最嚴調控下的樓市眾生相：投資客棄房 開發商搶售環京項目

　　最嚴調控下的樓市眾生相

　　自3月17日起，北京颳起的樓市調控風暴，不僅讓房地産業界一片譁然，也讓不少投資客及改善需求知難而退。面對此番調控政策，剛需族、投資客、開發商、仲介經歷了什麼？

　　剛需族

　　第一套“房”入手低價位商住

　　3月17日，北京新政出臺之際，劉欣（化名）剛入手了房山一個商住項目，這是她在北京購置的第一套房。

　　在北京工作六七年的劉欣，已經有了購房資格。“不太懂行情，真的不知道在北京，還有什麼新盤首付在100萬左右。”幾個月前，劉欣在郊區四處看房，最後發現，在北京要買下一套兩居室，總價怎麼也要四五百萬，無論首付還是月供都承受不起。

　　最後，她選擇了在北京買商住。劉欣在房山入手了一個90多平方米的公寓。“均價3萬多，首付140多萬，是自己勉強負擔得起的。”劉欣説，項目戶型還可以，能暫時滿足自己的居住需求。

　　“這次新政，對我來説，就是以後在北京沒法換住宅了。”劉欣説，她在固安買過房子，並且辦理過貸款，這意味著下次在北京買住宅的成本大幅提高了。

　　根據北京的認貸政策，認貸是指認全國的房貸。只要有過貸款紀錄，不管房子是否在名下，貸款是否還完，在北京再次購買都算二套。

　　“原來想著，暫時買一套商住過渡，後面再把固安的房子也賣了，加點錢，過幾年，換一套住宅，現在看起來是不可能了。”劉欣説，北漂多年，自己一直希望有一個小兩居，眼看著房價越漲越高，離心中的夢想也越來越遠了。

　　隨著北京房價水漲船高，更多剛需購房者像劉欣一樣，把目光放在京郊或北京商住。尤其是北京新政落地後，關注商住項目的人更多了。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，剛需置業在北京有個硬杠杠，基本就是單價3萬、總價200萬，即使這樣很多工薪階層也很難買得起。公寓雖然首付要求一半，但這使得剛需有買房的可能性。很大程度上，公寓的確成為許多剛需首選房。

　　投資客

　　被“認貸”後放棄投資房

　　“我目前名下這套房值500多萬，原本考慮賣後拿300多萬去撬動1000萬的房子，手頭再預留200萬，足夠還幾年銀行貸款。等過幾年房子升值後，我再轉手出售。新政一齣，我只能放棄這一念頭。”李丹説。

　　因為眼看著房價一路高漲，李丹才萌發了賣房、重新買房“翹杠桿”的打算，“我並非是為了改善需求而換房，純粹是投資”。她説。

　　李丹的原計劃是：第一步，準備好資金，將餘下的公積金貸款全部還清；第二步，鎖定換房目標；第三步，出售原住宅。經過這三步，按北京原購房政策，李丹再買房，仍屬首套房，首付比例35%。

　　相比二手房，李丹更看好新房市場，她將換房目標鎖定在西二環附近一新房項目，100多平方米，總價1100萬元。

　　李丹已將餘下公積金貸款的資金準備到位，只等該項目開盤。然而，等來的卻是北京“認房又認貸”的新一輪樓市新政。

　　“新政出臺後，我完全打消了換房打算，60%首付怎麼都不划算。”李丹無奈地表示，賣房獲得500萬後，拿出300萬去買房，也只能買到500萬左右的房子，跟目前所住房子沒太大區別，如果用500萬全部用於換房，則還貸壓力太大。

　　不過，類似李丹這樣的投資客開始轉戰環京購房。據記者了解，在北京“3·17新政”與3·21環京地區限購政策升級期間的這個週末，一些環京項目就吸引了不少北京溢出的投資客。

　　香河一位銷售人員表示，由於北京房價較高，加上在北京購房資格受限，很多人選擇在北京周邊買房。但目前環京地區也在陸續限購。

　　新城控股副總裁歐陽捷稱，環北京區域因為出臺調控政策，未來的供求關係會維持在一個相對偏低的均衡水準，不太可能出現房價暴漲的可能，但下跌的可能性也較小。

　　仲介

　　帶看減少協調違約交易

　　樓市新政一齣，解答購房資格和首付比例調整的諮詢，成了最近這一週來的仲介經紀人手裏最繁忙的工作之一。

　　豐臺蒲黃榆片區一仲介門店經紀人表示，從3月17日政策發佈起，諮詢首付款增多等問題的電話和微信就沒斷過。

　　除此之外，對於還沒有辦理網簽或者正在看房決策過程中的購房者，經紀人還需要通知他們最新的政策變化。上述經紀人説：“因為政策認房又認貸，房産已經還清貸款的客戶現在買房的話，首付從首套政策變成二套，錢數差不多漲了快一倍。有客戶房子都看得差不多了，現在得重新幫他們算賬，看看需要多少首付，能不能湊齊。”

　　朝陽區青年路附近一仲介門店經紀人介紹，由於首付款突增，不少先買後賣的購房者暫緩了購房計劃，隨之而來的就是合同違約的協調處理。

　　不過，在一些大戶型改善項目片區，由於中高端買家全款購房等特點，部分房産經紀人依舊在忙帶看、忙成交。

　　麥田房産北苑商圈房産顧問王長全表示，新政公佈第二天，區域裏就成交了一套紫禦華府大面積戶型，這位客戶是全款，所以並沒有考慮新政的因素。

　　近日，協助客戶辦理過戶也成了一項大工程。上述青年路附近的仲介經紀人介紹，因為新政的原因，最近朝陽區房管局的過戶號十分搶手，一般早上5點甚至更早就要到房管局排號。

　　新政剛出臺不到一週，業主的報價並沒出現明顯鬆動。麥田房産沿海北商圈總監劉議文介紹，新政發佈後，片區裏看房的客戶依然很多，但都不做決定，都在觀望。很多業主暫時不賣了，也在觀望執行細則。

　　開發商

　　限購嚴厲，環京項目搶售

　　面對限購，站在市場另一端的房地産開發商們卻顯得比較鎮定，他們雖然也保持著一貫的謹慎態度，但是卻並不像市場一樣慌亂。畢竟對於限購，他們已經有了多次應對的經驗。

　　位於京北某品牌房企開發的旅遊地産項目，在這一次由北京而起的限購大潮中，他們所在的區域是迄今為止唯一沒有限購的區域。儘管如此，最近的銷售節奏也在加快。

　　“新政出臺當天晚上加班到12點。把能夠認購的都做認購。類似這樣的指示一道一道從上面傳達下來，案場所有的人都在加快動作，聯繫手頭的客戶資源。約有購買意向的客戶前來看房。”根據該項目銷售人員余小姐的説法，在北京周邊都已經限購的情況之下，他們項目採取了平價跑量的銷售策略。要求按照當前價格加速銷售，“目前項目的公寓産品已經差不多清盤了，只剩下別墅還有些剩餘房源。”

　　“其實限購我也經歷過幾回，之前我們在固安，每一次北京限購或者北京周邊有調控收緊的風聲傳來，市場都會在短時間內熱起來。成交的人有剛需，更多的是投資。”余小姐説，她幹房地産銷售四年，2014年調控收緊時市場確實受到了影響，買房人都在觀望，房價也因此下降，但是隨著政策的放寬，市場又反彈上來。

　　在北京高端市場上，市場熱度也沒有降低。懋源地産行銷策劃總監劉強告訴記者，他們今年以來就一直對政策非常關注。項目在去年開盤之後一直處於順銷期，限購政策雖然突如其來，但是並未打亂他們的節奏。據了解，目前懋源的幾個在建項目工程依然按計劃進行。

　　“我們依然持續看好北京市場。因為這裡有著大量改善型需求的人群。”劉強表示，在限購之後，市場的確對於政策走向非常關心，來諮詢他們相關政策的客戶明顯增加。“不過我們目前也不知道細則，只能通過公開報道了解政策，所以只能等細則出臺，”他説。

　　對此，一位不願具名的品牌房企高層分析認為：“縱觀各種資産配置渠道，綜合考慮安全性、收益性等多種因素，不動産依然是資金流競逐的重點對象。”

　　業界觀點

　　調控來了，增房源穩房價

　　小V：這一次北京限購來得太突然，不少小夥伴都被嚇蒙了，連平時不關心買房的朋友都開始向小V打聽還能不能買房。但是小V其實也被政策搞懵了，請問群裏大咖，有何高見？

　　嚴躍進（易居研究院智庫中心研究總監）：事實上，這次限購對於符合購房條件的群體，尤其是沒有購房記錄的群體來説，是一個利好，至少可選的房源會更多。對於北京市場來説，未來會趨於平穩，畢竟潛在的購房需求將減少。市場交易降溫，價格持續上漲的態勢也會得到遏制。

　　郭毅（亞豪機構市場總監）：此次調控升級主要是為了限制投資類購房。實際上是堵住了部分改善客群，在北京今年供應不足的背景下，抑制需求也是為了緩解供需矛盾，平抑房價。

　　張大偉（中原地産首席分析師）：因為這個政策出來以後，北京二手房的價格會有一定程度的下降。整個政策的影響週期大概是到明年。地鐵商住未來會有一波溢出需求。但購房者應該珍惜現金流，儘量不要浪費在商住上。

　　小V：還有很多朋友心繫北京周邊，想要去北京周邊投資一套，卻發現已經沒有什麼地方可以投了……

　　嚴躍進：繼北京之後，環京的廊坊也出臺了限購政策，這和廊坊潛在的外來購房人數較多有關係。會對近期環京區域的購房行為産生較大的影響。不排除部分房屋買賣會面臨毀約的現象。建議因為政策調整而要毀約的，採取靈活的處理方式，不以增加購房者負擔為原則。