房地産市場“穩”字當頭

　　無需贅述房地産之於中國經濟的重要性,無論對於個人、企業還是政府,房地産幾乎在中國經濟高速發展期,成為永不過時的話題之一。上週五、週六在深圳五洲賓館,一場名為中國金融穩定與房地産風險國際論壇如期舉辦。作為會議的主辦者之一、普林斯頓大學教授及香港中文大學(深圳)經管學院學術院長熊偉表示,在中國很多城市,人們都要付年收入10倍甚至12倍的資金購買房屋,其實這也是源於人們對中國經濟高速增長的期望。與會專家的研究報告認為,中國房地産市場不會引致金融風險,因為政府已採取有關措施。

　　香港中文大學(深圳)聯合國際貨幣基金組織及普林斯頓大學舉辦此次國際論壇,邀請了一批國際金融界的頂尖人物研討中國金融市場的熱點問題。熊偉教授透露,除了本次國際論壇,香港中文大學(深圳)自2016年起,還將在每年5月與美國國家經濟研究署聯合舉辦“中國經濟論壇”,定期聚集國際和國內學術界與政策界精英研討中國經濟發展及其與國際經濟和金融市場接軌中遇到的新問題和新挑戰。

　　美日市場前車之鑒值得重視

　　專家們之所以格外重視中國房地産市場的穩定性,是因為早在許多年前,美國、日本的房地産市場波動已經對本國經濟造成了嚴重影響,實為前車之鑒。提到上世紀80年代的日本,“瘋狂的房價”幾乎是人們當時對其經濟的第一印象。國際貨幣基金組織宏觀經濟發展部主管Prakash Loungani博士給出的説法是,日本房價在上世紀80年代中期增長了40%,崩盤之後就出現了迷失的10年,人們收入增長不變,而房價跌了40%。中國駐美國使館公使街參贊王焱俠也提到了日本,她指出,當時東京23個區的房地産價格增速超過美國,最後日本的房地産泡沫爆發,也就導致了日本20年的經濟不振。

　　新世紀後,類似情況也在美國出現,Prakash Loungani指出從2001年到2006年,美國房價增長了30%,崩盤之後,全球金融危機隨之出現。次貸危機産生的全球金融海嘯想必還令人記憶猶新,房地産市場保持穩定的重要性,也就不言而喻了。當然,治理不穩定的市場需要付出相當大的代價,Prakash Loungani以愛爾蘭為例,“愛爾蘭政府為了治理房地産崩盤所付出的代駕就是全國GDP的40%,都已經用在了這裡”。

　　對於中國房地産市場,與會專家持中性態度,曾任中國人民銀行副行長,現任國際貨幣基金組織副總裁的朱民為大會錄製了一段視頻,他提到中國的房地産市場情況時指出:“眾所週知,中國房地産市場的空置率仍然比較高,抵押貸款水準還是比較低的,但是我們還是有比較高的債務比例,而房地産市場也和整個金融市場緊密聯繫在一起,所以,如何幫助房地産市場進行平穩的軟著陸,同時維護金融穩定,我覺得這是中國經濟轉型當中面臨的重要問題。”

　　從數據裏讀懂中國房地産

　　賓夕法尼亞大學沃頓商學院教授Joseph Gyourko與他的同事收集了中國35個城市的房地産市場數據,一、二、三、四線城市均收錄其中,根據研究分析,Joseph Gyourko發現深圳房地産仍處在供不應求的狀態下,“基本面非常好”,但在其他城市,情況並不都十分樂觀。

　　研究顯示,中國房地産從2004年開始飛速發展,2004年到2007年期間,價格漲幅大概在50%左右,2007年、2008年的時候,價格上漲更是達到65%左右。經過了2008年金融危機的小幅度波折後,2011年起,中國房地産呈現了平穩過渡的態勢,Joseph Gyourko指出中國房地産市場目前平均年增長略微超過了14%。“在2009年到2013年期間,平均每季成交地塊數量是500個左右,2015年三季度大概是每季度有200多個地塊成交。所以地塊成交量下降了40%,這是很大的下降幅度。”Joseph Gyourko指出,目前中國土地開發商的擴張有所減緩。從35個城市的調查來看,沿海城市深圳、北京、杭州、上海房地産供應是小于預期的需求;第二個梯隊城市如成都、重慶、天津、西安,房地産供應至少大於預期需求30%。當我們看到中國房地産價格上漲的時候,就會猜測是否出了問題?因為中國經濟發展非常快,而且中國的房地産價格以及經濟的起點是比較低的,所以它發展非常快。一線城市北上廣深的房價,其實還有其增長的合理性。有專家認為,中國房地産引發金融風險的可能性比較小。賓夕法尼亞大學方漢明教授的報告認為,中國房地産市場並不容易激發大的金融風險,雖然有很多地方政府的債務,但央行已經採取了一些措施來減少地方政府債務,同時對於房地産開發商的借貸也有一些新措施。

　　較為成功的深圳式轉型

　　從宏觀的角度看,雖然高企的深圳房價往往是人們議論的中心,但從城市經濟的佔比來説,深圳的固定資産投資已經趨於穩定。深圳市前副市長、哈工大深圳黨委書記唐傑在會議上透露,他和熊偉教授曾達成過一個共識:“房地産泡沫實際上一般是在一個大的繁榮期的尾部,是資産泡沫的一個反應。從中國的情況看,它正好和中國經濟轉型發生很密切的關係。”

　　從2010年到2014年,研究固定資産投資佔GDP比例時唐傑發現,“我們的投資率是從62%到了81%,對於投資的依賴沒有降低,是提高了。”但北京、上海和深圳三座城市,在這期間的固定資産投資佔GDP比例持續下降,唐傑認為,這説明瞭深圳在這一輪轉型中,基本完成了依賴於投資的數量型增長過程。

　　“這樣的轉型過程,讓深圳從漁村走向現代。這大概完成了四步,第一個是前10年,深圳基本上就是OEM,那時候外商優先、出口優先,加工裝配優先。第二步深圳變成山寨,什麼叫山寨?就是深圳製造。這樣的過程,深圳形成了靠模倣大規模生産的過程。在第三個階段,深圳就開始出現了華為、中興。到第四階段深圳就變成科研機構、創新型企業的高速成長,我不知道全球哪個城市可以擁有330個上市公司,全球任何交易所都有深圳的公司上市,其中2/3是科技企業。最後一輪的過程是10年前開始的,當時最出名的話是‘深圳被誰拋棄?’當時深圳大量的企業流失。但這為新型企業騰出了空間。深圳其實走到今天,最核心的是依靠什麼?依靠持續的、堅定的、市場化的改革開放。我們現在説供給側改革就是市場,當然政府不是不發揮作用,政府的作用是引導新興産業競爭性發展。”

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　　美媒稱中國樓市無崩盤跡象

　　新華社北京12月21日新媒體電 美媒稱,中國的房地産危機仍未出現。很奇怪,那些一直聲稱中國的房地産市場狀況比美國2008年時還糟糕的人,還被請去對著數百萬電視觀眾大談中國問題。

　　據美國《福布斯》雙週刊網站12月18日,像通常那樣,中國人口最多的北京、上海、深圳和廣州的樓市價格上漲幅度最大。這些地方的房價漲幅在百分之十幾或者較高的個位數,而深圳房價更同比上漲了40%以上。

　　報道稱,存款減少,國內生産總值增速下降。中國人卻比以前更富裕了。房地産就是他們的存錢罐。中國房地産市場的崩盤呢?喪失抵押品贖回權危機呢?破産的開發商呢?

　　報道稱,二三線城市的房價增長要緩慢得多。11月一些城市的價格上漲還出現回落。

　　值得注意的是,2015年底,受景氣年份增加的庫存過剩的抑制,房地産投資增長仍然疲軟。但是,讓我們面對現實,那些兩三年前曾説中國的房地産市場會崩盤,並讓美國的喪失抵押品贖回權危機看上去像兒戲的人已經失去了信譽。

　　報道稱,美國PNC金融服務集團高級國際經濟學家比爾·亞當斯認為,中國的房地産市場對於2016年的國內生産總值增長來説仍然是不利因素,“但這些數據看上去更像是一次曠日持久的蕭條,而非崩盤”。(上官文復 鄭安之)