廣州商業地産：含金量靠咖啡店“續杯”

　　天河北商圈

　　9月初，天河北又新開了一家咖啡店，這已經是天河北中段的500米範圍內的第四家咖啡店。咖啡店和餐飲店，正接替在電商經濟的圍堵下顯現出疲態的服飾零售店，成為天河北商業的主力軍。

　　文、圖：記者 王雯倩

　　咖啡故事

　　500米內三家咖啡店

　　價位相近命運大不同

　　9月初，天河北又新開了一家咖啡店，這已經是天河北中段的500米範圍內的第四家咖啡店。這種幾乎每個街口都有1~2家咖啡店的密度，似乎有趕超珠江新城之勢。

　　4家咖啡店中，有3家標榜自己有韓國血統，所售餐飲的價錢也比較相近，但在經營狀況方面，卻是“同遮唔同柄”。當中尤以龍口西公交站附近的兩家咖啡店對比最鮮明。兩店隔著一條馬路，一個臨近河涌，共有三層，一個則挨著大型超市，原本也有兩層，後經二次裝修後，將由閣樓組成的兩層空間變成挑高大氣的一層店面。兩家店位置差不過，出品也各有特色，但河涌邊的三層咖啡店幾乎晚晚入座率超8成，週末黃金時段更是一座難求，而超市旁的咖啡店生意卻不盡如人意。

　　主因在客戶體驗

　　“時下的咖啡店已經不是單純賣咖啡或餐點，而是在賣一種客戶體驗。”滿堂紅商鋪部高級經理郭海波表示。以上述兩家咖啡店為例，由於地處車流密集的天河北，外部景觀條件一般，如果是一樓的店面，還有噪音嘈雜的問題。相對而言，2~3層的景觀面稍好一些，可以讓消費者俯瞰繁華街景，噪音方面也可稍稍控制。其次，在燈光條件方面，河涌旁的咖啡店室內燈光偏昏暗，更容易營造慵懶閒適的小氣氛；而超市旁的咖啡店燈火通明，雖然比較適合閱讀書籍或處理文件的消費者，但卻不大適合發呆閒坐。

　　算算咖啡賬

　　1杯咖啡30元 原料費僅5~6元

　　阿智現在是天河北一家咖啡店的店長。據他介紹，按照目前的市場行價，一家開在天河北商圈、裝修別致的咖啡店，普通一份中杯或標準杯的咖啡，基本在30元左右，“咖啡本身的價格不高，原材料和物料成本大約5~6元/杯。成本主要分攤在前期投入的裝修費、設備採購及店面鋪租。”

　　以一家面積約100平方米的咖啡店為例，其前期投入的裝修費少則十幾萬元，多則幾十萬元。設備採購方面的開銷佔了“大頭”，介於40萬~70萬元，視其設備品牌而定。如果還涉及到品牌加盟的費用，則要在此基礎上再加20萬~30萬元。另外還有店面鋪租，天河北一家位置不太糟糕的100平方米咖啡店，月租在3萬元左右。

　　8月初，施工兩年的獵德大橋系統北延線天河東路-天河北節點工程終於建成並通車，沿線因施工圍蔽而衰落的商業街開始復蘇。據該路段的仲介業者介紹，一個多月以來，前來打聽商鋪行情的租戶有所增加，預計在未來半年的時間內，租金水準將恢復到道路施工前的水準。

　　從前來諮詢商鋪的租戶類型來看，以經營餐飲業態的商家居多，日前剛有一家中型的咖啡店新張開業。而與道路施工前的行情所不同的是，以往承租能力較高的服飾零售商戶，時下在電商經濟的圍堵下顯現出疲態。

　　咖啡餐飲店取代服飾零售店

　　中原地産工商鋪區域營業經理吳鋒告訴記者，在天河北隧道施工之前，天河東和天河北有不少經營服飾零售的商家，而且由於該路段的消費群以白領客戶居多，其消費力較強，對於服裝零售店而言，還是有不錯的盈利空間。

　　但經過兩年的圍蔽施工後，這些經營服飾零售的商戶多半已撤場。而造成其離場的不僅僅是修路施工，更多的是因為服飾零售實體店的生意已大不如前。現在，咖啡店和餐飲店，成為接替此類服飾零售店的主力。其中，尤以咖啡店的承租能力較強。

　　15萬/m2以內商鋪值得出手

　　多位業內人士表示，目前天河北沿線商鋪的租賃行情仍未恢復到修路前的水準，但預計在下半年將出現轉機，具體會反映在租賃的活躍度及租金水準上。

　　據合富置業僑怡分行主管劉卓鋒介紹，從商鋪投資的角度來看，天河北沿線的商鋪具備較高的投資價值，目前有少量在放盤出售的商鋪，面積約200平方米，單價約10萬元/m2。

　　滿堂紅商鋪部高級經理郭海波也指出，對比市區多個商圈來看，天河北既是一個成熟的商圈，板塊內的居民消費力較高，又是一個仍具發展潛力的板塊，因為板塊內不僅有寫字樓商圈，還有密集的中高端住宅區，為商圈提供源源不斷的後續力量。按照現在天河北的商鋪行情，單價在10萬~15萬元/m2的街鋪，都值得實力投資客關注併入手。

　　中原地産工商鋪區域營業經理吳鋒則表示，簽5~10年長約的業主，通常會跟租戶約定前5年的租金以5%為年遞增，後5年的租金年遞增為8%~10%，若計算租金回報率，天河北的商鋪普遍在4%左右。

　　繁華地開樓上咖啡店更賺錢

　　合富置業僑怡分行主管劉卓鋒表示，天河北一帶面積較大的咖啡店，鋪租約300元/m2/月，小型一點的咖啡店，鋪租約400元/m2/月，商鋪面積約20~50平方米。像咖啡店這類的商戶，都是承租能力比較高的商戶，因為這類商戶的商鋪裝修費用多達10萬元以上，所以通常與業主簽訂的租約都比較長，大約5~10年。

　　因此，在選址開店方面，有資深咖啡店經營者指出，如果能在繁華街道上找一個不大的鋪面做門面，而咖啡店的主體部分集中在二三樓，對於租金成本的控制有較大幫助。像在天河北，街鋪月租基本都要400~500元/m2，10平方米的店面租金都要5000元。但若選在二樓，月租只要100多元/m2，100平方米的面積也只要1萬元/月，“相當於兩倍的月租，就換來了10倍的店舖大小啊”。記者採訪時亦觀察到，由於天河北沿街二樓商鋪租賃情況不佳，空置情況較多，業主在租金方面比較優惠。