地王頻現國企也瘋狂 後續入市考驗資金鏈壓力

　　原標題：地王頻現國企也瘋狂 後續入市考驗資金鏈壓力

　　昨日全國多個城市再現地王。上海出讓上半年內第二塊住宅地塊，最終中糧以總價24.4億元，折合樓板價35744元/平米拿下，扣除不可售部分，實際樓板價達到38266元/平米，溢價率高達235.62%，而周圍房價只有大約2.8萬元，地價超過房價已經成為一二線城市的可怕趨勢。此外，天津一宗地塊溢價率接近600%，也刷新了紀錄。

　　國企兇猛

　　中原地産研究部統計數據顯示，截至6月29日，2016年土地市場成交火爆，全國已經出現了205宗單宗地超過10億元的高總價地塊，其中國企獲得107宗，佔比高達54%。

　　超過100億元的就有3宗，分別出現在杭州、深圳、天津。超過30億元的51宗。溢價率超過100%的高達92宗，溢價率超過50%的144宗。

　　在2015年同期上半年，超過10億元的全國成交地塊，只有110宗，2016年同比上漲了82%。

　　2015年上半年溢價率超過100%的土地，只有2宗，超過50%溢價率的只有17宗，也就是高溢價率土地。

　　從2016年200宗三高地塊看，分佈較多的城市有：蘇州27宗、北京12宗、廣州9宗、杭州26宗、合肥14宗、南京21宗、上海15宗。

　　入市懸疑

　　今年土地市場持續火爆成為一二線城市的常態。全國一二線城市出現地王潮的根本原因還是資金潮下的資産荒。目前來看，在市場中創造地王的基本都是上市企業與國企，資金實力更強，對未來市場波動的抗壓抵禦能力也更強。

　　整體看，房價上漲的二線四小龍南京、合肥、廈門、蘇州成為地王最密集的二線城市，房價如果沒有約束性政策，很可能會爆髮式上漲。

　　地王蔓延，很多之前剛需的區域都出現了地王。未來新上市的商品房定價會出現高端化趨勢，而很多過去認為是非豪宅區的區域將會供應大量的豪宅項目，對市場定價有明顯影響。

　　對於一二線城市來説，未來一年房價不漲超過50%，拿了地王的企業都將面臨入市難題，成本壓力巨大。但未來一年房價是不是會出現這麼大幅度的上漲疑問很多，地王入市的難度多大，將成為2016年至2017年最大的疑問。

　　中原地産首席分析師張大偉分析認為，2016年是中國有史以來地王最密集的年份，高總價、高單價、高溢價率地塊持續刺激房地産市場。地價超過房價已經從一線城市蔓延到二線城市，對後市房地産市場帶來巨大風險。

　　以北京為例，北京歷史累計土地出讓經營性用地樓面價超過3萬的地塊合計有59宗，這59宗地王合計土地出讓金為1919.38億元，而截至2016年6月16日，銷售額只有224.8億元。

　　從地王的平均成本價看，樓面價平均高達3.8萬元，按照基本成本測算，銷售價格需要在6萬元左右。

　　目前北京的房價銷售均價在3.5萬元左右，這部分地王入市的難度依然非常大。張大偉認為，對於這些地王來説，未來3年如果銷售額不到2000億以上，很可能出現部分項目的資金鏈風險。