人民日報刊評：房地産投資風險較大 非最佳投資品

　　堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”（熱點辨析）

　　人民日報 吳思康

　　去年底召開的中央經濟工作會議提出“房子是用來住的、不是用來炒的”，具有極強的現實針對性和指導性。貫徹落實中央精神，促進房地産市場健康發展，必須走出思想認識上的一些誤區。

　　走出“高房價是剛需過旺的正常表現”的認識誤區。有一種觀點認為，大城市人口增長不斷擴大住房剛性需求，供需缺口必然帶動房價上漲。從我國實際看，一線城市已從快速擴張階段進入平穩發展階段，産業結構優化帶動人口動態平衡，人口有進有出，總量相對穩定。從國際經驗看，上世紀90年代，日本東京人口持續增長，但房價連續下跌7年之久；美國紐約2008年以來房價持續下跌，但新增人口達到幾十萬。雖然它們有受經濟衰退和金融危機影響的因素，但也能證明城市人口集聚産生的剛需並不一定引發房價快速上漲。在經濟快速發展中，尤須防止住房成為炒作對象。

　　走出“房價應完全由市場調節”的認識誤區。有人認為，房價是市場調節的結果，政府不應干預。事實上，住房事關群眾基本生活，屬於半公共物品；而且，由於土地具有稀缺性，房地産市場屬於不完全競爭市場，需要政府從彌補市場失靈的角度進行適當調控。發達國家對房地産市場大都實行嚴格監管。例如，德國出臺多項遏制開發商獲取暴利的政策，如果新開發房産售價超過合理房價的50%，開發商就會面臨高額罰款和最高3年監禁的嚴厲處罰；美國設立土地使用價值稅、選址地價稅、房産稅、遺産稅等稅收政策，限制房地産炒作；日本建立土地交易監視區域制度，授權地方政府抑制房地産泡沫；韓國對非土地所有權人自住的土地交易徵收60%的交易稅。可見，政府用經濟、行政等多種手段對房地産市場進行調控是國際通行做法。

　　走出“依靠房地産業拉動經濟增長”的認識誤區。我國房地産市場長期存在較大供給缺口，加之房地産業技術門檻低、利潤高，對其他行業的帶動作用大，因而各地依靠房地産業拉動經濟增長的做法比較普遍。但是，如果社會資金大量涌入房地産業，不僅不利於經濟健康發展，還會帶來風險隱患。例如，日本上世紀90年代以前房地産市場異常興旺，成為經濟高速增長的重要動力，結果隨著房地産泡沫破滅，經濟陷入長期衰退。當前，應堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，摒棄土地財政和地産經濟思維，在促進房地産業健康發展的同時，著力振興製造業和實體經濟。

　　走出“房子是保值增值最佳投資品”的認識誤區。有錢就購房置業是中國人自古就有的傳統觀念，加之土地是稀缺資源，很多人認為房子只會升值不會貶值。實際上，隨著生産生活方式的改變，城市容量的彈性不斷增大。有研究預測，即使在深圳這樣的土地緊缺城市，現有建成區經過結構優化、功能轉換、生活方式轉變，還可以大幅擴大人口容量。從國際經驗看，房地産投資風險較大。1991年日本房地産泡沫破滅後，當年房價下跌70%；1997年亞洲金融危機後5年內，我國香港房價下跌75%；2008年國際金融危機爆發後，阿聯酋迪拜房價下跌近70%。房價大幅下跌，使很多中産家庭一夜之間負債纍纍。可見，房子並非最佳投資品。當前，應弱化住房的投資屬性，使其回歸居住屬性。加快建立適應我國國情、符合市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地産泡沫，又努力實現住有所居。

　　（作者單位：武漢大學經濟與管理學院）