專家談保障房擬不再上市交易：可杜絕牟利行為

　　【導讀】北京擬規定配租型保障房出租一定年限後可轉售；配售型保障房實行政府回購，保障房不再上市交易。

　　央廣網財經北京7月2日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報道，分配不公、權力尋租，保障房難以真正保障低收入群體的住房需求，一直以來，圍繞保障房産生的種種亂象飽受詬病。不過，在北京，這些現象有望緩解。《北京市城鎮基本住房保障條例(草案)》正面向公眾徵求意見，正式發佈後，將成為首部住房保障的地方法規。

　　草案亮點不少，其中關注度最高的是“保障房不再上市交易”。草案規定，配售型保障房實行封閉運作，只能用於家庭自住，不得轉讓、贈與、出租、出借、擅自調換或改變房屋居住用途。

　　保障房上市交易有違“保障”的初衷，公眾的擔憂不無道理。而政策規定禁止上市，避免通過出售來套利。只有斬斷投機者貪婪之手，才能讓保障房回歸“保障”本位。

　　在一些人看來，放開保障房上市交易，是想讓保障房物盡其用，最大限度地滿足居住需求。但從實際操作的經驗來看，保障房通過上市交易，公共資源借機名正言順地進入個人腰包，這成為一種普遍現象。統計數據表明，北京的第一代經濟適用房，建成交付大約14萬套，至少有13萬套通過真假交易轉為二手商品房上市交易，剩下的不足1萬套中，大約有40%出租了。在數據中，我們解讀到的是，保障房似乎起到的並不是“保障”的作用。在資深房地産專家韓世同看來，對保障房實現封閉式管理很有必要。

　　韓世同：封閉式的管理可以説是杜絕以産權型的保障房制度來謀利的制度體系，因為以前經適房成本計算的比較低，幾乎不考慮地價，只考慮建造成本，它的成本一般都在4000、5000左右，但隨著房價不斷的上漲，中間謀利的空間越來越大，造成了很多以權謀私等現象頻頻發生，這也就是經適房老是被人詬病的主要原因。

　　梳理草案的內容，除了配售型保障房不再上市交易這一亮點之外，配租型保障房出租一定年限後，按照規定可以申請轉為配售型保障性住房，這個變化同樣值得注意。一方面嚴格限制保障房上市，切斷投機鏈條；另一方面又在特定範圍內，加大力度推動擁有保障房的産權，滿足不同人群的住房需求。

　　韓世同：這比較人性化，它可能考慮到有一些人一開始的能力有限，只能採取租賃的方式來進入保障住房體系，隨著這些人的收入能力提升之後，想轉成産權型的保障房，我覺得如果是在有限制流通的情況下，這個模式應該不會存在太大問題，應該是比較合理的一種模式。

　　經濟之聲特約評論員、上海易居房地産研究院副院長楊紅旭就此事發表觀點和看法。

　　經濟之聲：保障房轉手套利，類似的現象媒體已經曝光太多。禁止保障房上市交易，能不能像大家期望的那樣，徹底斬斷投機的貪婪之手？

　　楊紅旭：封閉式管理有助於杜絕所謂的牟利行為，因為只要不上市交易，你很難把獲得的利益放在自己的腰包裏面，所以這個措施是可以嘗試的。但是我們要考慮到另外一點，按照我們過去經濟適用房的管理辦法，5年之後是可以交易的，目前我看了一下北京市的條例，它的意思是，你要想賣的話，只能賣給政府，就是政府回購。我認為經濟適用房還是可以賣的，但是只能賣給政府，政府再統一再進行分配。

　　另外，我們還在進行公共共有産權房的試點。公共産權房是另外一套體系，你買房子的時候，約定業主和政府持有房屋的産權比例，當你賣房屋的時候，你只要按照你的産權比例去分配這個賣房金額就行，我覺得這其實也是不錯的模式，都可以進行探索。

　　經濟之聲：從過去對保障房運作管理的實際效果看，上有政策下有對策，權力尋租很難避免。大家擔心，即使保障房禁售令如期推出，會不會依然面臨執行難的問題？

　　楊紅旭：這還是兩個方面的因素：第一個方面是官員的權力尋租。隨著我們反腐倡廉力度的加大，政府相關部門對官員的約束能力會進一步增強。第二，要加大資訊透明度。比如説保障房的準入管理，以前的時候由很多部門進行多頭管理，未來的話，多頭部門要進一步提高協調能力，更關鍵的是，要建立一個住房資訊系統。通過這兩個方面，我認為可以減少相對的權力尋租和腐敗。

　　保障房禁止上市交易，改由政府回購，如果政策執行到位，可以有效遏制投機套利行為，讓保障房更多用於保障民生。除了政府回購之外，還能不能有別的運作方式呢？資深房地産專家韓世同建議，可以在有限的範圍內流通。

　　韓世同：可以享受購買商品房或者你想去購買商品房之後，那你這個房屋可以選擇把它按照一定的折扣，或者折舊，或者是按政府定價把它賣給政府。也可以出售給有限的目標人群，就是已經申請了産權型保障房，但還沒有輪候到的這部分人群，你可以把你的房源賣給這些人。或者允許到完全市場化的市場銷售，但是必須把銷售所得的一個比例，比如説當初政府共有産權所享有的30%，或者是政府折讓了30%的部分，返還給政府。

　　經濟之聲：韓世同先生建議在有限的範圍內流通，比如出售給符合條件的保障房輪候家庭。您覺得這樣的方法可行嗎？

　　楊紅旭：我覺得可能還是先由政府回購，然後由政府統一分配可能會更好一點。因為老的保障房業主跟新的保障房業主之間的交易，如果政府沒有很好的監管的話，可能會出現一些問題。系統外的話，可以允許一部分的保障房事先約定産權比例，就是所謂的共有産權房。這是可以在體系外進行的。

　　經濟之聲：保障房禁止上市交易，房價會受到什麼樣的影響？我看到現在大家給出的判斷不太一致。有人認為，保障房禁止交易，會減少住宅市場的總供給，推高商品房房價；還有人説，禁售保障房，讓投機者希望借機發財的想法成了泡影，房價上漲的動力會減弱。您傾向於哪一種判斷？

　　楊紅旭：從房價來看，歸根結底是取決於供求關係。如果政府建的保障房規模比較大，自然可以平抑房價。如果政府建的保障房數量比較少，它都會對房價産生所謂的助漲，因為總體上講，保障房人群和非保障房人群都會形成所謂的住房需求。我認為，隨著未來北京市住房保障規模的進一步增加，對北京市商品房價會有一種抑制或者減緩上漲的作用。