房地産走向2.0時代：拍地蓋樓難以為繼 租賃市場被看好

　　“拍地蓋樓”難以為繼 房地産走向2.0時代

　　《中國經濟週刊》 記者 謝瑋丨北京報道

　　責編：周琦

　　（本文刊發于《中國經濟週刊》2017年第17期）

　　今年3到4月，全國各地密集出臺了一系列樓市調控政策。據不完全統計，截至目前，全國40余個城市出臺了各種房地産調控政策，涉及信貸、購房資質、土地供應、市場監管等多個方面。

　　2016年中央經濟工作會議強調：房子是用來住的、不是用來炒的，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。

　　調控之勢雷霆萬鈞，房地産企業將如何應對？會否影響其發展模式？紛紛宣稱戰略轉型的房企，新方向都有哪些？

　　熱點城市佔半壁江山

　　在本輪“調控潮”中，土地供應側的差異化供地策略被認為是放出了“大招”。4月6日，住房城鄉建設部和國土資源部發佈了《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，要求各地土地供應節奏與去庫存狀況掛鉤。供給側與需求端“雙管齊下”，可以看出政策制定層面對遏制房價上漲的決心。

　　4月17日，全國城市地價動態監測組發佈數據顯示，截至3月31日，第一季度全國105個主要監測城市土地供應面積3.69萬公頃，供應量環比減少50.45%，同比下降4.22%。不過，從各類城市情況來看，住宅用地供應量一二線城市同比增加明顯，一線城市增幅超過50%，三線城市微幅下降。

　　從20個熱點城市土地供應來看，住宅用地供應同比也出現大幅上漲，漲幅超過30%。總體而言，住宅用地供應數量與結構變化符合分類調控的指導思想。環比方面，各類用地供應均出現環比下降，符合土地供應的時序特徵。

　　這會否影響房地産企業調整拿地策略？

　　新城控股副總裁歐陽捷向《中國經濟週刊》記者介紹，龍頭房企還在快速擴張。“現在房企的拿地策略，還是偏向於兩個方面。一個方面是偏向於一二線城市，畢竟一二線城市是市場的主力。”歐陽捷表示，按照中國指數研究院的數據，東部11個省份總銷售額達到72331億元，其中25個銷售額超過400億元的城市合計銷售額就達到38145億元，佔比高達53%，也就是説，只要佈局這25個城市就可獲得東部地區的半壁江山。

　　“全國有42個商品住宅銷售額超過400億元的城市，東部地區以一二線城市為主，中西部地區以省會城市為主，都是人口黑洞。” 歐陽捷表示，這些城市吸引了大量的人口和需求，佔據全國市場份額的56.1%。“這42個城市就佔據了市場份額的一半多，其他城市還要去嗎？”他直言。

　　“快進快出”時代不再

　　2016年房價漲幅再創新高，受益於此，許多房企的業績同比好轉。2016年1至9月，房價逐步“邁向頂峰”，10月之後，在一二線城市出臺“限購限貸”政策、三四線城市加入調控行列的情況下，價格還是在高位運作。有數據顯示，2016年1至11月份，全國商品房成交均價7546元/平方米，同比增長10.6%。

　　“我的判斷是房地産越來越接近高峰位置，我不認為後面還有太多機會去執行財政的寬鬆政策。”4月23日，朗詩集團董事長田明公開表示。在他看來，中國房地産正在從1.0時代過渡到2.0時代。

　　田明認為，在房地産的1.0時代，開發商可以用很少的錢買一塊地，通過抵押貸款和預售獲取現金流，部分資金開發項目，部分資金再去做其他項目。“萬科就是通過幾百個這樣的模式造就了成功，拍地蓋樓，快進快出。”他表示，這種模式已經難以為繼，目前沿海發達地區拍地成本非常高，地産商必須要走向2.0時代，向金融化和專業分工轉型。

　　“土地仍然是開發企業重要的生産資料，但是純粹依靠土地生長的模式到底了。”優客工場創始人毛大慶對《中國經濟週刊》記者表示，對開發商來説，土地和資産的重要性將會日漸均衡，開發商也將慢慢轉型從開發轉為持有資産，再從持有資産轉為運營資産。在他看來，未來兩年房地産企業集中度將進一步增加，開發商數量減少，但不會告別土地開發模式。

　　“土地是財富之母。開發商需要土地，但大家瘋狂搶地、政府拼命經營土地的時代過去了。”田明對《中國經濟週刊》記者表示，一旦物業稅、房産稅開徵後，持有大量物業和土地的成本非常高。他舉例稱，美國許多森林是由私人捐給政府，這背後除了高尚的情操外，還有繳不起稅的因素。

　　毛大慶亦表示，對住宅土地使用權到期問題的處置是重大改革，未來持有房屋的成本可能增高，“有房子但可能繳不起稅，到時候捐都來不及。”

　　多元化轉型成高頻詞

　　在建業地産董事長胡葆森看來，過去20多年裏，房地産一直是國民經濟的支柱産業。目前中國城鎮化剛發展到中期，以河南為例，其城鎮化水準遠落後於沿海地區，其今後的城鎮化進程還需要15至20年時間。在未來10至15年內中國房地産行業還大有可為。

　　談及未來房地産行業發展趨勢，胡葆森認為，一方面是市場份額不斷集中，去年年底中國百強房企所佔的全國市場份額已經增長至40%，預計5年內這個數字將達到60%以上；另一方面是傳統開發商逐漸向綜合、新型生活方式服務商轉型，5年後平臺型和生態型房企將越來越多。

　　萬達集團較早在業內提出轉型。萬達2016年年報顯示，2016年萬達集團服務業收入佔比55%，歷史上首次超過地産。

　　此前，在接受《中國經濟週刊》記者專訪時，王健林提到了萬達海外收購佈局與萬達轉型之間的關係。王健林表示，萬達自2012年開始提出轉型，但實際實施轉型主要在這一兩年之間。這是萬達的第四次轉型。

　　過去萬達經歷了從地區企業成為全國企業，再從地産企業成為綜合企業的轉變，現在其主要目標已經成為從中國企業轉向跨國企業。“這個目標更大。我們提出要逐漸去地産化，還有其他很多要素。”王健林説。

　　近年來，開發商多元化轉型已經成為高頻詞，文化地産、特色小鎮、養老旅遊等似乎都成為了房地産開發的下一個方向。

　　談及當前深受業內追捧的“特色小鎮”業務，胡葆森坦言，目前業界關於特色小鎮的話題“有點過熱”。地産商做小鎮大概有兩種心態，其一還是為了拿地，用做小鎮的概念圈地；其二是希望作為規模式戰略轉型的一部分。“對上市公司來講，做十個八個小鎮沒有意義。從轉型上思考這個問題才有意義，比如小鎮的經營模式、投資模式能否創新。”他説。

　　萬達近年來投資了大量馬拉松、鐵人三項、足球等體育賽事與企業。

　　租賃、共用經濟被看好

　　本輪調控的一個亮點是，房地産仲介被戴上了“緊箍咒”。3月23日，北京市住建委召集鏈家等北京市十大仲介機構負責人，進行集體約談，主旨在於規範仲介機構的行為，落實正在實施的樓市調控新政。3月29日，住建部要求各地持續整頓房地産市場秩序，重點整治房地産開發企業和仲介機構壟斷房源、操縱市場價格等三類違法違規行為。

　　同一時期，地産仲介龍頭鏈家集團，也迎來了新股東。

　　4月19日，萬科稱將以30億元認購鏈家股份，理由是看好鏈家的發展空間。早在3個月前的1月9日，融創中國即發佈公告稱，其間接全資附屬公司融創房地産增資26億元，獲得鏈家6.25%的股權。

　　“中國房地産經過30年發展，到了一個關鍵的節點，不能再這麼瘋狂地挖掘房地産帶來的價值。世界上沒有一個偉大的國家是建立在房地産增值之上。”鏈家董事長左暉直言。在他看來，未來中國會開啟“去房地産化”潮流，行業的發展應該更多依賴於盤活存量。

　　這或許一定程度上解釋了融創、萬科入股鏈家背後的邏輯。

　　在左暉看來，房地産租賃市場仍然大有可為。他列舉數據稱，目前中國租房市場體量仍然很小，城市一年的租金規模約1萬億元，相比于近17萬元不動産交易規模，差距非常大。而美國租金規模相當於人民幣近3.5萬億元，因此左暉預計，未來10年，中國整個租金規模可能會從1萬億元升至3萬億元。與此同時，中國機構化的租賃佔比非常低，僅不到2%，日本則達到80%，美國也有30%。

　　“如今房地産的存量資産有200萬億元人民幣的規模，而全國的流通率大概2%都不到，怎麼把200億平方米的存量住宅通過各種手段推進流通，將對房地産供給側改革産生比較明顯的影響。”左暉直言，大力發展租賃市場，“購租並舉”可以在建立房地産市場發展的長效機制方面起到關鍵的作用，讓租房成為居民新的居住方式。

　　毛大慶則認為，當前全球處於技術革新的新風口，將帶來經濟結構的變革，房地産企業也必然面臨何去何從的選擇。在他看來，網際網路顛覆了社會生産資料和生産要素的整合，未來共用經濟將表現出強大的生命力，“使用者未必對産權有強大的訴求，但是對使用權有很大的訴求，會産生很多將使用權進行分享的業務。”共用辦公、共用劇場等模式因契合用戶需求而充滿發展潛力。