二手房市場轉淡 廣州市區郊區均現仲介關鋪歇業

　　受一手降價影響，二手行情轉淡

　　近日，深圳、北京、上海都出現仲介關鋪潮再現的新聞，記者在廣州一些中心區域也見到有仲介地鋪歇業。日前，中原地産高層公開表達對樓市的悲觀，認為深圳樓市進入衰退期，9月起降價潮將持續3年。廣州會再現關鋪潮嗎？二手樓市行情真的如此悲觀？在採訪中，業內人士表示，説“關鋪潮”似乎嚴重了點，廣州目前確實出現仲介收縮裁員等現象，這是對於市場轉冷的自然調整，目前收縮程度遠比不上2008年、2011年，但樓市行情確實不容樂觀，成交復蘇至少要等一手樓市復蘇3個月後，而一手樓市回暖還遠沒有時間。

　　文/圖：記者劉麗琴

　　市區郊區均見仲介關鋪歇業

　　目前廣州二手市場受一手市場降價的影響，加大了客戶觀望氣氛，導致二手成交的慘澹，克而瑞監測，二手連續幾個月成交持續低迷，前5個月成交224萬平方米與去年同期367萬平方米相比，下降了三分之一，價格也出現了一定程度的回落。近日不少地産圈人士的轉發資訊裏都可見仲介關鋪和房企裁員的消息，而記者在淘金路一帶也見到，有仲介地鋪關門歇業。

　　方圓地産首席市場分析師鄧浩志告訴記者，三大仲介行都有地鋪關門，而且不是集中在某個區域，無論郊區、市區都有此類情況。但相比2008年、2011年20%~30%的收縮率，本次關鋪還不能用“潮”來形容，只是開始出現這種現象。淘金一帶屬於租售兩旺區域，尚有仲介關鋪，那麼廣州目前仲介地鋪行情究竟如何？記者採訪了廣州三大龍頭仲介中原地産、滿堂紅、合富置業的相關負責人了解情況。中原地産華南區總裁李耀智表示，今年年初，中原地産在廣州有250多間地鋪，目前仍是250多間，個別地鋪確實存在調整關門的情況，比如因租房合約到期等原因，但不存在批量關鋪裁員的情況。而滿堂紅市場部高級經理周峰表示，近半年廣州二手市場成交行情不佳，目前仲介壓力確實不小，尤其是中型仲介生存壓力較大，一般連續三四個月出現虧損的情況下就會關鋪，而大仲介抗風險能力強，即使二手行情跌到冰點，還能通過一二手聯動分散壓力增加收入。至於合富置業則表示，對此問題不便回復。

　　關鋪會否越演越烈 目前還難以判斷

　　2008年、2011年廣州也曾出現關鋪潮，市場並未出現悲觀論調，但今年中原地産公開唱空深圳樓市：深圳樓市將掀起一輪降價大潮，下跌至少持續兩三年，並表示被開發商拖欠佣金30億元，而前兩次樓市調整期並未見到此類消息傳出，難道這是因為今年樓市的行情格外讓人悲觀嗎？對此，中原地産李耀智表示，主要是通過中原地産市場指數來判斷，今年前5個月深圳一二手成交總量為306萬平方米，同比下降42.8%，創2008年以來新低。相比深圳，廣州的行情則好得多，而發展商拖欠佣金的事情在廣州比較少。不過今年整個市場行情變化相當大，有些發展商仍對政府救市抱有幻想，不如及時降價走量。

　　克而瑞房價廣州首席分析師梁永光表示，仲介關鋪潮直接反映了當前房地産一二手市場的表現。受全國整體市場回落及部分城市降價的影響，二手市場也難倖免。要説今年與往年有什麼不一樣的話，那就是2008年和2011年都是由於房地産新政導致，而今年則是由於一手市場供求關係及企業資金鏈導致，從而傳導到二手市場。從克而瑞監測來看，上半年深圳住宅的供應面積為153萬平方米，成交面積為166萬平方米，供求比少於1，供不應求。所以，梁永光認為深圳不會出現大面積的降價潮，個別企業或項目可能會由於資金鏈原因或者衝業績的需要而出現降價，但不會在深圳這個城市漫延。

　　對於廣州的仲介關鋪現象是否會越演越烈，鄧浩志表示，目前還難以判斷，但這種慘澹行情仍會持續相當長時間。周峰認為，今年二手市場調整程度比2008年、2011年更大，3年前的調整是因限購政策，而今年信貸持續收緊，讓市場難以承受。不過，業內人士對市場仍有信心，仲介地鋪調整也出現新的趨勢，一些中型仲介地鋪關門收縮後，立即有小仲介接手，如西關龍津路一帶，這些接手的小仲介不少是經歷過2008年、2011年市場調整的仲介從業人員，現在自己出來做老闆，看到市場收縮時其實反而有低價布點機會。

　　二手市場復蘇年內無望？

　　對於下半年的市場行情，李耀智表示，只要銀根持續收緊，房貸政策不放鬆，市場就難有變化，回暖還需相當長的時間。鄧浩志表示，根據以往經驗，一般是一手市場復蘇3個月以後二手市場才能回暖，按目前的行情一手最快也要到今年四季度才有反彈的可能，而二手則至少到明年才會復蘇。梁永光則認為，一二手市場成交量會持續低迷，在九、十月份會有一個小反彈，但還沒真正觸底，預計年底會企穩，但回暖還為時過早，或將會維持到明年上半年；而價格會有一定的回落，且會持續一段時間，或者直至明年上半年。

　　心理價差大 仲介勸業主降價5%~7%

　　本報訊 （記者王雯倩）今年以來，廣州二手樓市持續淡靜，特別是在3~4月的學位房風潮過後，市場行情日趨低迷。“從4月份開始，我們公司已經要求前線經紀們主動勸業主降價。”據滿堂紅研究部高級經理周峰介紹，今年以來的二手房成交持續低迷，其主要原因是買賣雙方的心理價差較大。如買家所預期的議價空間在10%以上，而現時業主能勉強接受的議價幅度還處於5%~7%。合富置業市場經理梁燕明表示，近一個月二手住宅成交個案中，業主願意讓價的平均幅度已上升至7%左右，而年初業主心態普遍比現時強，當時業主願意給予的平均讓價幅度不高於5%。

　　記者在新黃埔區踩盤時留意到，幾乎所有樓盤都有二手仲介人員在現場帶客，有的站在樓盤大門前的馬路上，頂著烈日向過往行車奮力揮動著手中的樓盤宣傳牌。有的則尾隨前來看房的買家，試圖從同事手中搶來一宗生意。從人數上來看，樓盤現場的二手仲介比發展商自己培養的銷售人員還要多上幾倍，而其專業性和服務態度卻也因各個分行的用人標準不一而參差不齊。對此，受訪的多位仲介人士表示，倘若限購和信貸政策無新變化，仲介經紀轉去賣一手房的情況將持續甚至愈演愈烈。

　　合富房地産經濟研究院院長龍斌表示，縱觀全市二手房放盤價和成交價格波動，輕微的小幅度調整不及發展商對一手房的降價幅度。市中心二手房業主普遍對價格較堅持，出現主動降價的二手房源多集中在一手供應量較充裕的區域，如番禺。另有部分大戶型“長壽盤”也加入下調放盤價的行列。此外，部分地段一般、優質學位資源較少的市區板塊二手房也有一定程度的價格回調，但這部分房源數量不多，並且以急需套現或“賣一買一”的換房客業主居多。

　　周峰指出，現時二手房成交量低迷，買家觀望情緒漸濃，從5月份的成交數據來看，向來是二手市場成交主力的60～90平方米之間的兩房或小三房物業，其成交比例卻有所下降。換言之，這一面積區間對應的有效可入市客戶數量也在減少，“目前這批客戶對價格的斟酌程度要更高一些，小業主的開價一旦仍與前幾個月一樣，定在市場價上方約10%左右，必然遭遇強力壓價。”