張，作為餐飲業“價格殺手”的外婆家，目前旗下品牌在全國開店已達82家，2014年更計劃開出45家分店。

　　中國商業地産聯盟秘書長王永平表示，商業地産已經走過盲目擴張期，不僅奢侈品、輕奢、買手店、餐飲等業態逐漸分化，相同業態也進入新一輪的升級和轉型，行業洗牌也為商業地産項目帶來了全新機遇。

　　市場步入理性增長期

　　“商業地産在經歷一輪狂飆後，開始進入波浪形上升階段，同時，市場分化日趨加劇。”RET睿意德中國商業地産研究中心總經理陳曦近日如此表示，隨著中國城鎮化進程加快推進，一線城市的商業升級，中國商業地産已經走過躁動，步入新一輪的理性增長。

　　RET睿意德中國商業地産研究中心統計顯示，2012年下半年是商用土地成交高峰期，商用土地投資熱情高漲，在2012年第四季度達到頂峰，中國商用土地指數達到118.8。但2013年第四季度中國商用土地市場出現了市場拐點，到2014年第一季度，中國商用土地指數跌落到79.9，同比下降幅度高達29.4%。歷經三到四年的建設週期之後，中國商業地産項目供應量也將在2016年至2017年之間達到高峰。

　　根據易居研究院一項統計顯示，無論是從全國來看，還是從一線城市看，目前商業地産的總量已經達到飽和，甚至部分區域已經過剩，未來將進入商業物業面積增長速度遠超人口增長速度的階段，是每人平均商業面積繼續提升的階段，也是人們消費觀念和行為方式繼續發生轉變的階段、催升商業地産繼續過剩的階段。

　　在這樣一個階段下，商業地産將不斷去粗存精、優勝劣汰、更新換代、不斷升級。過去觸地就賺、拿地就贏的時代已經過去，房企需要進一步修煉內功、打造精品、創新模式等才能夠在新的形勢下發展得更好。

　　(京華時報記者潘秀林京華時報製圖何將)