房地産項目掛牌産權市場 整體盈利狀況不佳

　　記者從北京産權交易所、上海聯合産權交易所、浙江産權交易所等各大産權交易所獲悉，目前有多個房地産項目正在掛牌轉讓。總體上來看，這些項目公司目前的經營情況都不樂觀。不過，由於這些公司名下有房産、房地産項目，評估報告中資産評估值多出現溢價。業內判斷，從今年1月和2月的房地産銷售數據來看，房地産市場依舊低迷，房價仍處於下行通道，市場回暖仍需等待政策面進一步釋放利好。

　　整體盈利狀況不佳

　　梳理這些項目不難發現，整體來看這些公司規模均不大，掛牌價格也不高。掛牌價格相對較高的為上海民航置業有限公司35%股權和上海通聯房地産有限公司53.778%股權，掛牌價格分別為34037.23萬元和18785.57萬元，兩個項目分別在北京産權交易所和上海聯合産權交易所掛牌轉讓。

　　此外，正在北京産權交易所掛牌的還有上海明正房地産有限公司15.71%股權，掛牌價格為2042.3萬元。安徽中宏城市投資有限公司40%股權正在上海聯合産權交易所掛牌轉讓，掛牌價格為1206.68萬元。臨安金基房地産開發有限公司51%股權正在浙江産權交易所掛牌轉讓，掛牌價格為7236萬元。

　　根據掛牌項目披露的財務數據，整體來看，這些公司目前的經營狀況均不夠理想。上海民航置業2013年實現營業收入8546.94萬元，凈利潤211萬元；今年1月實現營業收入552.47萬元，凈利潤虧損87.82萬元。上海明正2013年實現營業收入71.36萬元，凈利潤虧損1284.76萬元；今年1月未實現營業收入，凈利潤虧損10.84萬元。上海通聯2012年實現營業收入748.89萬元，凈利潤虧損652.37萬元；2013年實現營業收入1483.46萬元，凈利潤虧損4541.16萬元；2014年1-7月實現營業收入923.42萬元，凈利潤虧損113.28萬元。臨安金基2014年實現營業收入5373.22萬元，凈利潤虧損408.22萬元；今年前兩月未實現營業收入，凈利潤虧損30.29萬元。

　　需要注意的是，上海民航置業項目並不是首次掛牌。根據掛牌公告，目前上海機場(集團)有限公司持有上海民航置業65%股權，首都機場集團公司持股35%。該項目于2014年7月28日在北京産權交易所第一次掛牌，掛牌價格與此次掛牌價格相同，也為34037.23萬元。當時上海機場集團明確表示，不放棄行使優先購買權，不過該項目最終流拍，經轉讓方申請該項目重新掛牌。

　　評估多出現溢價

　　雖然整體來看盈利狀況不佳，但是由於這些公司旗下的房産項目，評估值出現大幅溢價。以2013年12月31日為評估基準日，上海通聯資産總計賬面值為41350.84萬元，評估值為62176.79萬元；凈資産賬面值為18370.33萬元，評估值為38813萬元，溢價超過100%。以2014年12月31日為評估基準日，臨安金基資産總計賬面值為86813.41萬元，評估值為96522.42萬元；凈資産賬面值為4479.25萬元，評估值為14188.26萬元，溢價超過200%。以2014年11月30日為評估基準日，上海明正資産總計賬面值為12215.12萬元，評估值為30656.5萬元；凈資産賬面值為-8714.39萬元，評估值卻達到9726.99萬元。

　　從掛牌公告披露的資訊來看，評估值出現溢價與這些公司目前旗下的資産和房地産項目有關。

　　臨安金基開發有青雲山居項目，根據公開資訊，青雲山居位於杭州西郊臨安青山湖區塊，離杭州市中心約40公里，園區總規劃用地超過1200畝，規劃建660余棟獨立別墅。受讓方承諾本次轉讓完成後，臨安金基開發的青雲山居項目向養老産品轉型，開發宜養老化社區。

　　上海明正在上海市虹口區擁有四平路171街坊180號地塊，根據虹口區規劃和土地管理局2013年6月的要求，四平路171街坊180號地塊劃分為A、B、C、D四塊，但均不得單獨建設，須統一設計，整體開發。其中，A、C、D三個地塊已被法院拍賣，本次不在評估範圍內。B地塊現處於輪候查封的司法限制階段，尚不能進行正常的經營開發。B地塊的土地面積約為13839.80平方米，建設用地面積約為10480.80平方米，限制建築面積41923.20平方米。

　　房地産成交大幅下滑

　　根據國家統計局3月11日公佈的2015年1-2月全國房地産市場運作數據，全國房地産成交狀況出現較大幅下滑。數據顯示，2015年1-2月全國銷售面積8764萬平方米，同比下降16.3%，較2014年全年銷售面積同比降幅大幅擴大8.7個百分點；銷售金額5972億元，同比下降15.8%，較2014年全年銷售金額同比降幅擴大9.5個百分點。

　　受成交下滑影響，投資增速仍然持續處於下行通道。2015年1-2月全國商品房開發累計投資額8786億元，同比增長10.4%，較2014年累計投資額增速下降0.1個百分點。2015年1-2月全國商品房新開工面積1.37億平方米，同比下降17.7%，降幅較2014年新開工面積同比大幅擴大7個百分點。在全國商品房銷售同比大幅下滑的背景下，開發商去庫存的壓力仍然較大。

　　興業證券研報指出，在貨幣政策寬鬆常態化的背景下，地産基本面復蘇將貫穿2015年全年。3月推盤量將有所增加，預計重點城市成交回升的概率較大。

　　國海證券孔令峰認為，今年房地産市場仍處於弱復蘇階段，多數企業前兩月推盤不如預期，一季度銷售指標幾乎全部積壓在3月份，3-4月將迎來房企2015年的第一波推盤高峰，這也將成為判斷全年房地産走勢的重要節點。此外，央行今年以來的降息降準政策雖然有助於企業開發端成本改善，但對銷量的提振作用有限，後期基本面的觸底反彈仍需等待政策面的進一步利好釋放。