北京出現商場變身寫字樓新潮

　　近期，地處西直門黃金商圈的大鐘寺中坤廣場有意向將主要業態由商業調整為寫字樓。新京報記者 浦峰 攝

　　國際地産代理機構仲量聯行數據顯示，北京已成為全球寫字樓租金最昂貴的城市之一，過去一年間北京甲級寫字樓租金大幅上漲80%以上，市場供不應求。

　　北京寫字樓租金市的上揚，使得寫字樓銷售和租賃兩個市場異常火熱。目前，位於北京黃金地段的大鐘寺中坤廣場傳出有意將其業態由商業調整為寫字樓。業內分析認為，該物業的業態轉變是商業轉型的一種體現，更是受寫字樓供不應求的現狀影響。

　　現象 寫字樓市場火熱，部分商場瞄準辦公

　　記者獲悉，地處西直門黃金商圈的大鐘寺中坤廣場有意向將主要業態由商業調整為寫字樓。“項目所處的西直門交通樞紐位置是一塊寶藏，很多金融、科技行業有寫字樓的需求，但苦於沒有供應，我們希望通過調整，將稀缺的空間資源和市場需求對接上。”中坤集團總裁焦青確認，大鐘寺中坤廣場將進入大規模調整期，目標是將現有自持的4棟樓，近40萬平米的物業，從零售業態為主調整為以辦公樓業態為主，租售比例還未確定。

　　據焦青介紹，本次大調整已計劃了半年左右的時間，預計能在2014年左右完成。記者獲悉，早在一年前，中坤商業團隊為了減少網路購物等電商對商業運營的衝擊，已引入數十家培訓、教育類商鋪替代服飾銷售類商鋪。

　　據業內人士介紹，“商改住”、“住改商”現象屢見不鮮，但商業改辦公的現象很少。同樣地處黃金商圈的商場，意圖向寫字樓辦公方向轉型的還有位於東三環燕莎橋西北角的都匯天地。記者了解到，定位高端的都匯天地，從去年開始受到一線國際品牌銷售下滑影響，運營處於虧損中，物業持有方平安集團旗下的平安銀行由於急需大面積寫字樓，雙方一拍即合，從2013年初開始確定向寫字樓方向調整，但目前還未調整完畢。

　　目的 減輕運營壓力，迅速回籠資金

　　針對上述都匯天地購物中心、大鐘寺中坤廣場等自持經營性物業的新調整，業內專家認為，這主要是出於商場經營壓力以及北京寫字樓價格在市場高點兩大因素。目前一般商場租金為4-5元/天/平米，而優質寫字樓租金則突破10元/天/平米，調整後，經營方可迅速回籠資金。

　　以持有時間最長的大鐘寺中坤廣場為例，全國工商聯商業不動産專業委員會主任朱淩波認為，“中坤做調整很正常”。他表示，中坤一直是銷售型開發商，而非中糧地産那類專注自持商業的運營商，而中坤廣場十年來幾起幾落，對品牌的招商和運營也難免産生了一些影響，項目位於西直門地鐵黃金位置，周邊有寫字樓的客戶需求。

　　焦青也坦言“這項目做得辛苦”。據其介紹，大鐘寺中坤廣場總投資近60億元，四棟樓共43萬平米的物業，中坤自持80%以上，先後經歷了2003年開工建設遭遇SARS，2008年招商時恰逢奧運會、後期招商團隊調整以及2012年底和中央空調供應商遠大集團的“口水戰”等挑戰。而眼看著就要熬過商場培育期，進入穩定盈利階段之時，又碰上了電商對傳統商場的衝擊，部分虧損的小商鋪出現拖欠租金的現象，中坤為了補貼租戶，也對租金進行了打折。

　　“再不主動調整，大家一起過苦日子。”焦青稱，虧損商鋪有意借調整之機退出，在中坤傳達出向寫字樓轉型的信號後，多家金融機構已積極接觸，預計將來租金將輕鬆翻倍，而管理成本也隨之降低，項目調整後可租可售，也會給公司帶來較大的操作餘地，形成雙贏局面。

　　挑戰 物業調整要在政策、設計規範內

　　雖然“錢景”可期，但業內也不乏質疑之聲，辦公業態和零售業態相比，大到土地性質、規劃面積要求，小到外立面設計、室內空間劃分等要求都截然不同，已經營業的商場想改為寫字樓，將面臨不小的挑戰，耗時往往超過預期。

　　中國商業地産聯盟秘書長王永平透露，“商業改辦公”首先得看當年拿地的土地性質是否包含辦公用途，其次商業的公共空間較大，改成辦公樓一定會填補樓板面積，重新分割空間，如果規劃不允許新加面積，就會出現巨大的面積浪費，再次才是和租戶談判。

　　而在具體空間的調整上，朱淩波表示，可能有零售物業統一“向下調整”，從頂層開始清理出辦公面積，或將商家集中遷往一棟樓，完整清理出一棟樓做辦公兩種方式。

　　記者了解到，以2013年初就開始調整的都匯天地為例，項目放棄了購物中心的定位，將高層空間清理出用於辦公，而低層則加重寫字樓的相關服務配套，包括增加餐飲、社交、休閒的消費場所等，目前調整仍未完成。

　　業內人士表示，相較而言，大鐘寺中坤廣場的主動性更大，此前外界就一直質疑該廣場從設計和定位上都“不像商業，像寫字樓”，如今情勢逆轉，成為中坤改造的優勢。“當年拿地的性質就包括了辦公和金融，加上請的設計師不太懂商業，是按寫字樓的硬體標準打造。”焦青笑言如今也算“誤打誤撞”。據介紹，具體的調整方案還在商討中，大方向是將電商能替代的零售業態全面清理出，調整後，地下的B1、B2及地上1層將為商業空間，繼續拓展教育培訓類租客，並補充餐飲等寫字樓服務業態。

　　■ 觀察

　　大鐘寺中坤廣場業態調整只是“個案”

　　針對商場經營壓力較大，而寫字樓市場火爆，日後會不會出現更多商場轉型的現象，業內專家認為上述物業轉型只是“個案”，不會形成趨勢。

　　“北京正好趕上了急需寫字樓的好時候，使這種轉型有機會，但這個時間窗口不會太長。”王永平表示，從供需關係看，北京市場由於寫字樓供應短缺，租金已處於歷史最高位，企業負擔沉重，租金增幅已出現回落，而麗澤金融商務區、通州、亦莊等地都規劃有大批寫字樓供應，都有望為北京的寫字樓市場降溫。

　　朱淩波則表示商場和寫字樓物業在設計規劃之初就有巨大差別，個別業主出於運營壓力“被動調整”，但位於優勢地段、運營較好的自持商業不會輕易調整；一些散售出去的商業想整改也“有心無力”。

　　此外，除了北京、上海兩地的寫字樓市場火熱外，全國其他城市則面臨寫字樓供應過剩的風險，也不存在商場向寫字樓物業轉型的機會。

　　“很多三線城市寫字樓非常難賣，開發商更喜歡做散售型商鋪。”北京世聯房地産顧問商業營業部總監張喆表示，三四線城市大型綜合體的開發趨勢是加大“南北通透”的銷售型産品比例。

　　本版采寫 新京報記者 自曾暉

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