26個大中城市新房價格止漲 樓市進入週期性調整

　　18日，國家統計局發佈4月70個大中城市房價數據顯示，70個大中城市房價上漲幅度進一步趨緩。其中，新建商品住宅銷售價格環比、同比漲幅雙雙回落，價格環比上漲的城市數量降至2013年以來新低，26個城市房價環比止漲。

　　業內人士認為，4月本是需求恢復期，70個大中城市房價下調卻出現大幅度升級。這意味著樓市開始明確週期性調整，下行趨勢愈加明顯。

　　數據

　　房價漲幅繼續收窄

　　數據顯示，70個大中城市中，新建住房價格環比上漲的城市有44個，下降的有8個，分別是杭州、寧波、溫州、金華、安慶、贛州、無錫、惠州，持平的城市有18個。這意味著，已有26個城市房價出現止漲。環比價格變動中，最高漲幅為0 .4%，最低為下降0.7%。

　　同比方面，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。4月，同比價格變動中，最高漲幅為13.6%，最低為下降4.4%。

　　二手房方面，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有22個，持平的城市有13個，上漲的城市有35個。環比價格變動中，最高漲幅為0.7%，最低為下降0.8%。止漲城市升至35個，佔比達二分之一。同比來看，價格下降的城市有2個，持平的城市有1個，上漲的城市有67個。4月，同比價格變動中，最高漲幅為12.0%，最低為下降8.3%。

　　對此，國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，70個大中城市房價走勢總體平穩小幅上升，但漲幅收窄。房價環比上漲的城市個數減少，持平和下降的城市個數增加。

　　鏈家地産研究員張旭對《經濟參考報》記者説，從今年以來一二手住宅房價指數情況來看，整體下行趨勢明顯。目前，二手住宅價格指數已連續4個月出現同比、環比雙雙下降，新建商品住宅價格同比、環比指數也連續3個月雙雙回落。一二手住宅價格環比漲幅均降至2013年以來最低。

　　鏈家地産根據國家統計局數據測算的價格指數顯示，2014年4月，70個大中城市平均新建商品住宅環比價格指數為100.06，較上月下降0.16點，環比降幅達到近25個月最大，同比指數為106.76，較上月下調0.94點；二手住宅價格平均環比指數為100.07，比上月下降0.05點，同比指數為103.70，比上月下調0.46點。

　　壓力

　　多地調控“鬆綁”難扭頹勢

　　《經濟參考報》記者了解到，無錫、南寧、杭州蕭山、銅陵、寧波、鄭州、常州、天津等地分別從限購、補貼、減稅、土地等多方面放鬆調控，以緩解現階段房地産下滑程度。據中原地産研究部統計數據顯示，截至目前，傳聞醞釀救市的城市已超過10個，其中已作出若干調整的城市有6個。在房地産市場持續降溫的情況下，全國預計將有超過30個城市有放鬆調控的預期和可能性。

　　CRIC研究員楊科偉分析認為，這些城市基本都是庫存壓力較大的城市，新出臺的政策力度也相對溫和，基本是在戶籍改革或新型城鎮化大框架下運作，未突破限購本身。他同時認為，在地方收入預期銳減的壓力下，未來地方在總體“分類調控”大框架下，自主出臺“托市”甚至“救市”政策的進程可能進一步加快。

　　與4月70個大中城市房價數據相對應的是，幾天前，財政部和統計局先後了公佈了前4月房地産市場其他相關數據。財政部數據顯示，前4月，與房地産交易直接相關的房地産營業稅和企業所得稅、契稅等對地方財政增收的貢獻明顯回落。而統計局的數據則顯示，前4月，房地産投資額明顯下行，房屋新開工面積大幅下降，商品房銷售面積和銷售額降幅分別達6.9%和7.8%，幅度較一季度繼續擴大，4月降幅分別達到了14.3%和13.9%。

　　楊科偉表示，從這些數據來看，當前房地産行業情勢很不樂觀，壓力較大。與此同時，房地産市場需求收縮、成交低迷的趨勢短期內無法扭轉，可預見後期相關稅收收入必將下行。

　　值得注意的是，從現階段來看，放鬆調控城市房地産市場僅有部分有所好轉，更多的不但沒有起色，反而仍在大幅下滑。

　　CRIC研究中心數據顯示，5月上半月，天津、杭州、長沙、貴陽、南昌等地因政策扶持而出現需求釋放的現象。以天津為例，4月底，天津出臺新政，5月底前將停辦藍印戶口，這一政策引發天津當地的樓市搶購潮，短時間內成交量暴增。數據顯示，天津5月上半月同比大漲33%，而其4月的房地産成交同比還是下跌11.43%。

　　除天津外，其他調控“鬆綁”的城市成交量仍在大幅下滑。例如常州4月同比成交下滑4.39%，而5月上半月同比大幅下滑至54%，南寧5月的成交量也由4月的同比上漲32.93%暴跌至同比下跌80%。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，房價適度回落，並逐步回歸理性，不管是對市場的健康發展，還是對購房人而言都是好事。但是，隨著越來越多的城市房價回落勢頭的開啟，尤其是一些三四線城市已經出現項目滯銷、項目爛尾、開發企業倒閉的情況下，避免市場的大起大落則迫在眉睫。

　　但胡景暉指出，一方面，要避免樓市政策180度大轉彎，由嚴厲限購轉向全面救市，重蹈2008至2009年樓市調控的覆轍；另一方面，也要避免無所作為，任由樓市持續下行，危及整個宏觀經濟的運作。

　　趨勢

　　樓市進入週期性調整

　　對於現階段樓市，張旭告訴《經濟參考報》記者，2014年4月，全國70個大中城市房價進入下行週期趨勢愈加明顯。從今年房地産下行趨勢確立以來，降價城市數量不斷增長，原本屬於需求恢復期的4月，全國70個大中城市房價下調卻出現大幅度升級。

　　張旭指出，從數量和深度上看，4月房價環比下降城市數量較前兩月有大幅增長，其中，二手住宅市場4月下降城市數量增長近6成，如果包含持平狀態，非價格上漲城市數量已達到一半。一手住宅市場降價和止漲城市數量也接近4成。這種狀態接近2011年二季度末市場下調時的表現。此外，大量二線城市和部分一線城市加入降價陣營。二手住宅市場表現更為明顯，4月降價城市中，二線比例超過了5成。

　　對此，中原地産張大偉認為，現階段趨勢明確，樓市開始週期性調整。“本次市場調整相比2008年、2011年出現的政策性壓制導致的市場調整，本次樓市是因為非政策因素導致的市場蕭條，這可能會導致本輪調整週期和深度較長，特別是非核心城市、非城市核心區，都有可能出現明顯價格調整”。

　　“在信貸收緊、資金壓力、自住房供應等多方因素的衝擊下，供需雙方的市場預判已經出現轉向，購房者觀望情緒增多，而房企‘讓利跑量’心理漸佔上風，供需格局已經悄然生變。”張大偉説。

　　“此次首次出現區域性降價，價格調整城市從點開始蔓延到塊狀，華東區域整體樓市出現頹勢。”張大偉説，浙江、江蘇、江西等華東省份出現區域性降價，房價變化從之前的點狀分佈出現了塊狀變化，調整的速度加快。

　　張大偉認為，市場加速調整的可能性加大，特別是三四線城市，很可能會陷入整體低迷。在最近傳出的杭州等二線城市項目價格出現調整，也預示著2014年整體樓市分化將愈加劇烈，在資金面趨緊的情況下，房價出現調整的可能性越來越大。特別是庫存嚴重的城市、人口新增放緩的城市，最近都有可能再次出現降價。記者 梁倩 高偉