嫌拍地太貴 房企頻借並購拿地

　　當大多數企業忙於辦年會、安排放假、討論要不要發年終獎之際,日子過得還不錯的龍頭房企們卻已開始為實現2016全年業績而努力“備貨”。比如, 融創中國 近期已通過並購拿下北京、蘇州及上海的多個項目的股權;上海萬科則在2月1日發佈內部文件,鼓勵員工及外部合作方為公司提供項目資訊,不論談成與否,只要立項,就可根據項目貨值大小給予2萬乃至10萬元以上的現金獎勵。通過項目收購實現成本控制,並推進規模擴張,這一從2015年開始流行的拿地新模式,在2016年也有望延續。

　　春節將至,融創的收購節奏仍未放緩。半個月前才剛剛宣佈收購蘇州石湖地塊的融創,2月1日晚間發佈公告,擬收購蘇州市吳中區及七都鎮兩商住地塊,總價11.7億元。據了解,融創此次並購的兩幅地塊分別位於蘇州市吳中區和七都鎮,總建築面積分別為42.93萬平方米和11.08萬平方米,均為商住用地。

　　就在五天前,融創中國官方微信剛剛公佈收購北京兩別墅項目,均為0.4容積率的獨棟産品,分別為昌平東方普羅旺斯項目和懷柔長青雁棲湖,合計收購獨棟別墅260棟。融創方面表示,昌平項目整體貨值將達到百億元,項目預計2016年中上市;而懷柔項目融創的收購費用可能將高達30多億元。

　　“狼性”的融創頻頻並購讓人咋舌,而萬科這樣已達到兩千億規模的超級房企,也絲毫不敢懈怠。記者獲悉,就在2月1日,上海萬科公司內部發文,鼓勵員工及合作方為公司提供項目資訊,只要立項均可獲得獎金。

　　具體來看,這份《上海萬科新項目推介專項獎金政策》明確:每塊地,不論貨值大小,只要立項,不管談成獲取與否,給予資訊提供者均獎勵2萬元(稅前);資訊提供者包括公司內部非投資系統人員,以及外部合作方工作人員,包括總包、行銷代理、設計院、 銀行 等合作方。根據推介項目的貨值,不同獎金分級也不同,貨值100億以內,獎勵5萬元(稅前);貨值100億-200億,獎勵10萬(稅前);貨值200億以上,專項討論。

　　“房企要繼續幹下去必須得拿地,但現在一線及熱點二線城市土地價格飆漲,競爭太厲害,以招拍挂拿地幾乎每幅都是‘地王’,要想獲得合理的利潤實在太難了。”有開發商人士向記者無奈表示,因此目前很多開發商將獲取項目的重心轉向二級市場,通過並購來獲取項目,成本相對較低,且競爭沒有招拍挂那麼激烈,很大程度上拼的是資訊的獲取能力。這也是上海萬科發動全員提供項目資訊的原因。

　　而在融綠股權大戰中幾乎失去了上海所有項目的綠城,如今再要重返上海,難度之大、成本之高,可想而知。“公司不惜一切代價要在上海拿項目,從土地招拍挂市場拿地確實成本太高,而且會有配建或者中小戶型的要求,不符合公司定位。所以會把重點放在二級市場上,以並購的方式拿項目可能性更大。”綠城上海公司負責人向記者透露,目前綠城正在洽購一幅位於上海浦東的低密度住宅用地。

　　從2015年起,房企的拿地模式發生變化,項目並購愈發增多,從而實現成本控制,推進規模快速擴張。其中,融創和恒大是行業內公認的“收購王”。融創去年5月拿下上海融綠,7月收購 中渝置地 成都七個項目,8月收購武漢美聯地産旗下項目公司,8月底先後收購上海楓丹38%的股權和天朗位於濟南、南京、成都的六個項目。恒大2015年也耗資400余億收購項目,先後取得三江航太地産、中渝置地股權後,又從 華人置業 、中渝置地、 信和置業 等知名房企手上拿下多個大型項目,12月初再次以135億大手筆收購香港 新世界 位於海南海口、湖北武漢、廣東惠州三大城市的四個超大型項目。

　　克而瑞 房地産 研究中心認為,房企熱衷收購項目,一是可以避免招拍挂市場上的土地高溢價,大大縮減土地購置成本,緩解自身資金壓力;二是被並購項目部分已處於開發過程當中,前期繁瑣的開發流程已完成,能夠有效提高項目週轉速度,縮短工期;三是還可以共用資源,利用被並購企業或項目的當地認可度和政府便利性,實現項目的快速去化,達到資金的及時回籠,並完成企業品牌在新進區域的快速進入,推動規模擴張。2016年,這一趨勢仍將繼續。