南京土地新政三箭齊發 首推限地價競配建模式

　　為穩定商品房價格水準，2月21日，南京市國土局發佈《關於土地出讓模式調整的説明》(以下簡稱《説明》)。明確今後南京市土地出讓將採取“限地價、競配建保障房面積或資金”的方式出讓，同時明確中小套型商品住房比例，全市90平方米以下商品房佔全部商品住房比例不得小于50%。

　　具體形式為，土地拍賣原則上限制在起拍價的45%左右，達到這個價格時停止競爭地價，改為開發商競爭配建保障房面積或保障房建設資金。“起始價的45%左右，就是比如一幅地塊的起始價為10億元，那麼這塊地競拍到14.5億元之後就停止競拍，改為開發商競爭配建的保障房或保障房資金，這有利於抑制地價從而防止地王的出現。”房地産行業專家張建初對《每日經濟新聞》記者説。“不論是限地價競保障房資金，還是限地價競保障房配建面積，最終目的都是為了拉動保障房建設。”

　　此次推出的新政，除了在土地出讓的競價模式進行改變之外，此前業內一直關注的“5090”政策也正式落地。

　　該模式具體是指，在南京全範圍內的商品住房用地，在出讓時原則上均需明確90平方米以下房屋建築面積比例，並寫入土地出讓合同，具體比例由規劃部門在規劃設計要點中明確，總量上全市90平方米以下商品住房佔比不得小于50%。

　　值得注意的是，“5090”模式並非針對單個商品住房用地，而是南京全市範圍。

　　為了具體落實該政策，在“5090”模式落地當天，南京國土部門發佈了今年國有建設用地第3號出讓公告，一共有5幅地塊亮相。其中，位於仙林湖和燕子磯地塊都被要求90平方米以下的戶型大於總面積的50%，江寧的3幅地塊也是如此。這意味著，未來這5幅地塊都將有不少於一半的剛需戶型，“仙林湖地塊的起拍價為24億元，這就意味著最高競得價為34.8億元左右，90平方米以下的戶型必須佔到全部房源的一半以上。”房地産行業專家李智説。

　　對於該政策的落地，李智認為，“南京以行政指令來促使開發商建小戶型，可以增加小戶型供給量，緩解剛需。但是小戶型單價會有所拉高，對市場來説，這個做法優缺點都很明顯。”

　　那麼，《説明》發佈之後，對開發商影響究竟有多大？對此，南京本地一家房地産企業副總裁宋曦對《每日經濟新聞》記者表示，目前南京樓市整體市場還是很大，城市吸引力和規劃都還不錯，庫存的房源也並不太多，開發商拿地不會受到太大影響，“開發商該拿地還是會拿地，從拿地成本上來講不會有什麼影響。”

　　同時，雅居樂華東區一位不願具名的行銷負責人表示，南京這幾年一直比較缺好的地塊，市場需求強勁。“新政策出臺後，我預計地價也不會出現太大波動，決定地價的因素有很多，而且上市公司每年都有土地儲備的要求，房企該拿的地還是要拿。”

　　而房地産行業專家張輝認為，新政對土地、中小戶型、保障房三箭齊發。“具體來看，政府通過控制地價進而穩定房價，降低地價驅動房價的助漲效應，降低地王推漲房價預期的心理效應。新政是組合拳出擊，傳遞調控信號，對市場進行降溫，穩定房價預期。”