專家：房産稅試點擴容範圍不宜過寬 稅率不宜過高

　　房産稅試點城市重慶一些專家建議

　　擴容範圍不宜過寬稅率不宜過高

　　□記者 徐旭忠 重慶報道

　　一段時間以來，有關個人住房房産稅(以下簡稱“房産稅”)試點擴容的消息不時見諸報端和網路媒體，各方輿論將房産稅視為樓市調控的“最後一根稻草”，紛紛期待開徵房産稅，以期立竿見影地抑制居高不下的房價。對此，記者來到最早開展房産稅試點工作的重慶，一些業內人士和專家在接受記者採訪時表示，開徵房産稅是一個複雜的系統工程，在很多方面還缺乏實踐和認識，他們建議，要將擴容和開徵前的基礎工作做好、做實。房産稅擴容乃至將來正式開徵，須遵循一個重要原則，那就是徵收範圍不宜過寬，稅率不宜過高，要循序漸進，把握好節奏。

　　政策效應初顯約束高端住房消費

　　2011年1月28日起，重慶市按照國務院部署，以完善稅制、調節分 配 、 引 導 消 費 、 便 于 操 作 為 原則，制定了房産稅改革試點方案，在主城區對獨棟住房、新購住房價格超過上兩年商品住房均價兩倍的住房，市外在重慶市“無戶籍、無企業、無工作”人員所購第二套及以上的住房，開徵房産稅。

　　房産稅試點工作開展三年來，“政策約束”效果明顯。一是遏制了高檔住房帶動房價上漲的趨勢。試點以來，主城區高檔住房成交建築面積均價持續下降，年均降幅在6%左右。二是調節了商品住房供需結構。開徵房産稅，增加了應稅住房購買者的持有成本，一定程度上抑制炒作心理，引導市民合理住房消費，促進商品住房供求關係理性回歸。

　　此外，房産稅有利於調節收入分配。重慶市規定，房産稅收入全部用於公租房建設，實現了“高端有約束”與“低端有保障”的有效銜接。據了解，房産稅收入每年在一億元左右。

　　房價居高不下期待房産稅擴容

　　近 年 來 ， 針 對 不 斷 飆 升 的 房價，國家連續出臺了一系列調控措施，措施不可謂不全，力度不可謂不大，但房價上漲的態勢總體上沒有得到遏制。

　　國家統計局發佈的8月份70個大中城市房價數據顯示，與7月份相比，70個大中城市中，價格下降的城市僅有兩個，上漲的城市有66個。同比來看，70個大中城市中，價格下降的城市僅有1個，上漲的城市卻有69個。

　　8月份，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅價格同比上漲在18%至20%之間，天津等31個二線城市同比上漲在7%至10%之間，唐山等35個三線城市同比平均上漲6%左右。

　　應當看到，在當下投資渠道較窄的情況下，許多購房者都將房地産視為投資品，一方面他們對房價預期是上漲，另一方面也不希望房價下跌。

　　房産稅一直被看成是樓市調控的一大利器，是根治炒房的“殺手锏”。

　　“ 鑒 于 房 地 産 調 控 的 嚴 峻 形勢，中央政府有必要再選擇一些大中城市開展房産稅試點。”重慶市社會科學院財政金融研究所所長鄧濤表示，從完善我國地方稅收體系來看，房産稅改革是有必要的；開徵房産稅，有利於縮小貧富差距。更為重要的是，徵收房産稅可以增加地方財政收入，使地方政府減少對土地財政的依賴。

　　房産稅不能衝抵土地出讓金

　　很多人認為，目前，購房者在購 買 商 品 房 時 已 繳 納 了 土 地 出 讓金，徵房産稅是否涉及重復收費？

　　對此，長期從事房地産問題研究的重慶工商大學校長楊繼稅認為，房産稅是國家作為社會管理者收取的一種稅，而土地出讓金則是國家作為土地所有者將國有土地使用權在一定年期讓渡給土地使用者而收取地租的資本化。稅收具有無償性、強制和固定性。稅收沒有交換的對價，不可能討價還價。土地出讓金是獲得一定年期土地使用權的對價，它是一種市場配置資源的交易費用，而且土地出讓金的標準不僅是千差萬別的，而且是波動的。

　　顯然，房産稅與土地出讓金不能混為一談。二者的性質不同，徵稅與收費的範圍、時限、條件等都不一樣，因此房産稅的徵收不能衝抵土地出讓金。世界上實行土地國有、地區所有的國家或地區，政府對國有或地區所有的土地出租、出讓既收取租金或出讓金，也徵收房地産稅，兩者並行不悖。例如，我國香港特區政府對讓渡地區土地使用權時，既要收取批租的租金(出讓金)，又要徵收具有房産稅性質的差餉。

　　客觀認識和穩妥推進房産稅

　　一些業內人士和專家在接受記者採訪時表示，開徵房産稅是一個複雜的系統工程，在很多方面還缺乏實踐和認識，須將擴容和開徵前的基礎工作做好、做實，對其有個全面客觀的認識。

　　首先，房産稅不是遏制房價過快上漲的“最後一根稻草”。開徵房産稅，將“流轉環節”的收費變為“保有環節”的收稅，增加了房地産調控的杠桿與手段，有助於遏制房地産市場的投資投機行為。但是，應當看到，當前樓市深層次的問題尚未得到根本解決，不能指望房産稅一齣，房地産市場中的各種問題就能迎刃而解，房價就能降下來。解決房地産問題的關鍵還在於建 立 樓 市 調 控 的 長 效 機 制 ， 從 土地 、 稅 收 、 信 貸 等 各 個 方 面 打 好“組合拳”。同時，要加快推進保障性住房建設，從根本上遏制投機炒房，促使房地産市場理性回歸。

　　其次，房産稅擴容乃至將來正式開徵，須遵循一個重要原則，那就是徵收範圍不宜過寬，稅率也不宜 過 高 ， 要 循 序 漸 進 ， 把 握 好 節奏。

　　從重慶的試點來看，納入房産稅徵稅對象的主要是獨棟商品住宅和新購高檔住房。這類住房具備佔有土地等公共資源多、價位高，高端住房消費特徵明顯，因而有必要首批納入。但是，從房産稅的性質和國外徵收情況看，房産稅作為個人住房持有環節的稅收，個人住房無論面積、價值，也無論何時以購置、繼承、修建等方式取得，都應是普遍意義上的徵稅對象。因此，隨著房産稅試點的步伐，以及房地産市場發展、居民經濟承受能力的增強等，在適當的時機應考慮擴大房産稅的徵收範圍。比如，將多套或超大面積的住房納入房産稅的徵收範圍、逐步將非主城區的個人住房也納入房産稅的徵收範圍。

　　重慶的房産稅稅率採取0.5%、1%、1.2%分檔差別稅率。主要考慮：按交易總價分檔，相應提高稅率，房屋價值越高，稅負也相應提高，有利於調節收入分配，調整住房供給結構，促進土地集約利用。國際上大多數國家的房産稅都採用了比例稅率，稅率一般在0.5-3%之間。尤其在房産稅改革試點初期，其稅率不宜過高，應該讓居民有一個適應和逐步增加經濟承受力的過程。

　　第三，開徵房産稅，一些基礎性的工作須進一步完善。如，房産價值評估問題。根據國外經驗，房産稅徵收是以房産價值為依據徵收的，需要對房價進行評估，確定房産的地段、位置，核算出所屬位置的稅率標準。但在國內，房産價值的確定存在難度，一方面目前我國相關法律法規不夠健全，評估機構從業人員數量和素質遠遠跟不上市場需求，另一方面各地城鎮化進程迅猛，交通變更以及城市功能調整加快，導致房産和地産的價值評估可變性強，難以做到公平、公正，獲得廣大房産持有者認可。如果不能對房産的價值進行有效評估，將難以確定基、稅率。

　　再比如，資訊障礙。由於全國房産數據沒有聯網，投機資金從政策執行較嚴的一線城市向二、三線城市氾濫，從高端住宅市場流向中低端市場，導致限購、稅收、貸款等調控政策落不到實處。因此，建立全國性互聯互通的個人住房資訊系統，是徵收房産稅的基礎。

　　此外，開徵房産稅還要破解一些法律障礙。當前，要對房地産領域已有的法律、法規、地方政策做一個梳理和清理，防止出現“法律打架”的現象，影響徵收的權威性。同時，制定完善的房産稅徵收方面的法律法規，為房産稅改革順利推進提供法律保障。