京滬步入存量房時代 風險不小崩盤不會

    住建部政策研究中心主任秦虹稱，中國房地産市場有風險但不會崩盤，對龍頭房企而言甚至是一個難得的發展機會

    ■本報記者 王 崢

   “北上廣深等一線城市樓市已經步入存量房時代，未來以‘舊樓改造，存量提升’的‘樓宇經濟’模式將會得到越來越多的實踐。作為現代服務業和先進製造業的載體，商業寫字樓承載了鉅額的經濟價值。在存量時代到來的背景下，應用專業的資産管理理念和先進的金融工具改造存量商業地産，提升其價值，是非常重要的商業地産發展模式，符合客觀規律。”7月11日，在首屆“樓宇經濟”發展論壇上，住建部政策研究中心主任秦虹這樣表示。

    此外，秦虹稱，中國的房地産市場目前正處於一個調整期，雖然有不少風險，但是絕不會崩盤，對龍頭房企而言甚至是一個難得的發展機會。  

    樓市有風險但不會崩盤

    由於今年上半年國內房地産市場由高走低，業內也出現了不少悲觀的論調，甚至有人直言中國房地産已經到頭了，要崩盤了。

    對此，秦虹表示，中國房地産市場確實有風險，但肯定不會崩盤。她認為，相比于美國的次貸危機，中國的金融風險是可控的。

   “當初美國為了刺激經濟，穩定投資人信心，兩年內連續17次大幅度降息，基準利率從5%-6%降到了1%，這就使得貸款的成本非常低。同時，在美國正常的首付比例是5%-10%，但是在那段時期，為了刺激美國房地産市場的發展，很多貸款公司採取的是零首付。也就是説，買房基本沒成本，這樣也使得很多經濟能力不足的人也去買房了。結果2006年發生了通貨膨脹，基準利率一下升至了5.5%，很多人無奈只能斷供。而斷供一齣現，銀行馬上就要收房子，短時間內還要賣出去，銀行拿這個房子是沒有用的，賣的多買的少，泡沫就此破滅。”秦虹表示，“中國的房地産市場情況正好相反，不但首付比例高，利率也較為穩定。而目前價格的調整也不足以導致大面積斷供現象的出現”。

    不過，秦虹也認為，目前的中國房地産市場還是存在不少風險的，例如中小企業資金壓力大等。   

    同時，秦虹表示，未來新增物業的增長速度會下降，再加上過去十幾年的高速增長，市場上形成了大量的存量物業。因此，未來特別是商業地産提升和改造的空間是非常大的。

    “樓宇經濟”模式再升級

   實際上，國內商業寫字樓的改造升級已經進入了新的階段。據悉，曾經創下2013年北京商業現房並購記錄的高和藍峰大廈，經過半年多的改造升級，已經初具藝術寫字樓雛形，改造完成後，實現內外兼修的藍峰大廈將成為京城地區首座藝術寫字樓。

   高和資本董事長蘇鑫介紹，地處十里河的藍峰大廈，區位優勢突出，交通便利，將很好地承接大量由CBD外溢而來的公司辦公需求。另外，藍峰大廈也處於東部傳媒産業帶周邊，因此會吸引與傳媒産業相關的TMT（科技、傳媒、IT）類企業進駐。正是從這一市場現實出發，高和資本在對藍峰大廈整體改造展開規劃之時，就確定了藝術寫字樓的方向。

    據介紹，高和資本第一次引用公共藝術作為樓宇改造提升的點睛之筆，為此，高和資本專門聘請當代藝術標桿人物邱志傑操刀，對藍峰大廈展開系統的藝術處理，並與大廈整體的環保生態理念保持相一致。

  另有業內人士介紹，此前SOHO寫字樓為市場看好，即抓住了中小企業辦公需求，未來如798藝術創作工作區的Loft、適合個性化辦公的Studio等將更受市場歡迎。

    據了解，藝術寫字樓在國外早有先例。世界著名寫字樓發展商Tishman的CEO斯貝爾曾表示，藝術最重要的是一種不可思議的方法，它激發和挑戰人的想像力。Tishman發展並擁有世界最著名的寫字樓如紐約的洛克菲勒中心、柏林的新力中心等，在這些世界最頂級的辦公物業中，小型藝術博物館、建築造型及內外視覺環境的藝術化處理成為寫字樓有機組成部分。

    業內人士稱，正式的工作空間和藝術化的非工作空間相互融合聯動，極大提高了寫字樓的生産力，也使這些寫字樓成為城市公認的地標。

    在國內，藝術寫字樓目前還屬於新鮮事物。不過，以文化藝術為主題的商業地産近年來在國內方興未艾。這種現象在北京和上海等藝術氛圍較濃厚、高凈值人群聚集的一線城市尤為突出。