中國城鎮化主要面對的問題是：第一，城鎮化的品質不好；第二，城鎮佔用土地的速度遠遠快於吸納人口的速度；第三，工業化和城鎮化發展在區域佈局上嚴重不平衡。
第四，城市發展方式非常粗放，表現在以下方面。一是重面積擴張、資源投入，輕內部挖潛，土地産出率、資源利用率低下。比如深圳建設用地每平方公里的産出為4億元，香港14億元，新加坡18億元。二是重城市形象，輕人口轉移。三是重新城建設，輕老城區和外來人口集聚區的改造。在許多城市，公共服務、公共設施最好的地方在黨政機關附近，然後是高檔社區，再是普通百姓，最後才是城中村，非常不均衡。四是城市規劃基礎設施投入和城市管理很不科學，造成城市交通擁堵等。
第五，城鎮化不夠和諧，主要表現在三個方面。一是拆遷引發了不少矛盾。二是産生了“三留守”問題——留守兒童、留守老人和留守婦女。三是大量文化遺産、古跡、古城鎮伴隨快速城鎮化遭到不可逆的毀滅。現在，我們不但失去了古城，而且正在失去傳統的鄉村。
下一步的城鎮化絕對不能走以前城鎮化的老路，要解決農民進城問題，從物的城鎮化轉化到人的城鎮化。前者一定要服務於後者。二是要轉變城市發展方式，要從外延擴張、粗放發展轉向內涵為主，通過結構優化實現集約發展。
就城鎮化而言，中國農民可以分為四類，第一類不願意進城，第二類猶豫不決、在城鄉之間徘徊，第三類攜家帶口在城市已經定居，第四類是80後、90後等新生代農民工。後兩類人是城鎮化的主力，下一步變革戶籍制度和建立農村土地的退出機制是農民進城的關鍵。
現在農村宅基地缺乏有效退出機制，阻礙農民流動。土地制度的變革可能是政府真正推進城鎮化的核心。目前亟須做的是提高土地徵收標準，探索建立人地掛鉤的土地利用機制，提高産業的集約用地。矛盾的焦點是土地增值收益如何分配，這是土地問題面臨的最大難題。另外要建立適應城鎮化發展的稅收體制，改變行政資源過度向大城市配置的導向，要更多發揮市場作用，為小城市創造平等的發展機會。
另一方面，要轉變城市發展方式，城市一定要走集中集約內涵的發展道路。調整、轉變城鎮的規劃和發展方式是非常重要的方面。同時資訊化除了引領工業化之外，一定要引領城鎮化。世界銀行曾經測算過，一個百萬人口的城市如果實施全方位智慧化和數字化管理，可以把城市紅利增加3倍。還要轉變考核制度，從考核城市的GDP為主轉向考核軟實力、幸福指數為主。（國家發改委城市小城鎮改革發展中心副主任 喬潤令）
