儘管近三個月來北京期房住宅月均供應量都超過5500套,但由於市場去化速度提升,住宅庫存仍然呈現下降趨勢,且再次接近年內最低點。
庫存量下滑
中原地産市場研究部數據顯示,8月中上旬,北京市新建住宅簽約套數為6407套,環比上漲了43.8%;二手房住宅簽約套數為6307套,環比下跌2.4%;合計簽約量達到12714套,環比上漲了16.5%。
根據北京市住建委的數據,截至8月20日,全市可售住宅總量共61792套,已經逼近年內最低點60674套。2012年3月下旬,市場可售住宅總量曾達到124410套的最高峰。儘管此後由於數據統計口徑發生變化,納入統計範圍內的庫存量減少了30000套,但是從今年的變化來看,庫存量仍出現下降。
中原地産市場研究總監張大偉表示,近三個月北京期房住宅月供應都在5500套以上,明顯超過之前。但庫存依然呈現減少的趨勢。近期日光碟頻出,市場需求正在急速釋放。
在需求放大的同時,開發商的供應量依然保持平穩。亞豪機構數據顯示,9月份北京預計將有26個項目開盤入市。“雖然上半年住宅用地密集出讓,但是基於大部分房企開發能力及週轉率的影響,多數項目仍將在明年之後才能逐漸面市。”亞豪機構副總經理高姍表示,市場供應不足的局面會持續至今年年底,到明年年初或將出現轉折。
中心城區供地減少
近年來北京土地供應側重於郊區,城市核心區住宅用地供給大幅減少。北京土地整理儲備中心數據顯示,2010年至今的四年時間裏,北京四環以內僅出讓了十宗住宅用地,累計規劃建築面積120萬平方米。
中心城區供地減少不僅造成住宅項目供應停滯,在稀缺性作用下,僅存的核心區可售項目定價高企,帶動北京中心城區的價格一路上揚。亞豪機構統計,今年前7個月,北京四環以內僅新增供應395套商品住宅,但同期銷量卻高達3641套,四環內以1:9.2的供需比創下近八年新高。嚴重的供需矛盾導致今年前7個月北京四環內商品住宅的成交均價達到42259元/平方米,同比上漲24%。
以位於北四環鳥巢畔的盤古大觀為例,該項目推出660平方米的大宅,套均售價達到7000萬元以上的。由於兼具自然資源、城市資源兩大優勢,僅7月份,項目便售出5套,銷售額近4億元。據悉,盤古大觀即將完成“期轉現”並開始網簽。
受土地供給枯竭的影響,北京核心城區的供求矛盾由來已久。近兩年來,四環以內商品住宅庫存以每年4000余套的速度減少。據亞豪機構統計,2011年8月,北京四環以內的商品住宅庫存量曾高達16342套,2012年8月則降至11851套。目前,北京四環以內僅剩7503套可售商品住宅。(于萍)
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