上海將全面停止類住宅審批 違規房企最高領8741萬罰單

　　上海鐵腕整治“類住宅” 房企最高領8741萬元罰單

　　近1700萬平方米商業辦公項目待清理 清理暫無結束時間表

　　在暫停百餘商住項目網簽近半年時間後，上海醞釀已久的“類住宅”整改細則終於落地。

　　近日，上海市印發《關於開展商業辦公項目清理整頓工作的意見》（以下簡稱 “《意見》”），提出將全面停止“類住宅”的審批，並展開全面的清理整頓工作。作為首個針對在途房源出臺細則的城市，上海要求已售未交付項目取消其居住功能，此輪整頓風暴中，近1700萬平方米“類住宅”項目將面臨清理。而開發商作為這輪清理風暴中的責任主體，已有四房企被開罰單，其中金額最高者達8741萬元。

　　記者走訪滬上寶龍、復地等多家知名房企的“類住宅”項目現場發現，前往諮詢購房的客戶寥寥無幾，銷售人員態度較為消極散漫，記者多被告知“無房可售”。

　　同策諮詢研究部數據顯示，從年初至5月17日連續5個月的時間裏，該類項目出現了“零供應”（未發一張預售許可證），網簽備案每個月僅有2萬~3萬平方米，為2015年3月以來網簽值的最低階段。

　　記者就上海商住項目銷售進展及整改情況致電致函相關房企，寶龍地産品牌部負責人回函稱，此次“5·17”商辦政策的出臺，與年初公司預判基本一致，寶龍將積極配合政府的清理核查工作。復地上海公司媒體對接人士在收悉記者採訪函件後，回復稱此次被整改的浦江驛優商務廣場項目並非復地直接操盤項目，作為小股東復地全力配合合作方，嚴格遵照相關的法律法規執行，後續進展可諮詢項目實際操盤企業上海驛優實業有限公司。

　　連續5個月“零供應” 售樓處門庭冷落

　　連日來，記者走訪滬上商住項目發現，鐵腕整頓政策出臺後，市場得以普遍整肅，現場銷售人員只簡單告知“已售罄”“暫停銷售”等資訊。

　　5月23日，在閔行區恒南路上的浦江驛優商務廣場行銷中心，銷售人員明確告訴記者“沒有房源在售”，而已有業主入住的一棟高樓內，記者看到現場有特勤人員駐守。

　　交談中，一名特勤提到，他們駐紮在此已有兩個多月，為了阻止小區業主裝修。不過，記者進入該樓棟探訪發現，樓道裏散落著建築垃圾，不時有電鑽聲響起，仍有住戶正在裝修施工中。

　　現場裝修工人表示，該房屋已裝修有半個月，預計還要半個月左右可以完工。記者觀察發現，該房屋內廚衛已安裝完畢，現場有工人正站在板凳上粉刷墻面。小區保安告訴記者，特勤把守的兩個多月，很少有人來看房，樓棟晚上的亮燈率也不高。

　　在此輪整頓風暴中，上海市截至目前共有147個項目被暫停銷售，其中，寶龍地産旗下位於青浦區的寶龍城、崧澤華城寶龍商業廣場，閔行區的吳涇寶龍廣場，嘉定區的寶龍商業中心，奉賢區的寶龍商業廣場等多個項目均已被暫停銷售。

　　另據權威機構提供的2016年上海房企商辦銷售前10名中，寶龍地産、龍湖地産、新鴻基、金融街等房企都位列其中。

　　以較為典型的上海龍湖來看，其旗下亦有體量較大的在售項目，目前亦屬於“停擺”狀態。上海中原地産分析師盧文曦在接受採訪時表示：“現在上海在售的相關項目有龍湖商務中心，還有寶山的龍湖天街商業中心。”

　　“此外，去年龍湖在上海拿了兩塊商業用地，目前來看也是不好做類住宅了。”盧文曦表示。

　　5月24日，記者走訪了位於閔行區劍川路和尚義路路口的吳涇寶龍廣場，在售樓處附近逗留的半個多小時，記者未見有購房者前往諮詢購房。走進售樓處，現場銷售人員表示，所有房源均已售罄。除此之外，不再向記者透露任何消息。然而，記者查詢上海網上房地産發現，吳涇寶龍廣場共有190套房源，目前仍有67套可售，不過，自今年1月被暫停銷售後，該項目連續數月零成交。

　　而記者在寶塔路與德富路交匯處的嘉定寶龍廣場行銷中心了解到，目前只有臨街商鋪在售。銷售人員介紹稱，商辦類物業已暫停銷售，且無法參觀樣板間，至於何時能夠“解禁”，售價多少，並不清楚。此外，該銷售人員介紹稱，公司商辦類項目的網簽系統已經關閉，暫時無法購買，“如果真的想買房，可以先看好位置和戶型，等到政策一放開，就可以直接付款購房”。

　　針對上海商住項目的整改情況以及未來規劃，寶龍地産品牌部負責人表示，寶龍的主營業務為商業地産運營，項目中的自持物業比例較高。“尤其在上海的項目中，我們自持的物業面積又要較其他城市和地區高得多。針對部分受影響的産品，隨著政策的明朗，公司目前正在積極和政府溝通後續解決方案；同時本著以客戶為中心的原則，公司內部正在研究數種可行的解決方案，預計將在6月底前公佈。”

　　違規項目被開高價罰單

　　此輪清理中，“類住宅”開發商成為整頓的一大重點。《意見》提出，開發企業在銷售中存在誤導行為的，支援購房人依法維護合法權益。

　　值得注意的一點是，上海市規土局隨後公佈了首批4個商業辦公項目清理整頓典型案例：綠地峰尚匯、浦江驛優商務廣場、D9空間、明發商業廣場等項目，因涉嫌違規，被開出了行政處罰罰單。

　　其中，復地旗下復地驛優房産被處以沒收1177萬元違法收入、罰款36萬元的處罰。

　　上海市規土局披露：“項目現已全部交房，建設單位竣工規劃驗收後，在二次裝修中存在違法建設行為。查處時部分樓層正在裝修施工中，內部功能格局基本形成，有的即將裝修完工，有部分房屋將一套分割成兩套，每個房間均設了上下水設施，內設衛生間和開放式廚房。”

　　此外，在典型清理的案件中，上海錦如置業開發的D9空間被開出的8741萬元罰單，為幾家房企中金額最大；通盈置業的綠地峰尚匯項目緊隨其後，被沒收違法收入2968萬元、罰款56萬元；明發集團開發的明發商業廣場，也被處以沒收違法收入854萬元、罰款12萬元的行政處罰。

　　按照《意見》要求，上海市將加強對商業辦公項目的全過程監管。公寓式辦公項目將不再審批。

　　同策諮詢研究部數據顯示，從年初至5月17日連續5個月的時間裏，該類項目出現了“零供應”（未發一張預售許可證），網簽備案每個月僅有2萬~3萬平方米，為2015年3月以來網簽值的最低階段。

　　市場觀察人士提出，大部分項目銷售停滯後，上海現有60~70個類住宅活躍項目的開發商非常迷茫。

　　“嚴厲整頓措施發佈後，類似物業的投資屬性降低為零，部分仲介業務量急劇下滑，部分房企也會面臨業績下滑的風險，而後續商業辦公項目的設計等可能會更為嚴苛。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

　　近1700萬平方米商辦項目待整頓

　　根據統計，上海市納入本次清理整頓的商業辦公項目近1700萬平方米。《意見》提出對“類住宅”市場進行全面整頓，分類施策，並建立長效監管機制。

　　《意見》顯示，對於尚未入住的約1200萬平方米房屋，若在建設過程中存在違法行為，開發企業要自行整改，通過項目所在區組織的聯合驗收後，方能繼續辦理竣工驗收、銷售、房屋交易登記等手續。

　　對於已實際入住的約500萬平方米房屋，其相關資訊將記入房屋交易登記資訊系統。實際用於居住的，開發企業和業主承擔整改責任以及房屋使用安全責任。未按照規定整改存在插層等違法建築的，將在房屋登記時予以注記，限制交易。

　　上海市住建委副主任馬韌對媒體表示：“此次整頓是長期的全面的，只有進行時，沒有結束時間表，整頓過後如果類住宅現象反彈，政府不僅會對開發商從重處罰，還將把這類開發商納入誠信系統，工商、經信、住建委都會備案。”

　　同時，為了從源頭上進行把控，上海市規土局在今年4月發佈《關於加強本市經營性用地出讓管理的若干規定》，其中規定辦公用地的出讓合同中應明確不得建設公寓式辦公；商業用地出讓合同中未經約定不得建設公寓式酒店。

　　記者就本次類住宅整頓的成效以及後續規劃等問題致電致函上海市住建委和規土局等相關部門，截至發稿前未獲答覆。

　　第一太平戴維斯中國市場研究部主管簡可（James Macdonald）指出，雖然政府如今嚴厲打擊不合規的“商改住”，但仍鼓勵開發商和投資者按照規定將項目改造為更有利開發的用途。隨著上海市場不斷發展和演變，城市建設也應不斷優化完善，以更好地滿足市民居住和企業發展的需要。