廣州首曬物業養老金“帳單” 支援業主用專項維修金買國債
“如果業主真的想用專項維修資金來買國債，我們全力協助！”昨日上午，廣州市國土房管局就近期本報等媒體報道的物業專項維修資金焦點問題，召集業主代表和新聞媒體舉行了政策説明會。
房管局更首度透露，截至今年10月底，廣州專項維修資金歸集額高達81.26億元，實際使用額為7997萬元。全市有2918個小區建立了這筆資金，143萬戶業主辦理了維修資金卡。“到目前為止，維修資金歸集與使用都是規範、安全的。”廣州市專項維修資金管理中心相關負責人透露，隨著進入維修的住宅項目增多，專項維修資金的使用率近年已呈上升態勢，去年全年共使用1727萬元，今年更有望首次突破2000萬元。
使用難？
房管局：維修資金使用少 不等於“沉睡”
廣東聖和勝律師事務所律師丁劍清表示，專項維修資金的所有權是非常明確的，但其也有物業“救命錢”的公共性質，其在保值增值的同時，也要防止被套取。
“目前，廣州維修資金歸集量大、使用少，但不等於維修資金在‘沉睡’和使用難。”廣州市專項維修資金管理中心相關負責人表示，維修資金是物業的“養老金”，只有在共用部位、共用設施設備保修期滿後才能使用。廣州目前大部分商品住宅尚未進入需要密集維修的階段。隨著近年交付使用的樓盤在未來陸續進入維修階段，維修資金的使用率將會逐年提高。
目前，維修資金使用量的分析也證明了這一點。如2007年維修資金的使用量僅有438萬元，到2011年已經增長到1727萬元。在物業進入維修高峰期前，維修資金歸集量和使用量比例相差較大屬於正常現象，特別是今年以來加大了維修資金的歸集力度，歸集量大大提高，與使用量的比例相差更大。
物業服務合同約定應由物業服務企業承擔的維修和養護費用也不能從維修資金中列支，《辦法》已有明確的規定。
新措施：網路簽名短信確認 解決簽名難
過去，廣州提取專項維修資金，需要先由業主墊資或者由物管公司墊資，再拿發票到市房管部門審核後提取，導致部分投入較大的維修工程因為無人先出錢而擱淺。
廣州市專項維修資金管理中心相關負責人昨日透露，目前，廣州正制定《廣州市物業專項維修資金管理辦法（暫定）》，設置緊急情況下使用維修資金的情形和規定，確保緊急情況下物業得到及時維修。廣州也已開始實施專項維修資金按工程進度分期撥付的制度。
“專項維修資金也實行了跟房不跟人的新制度，這樣即使房子交易了，也不怕找不到業主。”這位負責人透露，有業主反映維修資金使用難的問題，主要是指使用程式嚴格，業主簽名需時長和難以達到雙2/3的要求。根據《辦法》第二十二條規定，維修方案須經雙2/3業主同意。為確保維修資金的使用安全，保障業主利益，雙2/3業主簽名、兩次公示和現場查看等環節是必要的。
目前，廣州正在推進維修資金資訊化管理平臺建設。平臺建成後，有望能通過網路簽名、短信確認等方式，也可採取電話委託簽名等簡化業主簽名的手續，解決雙2/3業主簽名難的問題。中心也將在確保維修資金使用安全的前提下，盡可能簡化辦理程式，縮短審查時間，提高維修資金使用的辦理時效。
增值難 ？
使用維修資金
購買國債程式
市房管局昨日也公佈了用專項維修資金購買國債的具體程式。廣州市屬十區除番禺和花都外，業主有利用維修資金購買國債意向的，可向市專項維修資金管理中心進行諮詢和提出申請。
申請程式如下：首先由業主委員會或相關業主提出購買國債的建議及方案。國債購買方案應在物業管理範圍內向業主公示不少於連續5日，經專有部分佔建築物總面積1/2的業主且佔總人數1/2的業主簽名同意（未成立業主大會的，經專有部分佔建築物總面積2/3的業主且佔總人數2/3的業主簽名同意）後再次在物業管理範圍內公示不少於連續5日。再由業主委員會或相關業主持相關資料到中心辦理購買國債的申請手續。經審核符合購買國債規定的，由中心到專戶管理銀行辦理購買國債的手續。
申請維修資金
具體辦理流程
房管局昨日表示，維修資金的使用，在申請資料齊全、符合使用規定的情況下，申請使用維修資金的審核時間一般需要10～15個工作日。
具體辦理流程是：業主委員會、物業服務企業或業主代表提出維修方案。維修方案經列支範圍內專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主簽名同意，並經兩次公示後，由物業服務企業或相關業主持有關材料向維修資金管理部門申請列支。管理部門履行監管責任，對申請材料進行審核，並需到現場查看。
經管理部門審批同意，物業服務企業或相關業主即可在維修工程竣工驗收後持相關資料辦理維修資金劃撥手續。
途徑一：業主可申請購買記賬式國債
此前，荔灣區金盈居小區的業主曾經向市房管局提取申請，希望把專項維修資金用於購買5年期國債。“通脹率那麼高，我們不想看到資金白白縮水。”金盈居業委會主任練志群昨日在會上表示，此前房管局把專項維修資金用於存活期存款和短期定存，利率較低，小區的公共部位收益歸業主所有，又已足夠用於日常的維護，所以希望能夠購買最高收益率超過5%左右的五年期國債。
廣州市專項維修資金管理中心相關負責人昨日就向他作出了詳細介紹，表示根據建設部和財政部《住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》），“在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用於購買國債。利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行櫃檯市場購買一級市場新發行的國債，並持有到期”。
根據《辦法》第十條規定，為確保維修資金安全，廣州市維修資金以管理部門的名義在專戶管理銀行開立專戶。若利用維修資金購買國債，則屬於機構投資者。因此，維修資金只能用於購買記賬式國債。
餘額要多於首期3成
市房管局透露，國內僅有上海、深圳等少數幾個城市利用維修資金購買了國債。如上海市僅在約10年前購買過國債；深圳市從2008年開始購買國債，憑證式國債僅面向個人投資者發售的政策出臺後，今年未再購買任何國債。另外，為保障物業的共用部位、共用設施設備在維修資金購買國債期間的維修和正常使用，購買國債後，業主分戶賬面應確保維修資金餘額不少於首期交存額的30%。餘額不足時，業主應自行籌集資金解決維修問題。
廣州市專項維修資金目前共有超過27億元存放于廣州農業銀行北秀支行，該支行行長康麗雅昨日在會議上表示，從銀行角度而言，要實現專項維修資金購買記賬式國債，需要解決操作性的問題。
途徑二：考慮一年期定存或組合存款
出席昨天會議的房地産專家韓世同介紹，根據規定，維修資金有四種增值途徑：1.存儲利息。2.購買國債的增值收益。3.利用住宅共用部位和共用設施設備進行經營的業主所得收益（業主大會另有決定的除外）。4.共用設施設備報廢後回收的殘值。據介紹，廣州市專項維修資金管理中心參照公積金的存儲計息標準，自2010年4月起，將維修資金的存儲利率從活期調整為三個月整存整取定期存款利率並計息到戶。
“有業主認為，應利用維修資金進行多渠道的投資。也有業主認為，確保資金安全是首要考慮的問題，進行理財投資存在一定的風險。”廣州市專項維修資金管理中心相關負責人透露，目前，國內大多數城市的維修資金都是按照三個月定期存款利率計息的，也有仍是活期利息的，也有個別城市是存儲一年定期的，還有組合定期存款的。該中心正考慮，在保證維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將維修資金用於一年的銀行定期存儲。今後還可以考慮根據物業的使用年限，確定存儲期限和比例。與購買國債一樣，進行定期存儲後，業主分戶賬面也應確保維修資金餘額不少於首期交存額的30%。相關政策還有待進一步研究後出臺。
專戶銀行擬統一招投標
市房管局昨日透露，目前中國建設銀行負責辦理從化市、增城市、花都區、番禺區等四個行政區域維修資金的存儲和支付業務；中國農業銀行、廣州銀行和平安銀行負責辦理其餘八個行政區域維修資金的存儲和支付業務。
為確保專戶管理銀行選定工作的陽光透明，廣州近期擬採取公開招投標的形式選定專戶管理銀行。以後，業主便可以物業管理區域為單位，在所有專戶管理銀行中自由選擇一家辦理維修資金的存儲和使用業務。(文/記者賴偉行 通訊員穗房宣 )
