陜西省住房和城鄉建設廳會同省物價局日前聯合發文，要求各地分區域測算住房項目成本，在此成本基礎上，合理利潤率控制在10%左右，並將各區域住房銷售價格區間在媒體上公佈，同時在物價部門的備案價格應在公佈的價格區間範圍內。超出價格區間的商品房將無法在價格主管部門備案，也無法取得預售證。
此舉目的在於防止房價反彈，引導剛性需求的人群理性購房。然而對此樓市新政，開發商表示開發成本存在很多變動因素難以測算，購房者表示能否防止房價反彈還要看設置的具體住房售價區間，業內人士則稱可操作性不強。那麼，“房地産利潤控制在10%”到底可行不可行呢？（相關報道見B3版）
知易行難
從理論上講，陜西的“房地産合理利潤率”政策，試圖通過價格干預，來控制居高不下的房價，引導消費者理性購房，從而減少普通老百姓對高房價的抱怨，舒緩政府在房地産宏觀調控的壓力。從另一層面來看，在每年的全國和地方“兩會”上，有關公佈商品房成本價的提案和議案，一直絡繹不絕，陜西省出臺這一公共政策，可以説是對國家政策和民間聲音的呼應與實際動作。
然而，筆者覺得，理論終歸是理論，從現實來講，對房地産行業硬性規定10%的合理利潤率，知易行難。首先，界定房企利潤率10%，恐難操作。一個房地産項目開發的利潤，由於開發成本，因市場與價格存在不確定性，在未到項目銷售完前，不好計算其利潤。而且“房企10%的利潤”合理標準如何衡量？比如，一些服務餐飲業的酒水，翻倍是經常事，都不算暴利，而房地産利潤超過10%，就認為是不合理了？
與此同時，“房企利潤率10%”，沒有現行法律文本支撐。實際上，國外在控制房價利潤上，都有法律作後盾。德國法律就有明文規定“開發商制定的房價超過‘合理房價’的20%，即為‘超高房價’，就是違法行為”，而超過“合理房價”50%則為“房價暴利”，就是觸犯刑法，要判處出售者3年有期徒刑。反觀國內，建設部2001年頒布的 《商品房銷售管理辦法》明確規定：商品房銷售價格由當事人協商議定，國家另有規定的除外。所以，要限制房價，包括規定合理利潤，必須另立新規，重新修訂現行法律文本。
更為重要的是，倘若這項公共政策硬性執行，極有可能帶來諸多負面效應，不僅會讓房企因利潤控制所迫，偷工減料，惡意減少成本支出，像有些保障房那樣“樓脆脆”，屢屢出現房屋品質問題，而且也會導致房企破産或倒閉，開發商“跑路”，進而影響國家金融安全，最終波及整個國民經濟的健康發展。
顯然，在正常的市場經濟秩序下，管理一種商品尤其是商品房，應該以市場調節機制為主，在市場失靈的特殊情況下，才能使用行政手段干預。價格干預猶如戰爭中的“核武器”，不到關鍵時刻，不能像常規武器那樣頻頻使用。因此，房價應以市場調節為主，價格干預為輔。至於商品房何時啟用價格干預政策，既要看市場和民意，更要有法律作約束。在進行臨時價格干預前，還要做好稅費清理，以及地方政府摒棄土地財政這兩門功課，否則，不僅難以藥到病除，也難以服眾。
實際上，動用行政之手干預商品價格，早在之前就有地方嘗試過。譬如南京2007年出臺的“一房一價”政策規定“普通商品住宅的凈利潤率為8％”，深圳也有價格干預的相關規定，但這些地方的制度安排，並沒有把桀驁的房價馴服，所以，陜西省出臺“房地産合理利潤率”的政策，可能也難以逃脫類似宿命。吳睿鶇（河北職員）
切實可行
陜西此次“利潤控制在10%左右”的商品房新政讓人眼前一亮，但也由此引來質疑：價格等部門有無把商品房價格利潤控制在10%的權力；商品房開發成本變動因素大，如何測算成本。基於此，認為該政策操作性不強。但作為物價和價格成本測算一分子的筆者認為，這是有關人員對價格等相關政策、行規不了解的想當然的結論。
我國《價格法》規定：當重要商品和服務價格顯著上漲或者有可能顯著上漲，國務院和省、自治區、直轄市人民政府可以對部分價格採取限定差價率或者利潤率、規定限價、實行提價申報制度和調價備案制度等干預措施；經營者進行價格活動，應當遵守法律、法規，執行依法制定的政府指導價、政府定價和法定的價格干預措施、緊急措施。
這就表明，採取價格干預措施、緊急措施、限定利潤率是法律賦予價格部門的一項神聖權利和義務。換句話説，陜西物價和房管等部門聯合出手，對房價進行控制（包括價格及利潤幅度）就是價格緊急措施、干預措施的一部分，實施“利潤控制在10%”的商品房新政具有法律依據。
陜西省此次規定的商品房成本測算包含土地成本、開發成本、管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金等項目，具體明確，具有可行性。第一，根據《陜西省定價目錄》的規定，城市規劃區範圍用地的土地基準地價、標定地價、出讓地價，按不同級別分別由省、市、縣土地管理部門會同同級價格主管部門評估和測算。土地基準地價，按規定程式審核批准後，由同級政府公佈執行。也就是説，城市土地價格是價格等部門的一項日常管理工作，土地成本測算的依據充分明確。退一步講，現在的城市土地出讓採用的都是掛牌招標方式，其價格也是透明的，不存在無法測算或測算不準的問題。
第二，關於開發成本，動態看確實存在物價漲跌、收費多少等變數，但一個不容忽視的事實是，目前開發商拿地後普遍採取的方式都是統一競標蓋房的模式，把開發成本事先固定下來。也就是説，只要開發商有資格進行價格備案以及申領預售許可證，進而需要成本測算時，其開發成本就已經基本被轉移到建築商並固定下來，也不存在無據可依的問題。而關於其他費用，如房産稅費是固定的，管理、銷售、財務等費用，國家及省市價格成本監審辦法均有明確的規定，不是開發商想增加就能隨意增加的，符合相關規定才予以核進成本。
由此可見，“利潤控制在10%”的商品房新政，不是心血來潮的胡亂作為，而是在積極行使相關管理職能，維護群眾利益。但是，這項新政畢竟是剛剛開展，需要相關成本測算人員以更加敬業的態度、更加精湛的專業技術，合理核減房價申報成本。同時，物價部門還要以更加開放的態度，接受職能部門和群眾對成本測算工作的監督，陽光作業。（余明輝）
