樓市年底或現“短期性”降溫

　　在全國許多城市，“國慶檔”的樓盤幾乎都是大賣，一些開發商提前完成年度銷售任務，甚至開始上調全年銷售目標，提升價格。火爆了多月的樓市未見絲毫“退燒”跡象。業內人士認為，10月份樓市或將繼續量價齊升，但隨著各地銀行房貸持續收緊，甚至出現“斷供”，年底樓市或將出現短暫性降溫。

　　根據中國指數研究院發佈的最新百城房價指數報告，2013年9月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為1.0554萬元/平方米，環比8月上漲1.07%，這是自去年6月以來連續第16個月環比上漲，漲幅比上月擴大0.15個百分點，其中79個城市環比上漲，21個城市環比下跌。

　　“本次國慶黃金周房地産市場表現的確較熱，相對而言，北方因為延期開盤，樓市比南方冷清一些，但整體上今年房地産市場的表現已超過了去年。另外，整個黃金周成交量攀升，新房、二手房數據都比較搶眼。”中原地産市場研究部總監張大偉表示。

　　10月樓市各地火爆開局

　　今年國慶黃金周，北京在“日光碟”頻出背景下，開發商霸氣盡顯：多個即將開盤的項目，買房人要買房，除了需要驗資外，還必須接受一筆從30萬元到80萬元不等的額外費用。一個即將在10月中旬開盤的由保利、首開聯合開發的樓盤，對外報價1.8萬元/平方米，但買房人須接受單價5000元/平方米的“溫馨家居計劃”：按70平方米、80平方米和93平方米三種戶型計算，除去120萬-170萬元不等房款外，購房人還須向開發商支付35萬-45萬元不等的額外費用。這意味著，此樓盤實際售價超過2.3萬元/平方米。

　　同樣自貿區概念也帶動了黃金週期間上海相關區域商品住宅價格的跳漲。專業機構監測數據顯示，自貿區周邊板塊如浦東川沙、外高橋以及南匯祝橋、臨港新城等區域，9月上半月新房住宅成交量同比增幅近3倍，外高橋板塊更是猛增4倍多，遠超全市同期數據。業內人士表示，應警惕自貿區帶來的升值空間被提前透支，並防止形成新的囤地潮和房價泡沫。

　　南京樓市的火熱程度被形容為“像冬天逛超市搶白菜”。“月初就交了誠意金，收到開盤通知後就來排隊，現場比搶黃金還火爆。”南京購房者錢先生如此形容他的搶房經歷。9月30日，位於仙林的一處樓盤開盤推出260套房源，5小時內宣告售罄；10月2日，該盤再推108套房源中小戶型，又一次“日光”。

　　據網易房産數據中心跟蹤陽光家緣統計，截至10月6日，國慶假期前6日廣州十區兩縣共計網簽716套單位，同比去年增長7.8%。二手房成交量增幅則更加明顯。滿堂紅市場研究部高級經理周峰透露，10月1日-7日經滿堂紅地産促成的二手住宅買賣宗數比去年同期增加23%。

　　銀行房貸額度普遍吃緊

　　樓市正處“銀十”黃金季，此時傳來多地不少銀行停貸的消息，對於今年樓市，無疑有不可忽視的影響。一些銀行雖未停貸，但也紛紛取消利率優惠甚至上浮利率，房貸的審批流程也出現了不同程度的延長，銀行房貸額度普遍吃緊。

　　小胡今年6月在北京通州購置了一套房産，“簽完合同，付了首付，如今4個月過去了，貸款還沒有批下來。”小胡無奈地表示。房地産商、地方政府和銀行向來被認為是推高房地産價格的主要力量，如今，作為三大主力之一的銀行系統開始“後退”，這意味著房地産市場長期以來的多空博弈發生了重要的力量改變，樓市風險已經達到臨界點。

　　儘管多家銀行對於暫停房貸所給出的理由都是“額度用盡”，但事實上，銀行系統並不“差錢”，多家銀行暫停房貸的原因，並不是6月份“錢荒”的延續。首先，9月26日，央行再發800億元逆回購，使9月最後一週公開市場實現凈投放1550億元，創下6月初以來單周凈投放的最高規模。同時，自7月份以來，外匯佔款由負轉正，資金再度流回國內，增加的外匯佔款將投向市場。保持平穩的銀行間同業拆借利率，表明市場流動性並不缺乏。事實上，讓多家銀行暫停房貸的原因主要有兩點：利潤的降低和風險的加大。

　　業內人士分析，在目前中國市場資本成本高和利率市場化趨勢的雙重夾擊下，房貸已成為銀行的“雞肋”産品：提高房貸利率，市場無法承受；不提高房貸利率，銀行可能會出現虧本。

　　年底或現“短期性”降溫

　　利率市場化可能會成為房地産市場的一個重要拐點。一方面，由於盈利水準下降，銀行可能大幅度降低房貸規模，導致社會購買力下降；另一方面，由於更豐富的高收益銀行産品不斷出現，導致“以房保值”的策略不再划算，居民買房保值避險的需求會得到大幅度分流。兩種情況的疊加，會讓房地産過剩情況顯性化，房地産市場則可能進入一個漫長的“有價無市”的“寂寞期”。

　　有市場人士表示，政策層面正在傳出一些收緊的信號。張大偉認為：“從國家統計局公佈的數據來看，至少有10個同比漲幅超過10%的城市年內很難完成房價調控目標。”這些城市或將在一定範圍內，小幅調整調控政策，適當壓一壓房價上漲幅度。同時，房地産市場還對金融具有很強的敏感性，而當前正向全國蔓延的房貸利率收緊將造成樓市的遠期降溫。業內人士認為，這必然給剛需購房者帶來更大壓力，迫使一部分人推遲購房計劃，從而影響樓市銷量。不過到了明年，這一矛盾將會得到緩解。

　　中國房地産經理人聯盟秘書長陳雲峰認為，銀行收緊房貸對“金九銀十”影響不大，但預計四季度成交量會減少三成。同時，房貸收緊趨勢將會繼續，不過，隨著明年年初重新獲得額度，樓市銷售可能恢復。

　　張大偉建議，政府應加強對地價的控制，從源頭上壓縮房價上漲空間。另一方面，應當加大住宅市場的供應，科學佈局土地轉讓拍賣，緩解市場的非理性恐慌，並進一步加快完善房地産市場資訊，及時有序引導市場程式，形成市場理性預期。