上週五(2月21日),廣州最大規模的“舊改”項目——廣鋼新城正式出讓。未出意外,首批出讓的5宗地塊樓面地價接連刷新區域地價記錄,廣州單日賣地成功吸金155億元。
《每日經濟新聞》記者發現,除了本地房企參與外,本次拍賣會還吸引了珠海華發股份、北京金融街以及重慶龍湖地産3家外地房企前來參與競拍,前兩家更是成功搶得地塊。在易居中國執行總裁丁祖昱看來,廣州作為四個一線城市中的價格洼地,未來或將吸引更多外地房企爭相進駐。
然而,儘管一線城市土地市場依舊火爆,但以杭州為首的部分二三線城市土地卻出現降溫的苗頭。有業內人士認為,持續走高的土地市場正逐步走到十字路口。
廣鋼新城賣地155億元
據了解,廣鋼新城是繼2009年廣州亞運城後,廣州起拍總價最高的住宅地塊。儘管廣鋼新城首批出讓的5宗地塊採用“限地價、競配建”的拍賣方式,但依然吸引了萬科、保利等15家知名房企到場。
經過兩個多小時的角逐,5宗地塊以總價155億元、總配建安置房面積38.64萬平方米成功出讓,拍賣過程數次刷新區域地王紀錄。記者發現,5宗地塊折合樓面地價分別在17950元~21568元/平方米之間,溢價率在38%~66%。中海地産以95.9億元的總價和21.4萬平方米配建面積拿下其中3宗地塊,成為本次拍賣會上的大贏家。
據悉,目前廣鋼新城板塊內僅有兩個新盤,分別為元邦明月水岸和遠大財智公寓,前者帶裝修均價23000元/平方米,後者尚未開盤但吹風價約在20000元/平方米。此外,區域內的二手房均價約在14000元~18000元/平方米。
中原地産項目部總經理黃韜告訴《每日經濟新聞》記者,廣鋼新城再現“麵粉”貴過“麵包”,預計項目入市售價或超過3萬元/平方米。保利地産廣東公司董事長余英更預計,廣鋼新城新房售價在兩年內將達4萬元~5萬元/平方米。
外地大鱷爭相進駐廣州/
值得注意的是,在本次拍賣會上,除了保利、萬科等傳統華南大型房企參與外,還有珠海華發股份、北京金融街以及重慶龍湖地産3家外地房企前來競拍,前兩者更是成功搶得地塊。
黃韜向記者表示,廣州作為最早實現住房商品化的城市之一,集聚著包括保利、恒大、富力、雅居樂等全國主要大型房企,除了萬科、中海等部分深圳開發商外,外來開發商以往很難進入廣州市場。但在北京、上海地王頻出,深圳缺地的情況下,越來越多的外地大型房企將目光投向了廣州。
一位接近龍湖地産的內部人士向《每日經濟新聞》記者透露,該公司一直在籌劃進軍廣州市場,目前已經就廣州多個“舊改”項目進行洽談,只是尚未能拿到合適的項目。
“目前房企對一二線城市的高價值表達出高度認同,單就四個一線城市來説,廣州無論是地價還是房價都遠遠低於北京、上海,也可以算作是四個一線城市中的價格洼地。”丁祖昱認為。
土地市場“拐點”漸近/
進入新年,土地市場依然火爆,一線城市土地更是遭到大型房企的瘋搶。
克而瑞統計數據顯示,今年1月,四個一線城市土地成交總建築面積為717萬平方米,同比大幅上漲93%;成交金額為908億元,同比上漲185%。其中,北京、上海的表現尤為突出,北京目前賣地收入接近600億元;上海1月的土地出讓金為263億元,同比上漲了410%,2月以來的賣地收入已超過100億元。
丁祖昱認為,從歷年情況來看,一季度都不是供地的高峰,但今年多個城市不約而同選擇了一季度作為土地集中上市的時機,這可能和政府的財政情況有密切的關係。
“隨著2012年下半年房價開始逐步上升,地價也以更迅猛的增速快速上漲,在地價達到歷史高點的情況下,各地政府沒有理由不在歷史高點進行拋售,以回籠更多資金。”丁祖昱預計,從歷史經驗來看,地價出現高點之後市場往往會有一段時間的調整,因此對政府而言,當前是土地出讓的最佳時機。
值得注意的是,部分二線城市土地市場已經出現降溫的苗頭。以杭州為例,2月18日杭州主城區舉辦的馬年首場土地拍賣會,原計劃出讓的5宗地塊中有1宗“因規劃調整,暫緩出讓”外,其餘4宗地塊雖成功出讓,但有兩宗均為底價成交。
“之前高價拿地的房企,待項目上市之後,如果賺不到錢或者出現地價上調導致房價上升而産生滯銷,地價也一定會走到一個十字路口的。從目前情況來看,今年二季度即是考驗地價的重要時期,地價的拐點很有可能在春夏之交出現。”丁祖昱認為。
延伸閱讀
廣鋼新城宅地市值估超600億
每經記者 區家彥 發自廣州
作為廣州有史以來最大規模的“舊改”項目之一,有著55年曆史的廣州鋼鐵廠鶴洞廠區聯合周邊“三村一廠”進行整體改造。
2010年12月,廣東省發改委與廣東鋼鐵集團聯合宣佈,廣鋼環保遷建湛江項目方案最終確定,廣鋼在白鶴洞的鋼鐵生産線將在三年左右的過渡時期關閉,逐步拆建至湛江項目。同時,由寶鋼集團控股80%的廣東鋼鐵集團在遷建項目建成投産時,將同步正式關閉廣鋼白鶴洞基地的鋼鐵生産線。
據《新快報》報道,去年7月,廣鋼新城規劃在廣州市規委會上通過審議,3年前已開始搬遷的廣鋼集團白鶴洞鋼鐵生産基地關閉進入倒計時,現有生産基地將交給政府作土地儲備,在政府進行土地拍賣後廣鋼將獲得拍賣款的六成作為補償。這筆資金將用於債權債務的處理、職工分流與企業轉型。
“包裝”後廣鋼新城比單一的舊廠改造在佔地面積上擴大了近4倍,在規模和定位上有了巨大提升。規劃顯示,“廣鋼新城”範圍將包括芳村大道以西、花地大道以東、鶴洞路以南、環城路以北的657.4公頃(657.4萬平方米)面積,其中包括廣鋼集團白鶴洞地塊168.1公頃,三條村(鶴洞、東塱和西塱)集體土地267.9公頃以及整合周邊的舊城、舊廠、舊村和水域等用地221.4公頃。規劃定位為“特色宜居新區、專業交易中心”的廣鋼新城總建築面積也將達到1024萬平方米,毛容積率1.56,規劃居住人口19萬人。
由項目規劃初步估計,廣鋼新城中二類居住用地佔地面積約為219萬平方米,建築面積約341萬平方米。《每日經濟新聞》記者發現,若以首批地塊約1.9萬元/平方米地價標準計算,廣鋼新城僅住宅用地的市值已高達648億元。這意味著,在廣鋼新城完成整體出讓後,面臨困境的廣鋼集團將獲得不菲的土地補償金。
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