二手房房價率先“跳水” 成交回升態勢或將持續

　　由個體構成的二手房市場相對較為敏感，早在去年12月，二手房市場的房價就開始出現陰跌，業主的心態隨之出現變化，紛紛降價求售，低價的“誘惑”吸引了眾多購房者開始入市。和新房相比，今年以來的二手房市場率先降價率先跑量，今年8月北京二手房成交量延續了7月的回升態勢，成交量水準達到今年4月以來的最高水準，同時議價空間進一步回落，業主降價的意願下降。業內稱，二手房市場的成交量將繼續回升，但短期內仍難以恢復至去年萬套以上的水準。

　　1二手房房價率先“跳水”

　　受信貸持續收緊、自住型商品房和新房市場分流等多重因素影響，購房者觀望情緒濃厚，來自多家統計機構的數據顯示，二手房價格從去年12月開始出現陰跌，且成交量也並不樂觀。在這樣的市場背景下，二手房業主的心態出現了明顯的變化，降價入市，從而拉動了房價下跌。

　　來自鏈家地産的統計顯示，2014年上半年，北京市二手住宅共成交44165套，較去年下半年下降34.6%，與去年同期相比下降幅度為53.6%，與往年相比，今年上半年二手住宅市場成交明顯處於低迷狀態。在價格方面，對比2013年以來各季度價格的環比漲幅情況，今年一季度價格環比漲幅明顯放緩，僅為1.3%，二季度價格環比首次出現下降。

　　鏈家地産市場研究部張旭認為，從今年以來北京市二手住宅成交均價情況來看，一季度各月價格基本穩定在滯漲狀態，而進入二季度後，房價則出現了較為明顯的下滑趨勢，並且形成全市普降的局面。需求觀望，成交難度明顯上升，導致業主讓利意願和讓利幅度加大是近期房價下降的主要原因。

　　另外，根據鏈家地産市場研究部統計，2014年二季度北京市二手住宅市場的議價空間升至3.9%，達到2013年以來最高水準。張旭表示，隨著二季度起各區域二手住宅成交價格出現實質性下降，購房者對於房價進一步鬆動的預期不斷加強，觀望程度進一步升級，導致二手房成交難度明顯加大，北京市二手住宅市場進入買方主導時期，急售業主出於售房壓力不得不通過增加讓利幅度來促進成交。

　　值得一提的是，今年1-8月，北京二手房成交均價年內累計降幅達到了8.8%。

　　2市場率先“回溫”

　　二手房房價的下調、自住房“魔力”漸失使得購房者開始進入二手房市場，從7月份開始，北京二手房市場的成交開始“回溫”。

　　統計數據顯示，7月北京市二手住宅市場下行速度明顯放緩，客源回流，成交量較前三個月出現一定程度的回升，成交均價降幅明顯收窄，市場在經歷了一段時間的快速下行後呈現出一定的恢復跡象。

　　隨後的8月份延續了7月份的企穩態勢，成交量水準達到今年4月以來的最高水準。值得關注的是，工作日的平均成交量較7月增長10%，近期客源量的回升對於成交量的增加起到了較為明顯的帶動作用。全月二手住宅網簽8405套，環比增加4.3%。

　　從鏈家監測的房源調價數據看，今年8月，調整價格的房源中，降價佔比為86.7%，比上月增加1.2個百分點。從議價空間來看，8月鏈家成交案例中平均議價空間繼上月出現0.4個百分點的下降後，本月繼續下降0.5個百分點至3.4%。三季度以來，伴隨著成交量的穩步回升，業主預期逐漸轉變，降價意願有所下降。但從目前市場成交情況來看，價格上漲房源的市場接受度依然很低。

　　3換房群體拉動交易增加

　　在今年的二手房成交市場中，換房群體是一個不容忽視的龐大隊伍。在上半年市場不景氣的背景下，換房群體已成為購房者群體中重要的組成部分。隨著市場底部特徵逐漸顯現，換房人群增多，選擇在這個時候加入換房大軍的購房者都想在市場冷卻之時，添最少的錢換一套自己中意的房子。

　　“換房群體對市場穩定起積極作用，連環單拉動市場。”張旭告訴記者。

　　張旭表示，在11年調控後，受制于購房資格的限制，換房需求就逐漸增多。從近期市場的情況看，購房者中二手房換房群體人數正在增多。由於一個換房需求至少能夠為市場帶來兩次成交，對市場成交量的上升也産生有積極作用。隨著下半年來需求的逐漸復蘇，一部分業主的房源順利出售而成功換房，也在一定程度上帶動成交量的上漲。

　　鏈家地産市場研究部數據表明，在換房群體中，以小換大這種情況大概能佔到換房總數的三分之二。很多換房購房者在買第一套房子的時候因為首付和收入的限制，便選擇先買一套小戶型的房子過渡。隨著時間推移，這部分購房者的收入水準和需求水準都在上升，所以在條件成熟的時候，為未滿改善居住環境或者是多口家庭的居住需求等，以小換大換房就成為了這部分購房者的一個選擇。

　　還有一種情況是換房者賣出面積大的房子，再買入面積小的房子。賣大買小的換房者有的是因為有學區、醫療或交通等方面的需求要從近郊區搬到城區，有的則是因為急需資金週轉，需要賣房湊齊資金，這種情況約佔換房購房者總數的三分之一。

　　4成交回升態勢將持續

　　對於未來的市場狀況，張旭稱，從當前的市場形勢判斷，未來一段時間內，北京市二手住宅成交量回升的趨勢仍將有所延續，首先，近期雖然成交量有所回升，但成交價格仍在低位保持穩定，在此窗口期，無論是剛需還是改善性需求均具有相對較高的入市意願；其次，繼北京市首套房貸市場出現利率九折優惠後，近期交行、建行針對首套房的貸款利率也出現不同程度的下調，且不排除未來信貸政策出現進一步鬆動的可能性；此外，房地産市場即將迎來傳統銷售旺季“金九銀十”，購房需求或受此影響而進一步增加，但短期內仍難以恢復至去年萬套以上的水準。

　　業內認為，自7月以來，北京市二手住宅客源量回升，成交量穩步增加，加之利率政策鬆動的範圍和幅度加大，市場回暖趨勢逐漸明朗，受此影響，業主預期普遍有所升溫，降價意願較5、6月市場低谷時期出現較為明顯的下降，這也成為近期全市二手住宅價格止跌的重要原因之一。但從目前二手住宅成交情況來看，易成交房源仍主要為業主讓利幅度較大的房源，當前雖然各方對於二手住宅市場預期向好，但市場對於漲價房源的接受度仍較低，市場尚不滿足價格全面大幅反彈的條件。

　　張旭預計，今年年底以前，二手房市場的成交量或緩慢回升至萬套左右的水準，但成交均價脫離市場底部，價格或出現穩中微漲。

　　京華時報記者桂瑰京華時報製圖吳尚楠