深圳市近期開始悄然收緊放鬆已近一年的“限漲令”,要求深圳所有的在建新樓盤,以首期價格為基準,樓盤銷售價格均要實行“環比零增長”,即新盤價格只能跌不能漲。
這一舉措可謂房地産限貸、限購之後又一新政。不過很可惜,在核心制度大體不變的前提下,房價限漲無非又是以往修補式增量改進的老調新彈,其事倍功半幾乎就在命定之數,原因在於:
首先,就像我們曾經指出的那樣,房價本身並不適合作為房地産調控的中間目標。因為房地産作為典型的非標準化産品,其價格數據不僅很容易被操縱,而且即便是“真實”的數據,亦未見得真實反映市場狀況。此前不少地方的開發商曾經通過虛增備案價格而後再“降價”迎合政府降價要求。與之相類,深圳這次雖然亡羊補牢式地規定以上期銷售均價為基準不許漲價,但是可以肯定,這種不斷被動應對的限價措施對於手握資訊優勢的開發商而言,很容易通過層出不窮的變通手法予以規避,即使最不濟,他們還可以通過捂盤方式消極對抗。
其次,行政手段的作用範圍自有其邊界,而市場資訊與資金的流動在統一市場中很難被限制。具體就限漲令而言,其作用範圍不可能擴展至二手房交易,但在統一市場中,二手房市場的漲跌情況卻必然深刻影響到新建樓盤,也就是説,只要二手房市場價格繼續上漲,一手房市場價格即便表面上被限制住,但是很快,這些新盤也會以其他方式跟進補漲。更不用説,深圳以外其他地區(比如同為一線城市的北上廣等地區)的房價變動,也會同步牽引該地區房地産市場預期變動。
第三,經濟學常識告訴我們,任何一組委託—代理關係中,只要委託人與代理人之間的效用函數不一致,代理人在行動中就有可能基於自身效用(而非整體效用)實行目標替代。而這正可以解釋為什麼連續多年房地産調控過程中,中央政府三令五申層層加碼,但作為代理人的地方政府卻總是瞻前顧後三心二意。反過來説,只要深圳仍然與其他地區一樣,在土地收益等領域存在與中央政府未必相容的利益取向,那麼,其本身對於“限漲令”的態度起碼也是含糊的。
單從技術性角度來看,限購比限貸、限價等任何其他調控政策都要有效得多、簡便易行得多。只要限購政策真能落到實處,那麼就憑這一條,近期全國房地産市場普遍性地量價齊升的局面就不會出現,即使出現,也是一次性的。
放任如此簡便易行,並且足以立竿見影的限購政策,反而又要捨近求遠、化簡為繁地求諸“限漲令”,平心而論,這就好比讓一個走路都蹣跚的人去跨110米欄,其結果如何,且看房價如何應和吧。
[責任編輯: 王君飛]