社科院李揚：房價下跌地方政府馬上就有危險

　　李揚：房地産市場調控應著眼于中長期手段

　　5月22日，主題為“房地産市場：泡沫與風險”的第8期國家金融與發展實驗室智庫講壇在北京舉行。中國社科院學部委員、國家金融與發展實驗室理事長李揚表示，一般説房地産金融風險出現的時候是出現負資産之時，目前在國內現有體制下根本不可能出現，至少中期看不可能出現這一情況。城市化路徑目前主要是通過大城市化實現，小城鎮路徑並不可行。特大城市的房地産市場，可考慮在發展自有住房買賣市場和發展大規模租房市場兩方面發力，尤其是發展租房市場大有裨益。發展租房市場的要點是要鼓勵廣大民間力量介入。目前看當前房地産問題過熱，風險不完全在於地方政府，房價下跌地方政府馬上就有危險。從長遠看，房地産問題取決於人口、土地、銀行信貸等各種因素。目前房地産市場的調控應當著眼于中長期，應以首付率為主要調控手段，目的是降低系統性金融風險。另一方面，進一步認真研究城市化的新格局。迅速改變居民住房的格局，謀劃租和售的新格局，採取有力措施發展健康的房地産市場。

　　國家金融與發展實驗室高級研究員蔡真在《房地産市場：有泡沫，無風險》主題演講中表示，所謂泡沫是一種或一系列資産在一個連續過程中陡然漲價，開始的價格上升會使人們産生還要漲價的預期，於是又吸引了新的買主——這些人一般只能想通過買賣牟利，而對這些資産本身使用和産生盈利的能力是不感興趣的。

　　以深圳為案例，目前深圳市的郊區漲幅超過城區，核心區大戶型需求明顯，郊區小戶型需求明顯；中間戶型的需求略小于供給。前者反映了金融推動和投機需求；後者反映改善型需求被擠壓。

　　國家金融與發展實驗室金融法律與金融監督研究基地副主任鄭聯盛認為，房地産是中國經濟金融體系的系統重要性領域。從2016年及其後2至3年最大的系統性風險因素看，房地産行業的總效應佔貢獻高達12.33，排名首位，遠高於其他行業。房地産與銀行表外融資、影子銀行等緊密關聯，非傳統信貸融資2014年大致規模為30萬億元，2015年為36萬億元。截至2016年6月末，資産管理規模超過60萬億元。

　　房地産週期是如何形成的？鄭連盛表示，在穩增長中，房地産市場政策放鬆成為重要的選擇。房地産部門是去庫存最重要的領域之一。2016年國慶前後，中央政府和各地出臺房地産調控政策，再次行政手段來試圖控制飆升的房地産價格。2006年以來，我國房地産週期的波動似乎與行政干預十分緊密。需求的週期波動還是政策的週期波動，目前還沒有定論。從市場供求關係看，房價上漲在向二線城市蔓延。房地産市場整體存在“五高”風險：房地産市場高房價、高庫存、高杠桿、高度金融化和高度關聯性是房地産市場風險的基本特徵，影響銀行、影子銀行、地方政府以及財政體系。中國系統性風險在積累。如何解決這一問題？鄭聯盛認為，未來財稅制度和土地制度的改革是關鍵。

　　中國社會科學院城環所房地産研究室主任王業強表示，我國房地産市場與國外房地産市場有本質的區別，要結合製度自身特色去考察。2017年房地産市場主題是防風險，房地産市場要建立過度商品化和糾偏的機制。（經濟日報記者 周琳 ）