房地産政策為何老“走偏”

　　政府習慣於制定政策規則，而往往對政策的貫徹落實缺少監督，對政策邊際效應的研究不夠，使得每一輪房地産調控政策的短期化特徵較為明顯，因而在政策出臺後一段時間內容易引發政策微調的預期。

　　據國家統計局發佈的2013年2月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況，2月份新建商品住宅價格環比下降的城市只有1個，持平的城市有3個，上漲的城市高達66個，再次印證了此前的房價上漲預期。

　　雖然決策層審時度勢，及時出臺了新“國五條”及其實施細則，但新的房地産調控政策在影響房地産市場運作、引導預期變化上還需要時間進一步檢驗。

　　回顧2003年以來的我國房地産市場調控，可以看到，政府對房地産市場運作規律的認識逐漸深化，房地産調控政策目標取向也日漸清晰。但同時也發現，由於政府習慣於制定政策規則，而往往對政策的貫徹落實缺少監督，對政策邊際效應的研究不夠，使得每一輪房地産調控政策的短期化特徵較為明顯，因而在政策出臺後一段時間內容易引發房地産政策微調的預期。

　　以房地産限購政策為例，雖然是行政干預，與市場化調節方向相背離，但在當前中國特殊國情下，卻非常有必要。由於中國人多地少，投資渠道狹窄，通過限購政策限制富裕人群購房行為，有利於保護中低收入家庭基本住房需求。限購政策出臺後，房地産市場成交量迅速萎縮，房地産開發商對後市預期也出現分歧，部分開發商加快二線、三線城市和商業地産開發，以替代一線城市業務下降。這種情況表明，限購政策在抑制房價上漲、打擊投資投機性住房需求上的作用非常明顯。

　　2011年1月之後，全國房地産市場出現了明顯調整，直至2012年4月，因剛性需求集中釋放，房地産市場出現了“小陽春”景象。但市場區域性回暖並沒有引發高度關注。一些地方政府試探性鬆動房地産政策，也沒有引發中央政府嚴厲問責。在歲末年初之際，一線城市房地産市場“淡季不淡”，房價漲幅明顯。

　　在筆者看來，當前出現全國性的房地産市場回暖，從根本上説，並不是因為限購政策“不管用”，或是因為這些房地産調控政策沒有發揮作用，而主要是因為房地産調控政策執行可能出現偏差，以及政策效應受到了一些條件的內在約束與限制。

　　仍以限購政策為例，若能夠嚴格執行，完善細則，應該可以完全堵住“房姐”、“房叔”的出現。但也應該看到，限購政策主要針對特定人群，短期內政策執行具備剛性特徵，中長期內彈性很大。特別是隨著時間推移，符合購買條件的人群增多，這恐怕是限購政策自身無法彌補的缺陷。

　　新“國五條”實施細則很具體，儘管市場上可能有分歧，仍應該給予觀察期。事實上，這些年，我們並不缺少有效的房地産調控政策措施，從國際經驗借鑒到自身儲備，我們的房地産調控政策不可謂不全，也不能説全然無用，但無論如何，貫徹落實房地産政策應優於規則制定。

　　一是要研究政策措施對房地産市場影響的邊際效應。只有掌握了政策實施的邊際效應，才能靈活運用，實現政策調控目的。二是要加強政策執行與監督，防止政策在實施中“走偏”，將問責制度真正落到實處。三是要加強房地産市場動態研究，有的放矢，根據市場苗頭性變化及時調整政策實施力度，確保住房供求平衡，合理引導房地産市場預期。

[責任編輯： 王君飛]