萬科副總談北京新盤降價：你沒看我半天就賣完了

　　新盤為何意外降價 北上廣“樓市安全島”不安全

　　一面是新盤意外降價，一面是日光碟銷售火爆，作為一線城市，北上廣深一向有著樓市安全島的説法，誰也不會相信這裡的價格會有任何鬆動。然而，3月16日，位於北京市南六環的大興天宮院區域，一個名為“住總萬科橙”的新盤，因價格出人意料而成為關注的焦點。其毛坯房售價為2.2萬元/平方米，而在半年之前，這一項目放出的精裝修售價預期可能超過2.5萬元。一時間，萬科在京樓盤降價3000元/平方米的消息成為焦點，不僅引發了市場對於一線城市房價走勢的猜測，也讓“萬科導演北京樓市拐點”的説法甚囂塵上。樓市究竟發生了什麼？現實的情況又如何呢？

　　2014年3月26日，央視財經《經濟半小時》記者來到了位於北京市南六環大興天宮院區域的住總萬科橙售樓處，這個項目在10天前剛剛開盤。

　　央視財經《經濟半小時》記者：現在還有樓嗎？

　　萬科橙銷售人員：二期，3月16日是開的一期，當天賣完了。

　　銷售人員告訴記者，他們目前已經在著手準備二期項目，一期銷售的333套商品房就在開盤當天的幾小時內就售罄了。這張現場拍攝的照片可以看出當時銷售的火爆，而眼前的這兩塊選房公示板上也已經貼滿了售出的標記。

　　央視財經《經濟半小時》記者：這不是還有那什麼的嗎，一二層的。

　　銷售人員：這不是，這是物業用房。

　　央視財經《經濟半小時》記者：全滿了？

　　銷售人員：嗯。

　　而當記者問起一期降價銷售的原因時，銷售人員卻表示所開盤項目從未降價銷售。銷售人員：咱們最早是以裝修(出售)，這邊是政府批復的毛坯，只賣了毛坯。

　　央視財經《經濟半小時》記者：就等於便宜一個什麼錢？

　　銷售人員：不存在降價的問題。因為以前是裝修房，現在不是帶裝修的，純毛坯房，價格就不一樣了。銷售人員告訴記者，他們了解到的資訊是16日開盤的兩處住宅樓當時上報時有兩套方案，一種是精裝修，一種是毛坯房，而公司根據住建委的審批價，最終選擇了毛坯房出售方案。

　　央視財經《經濟半小時》記者在採訪中發現，萬科橙並不是近期北京樓市唯一一個入市即告售罄的樓盤，這個僅與萬科橙一街之隔的鑫苑鑫都匯銷售同樣火爆。

　　北京個別新盤銷售依舊火爆

　　鑫苑鑫都匯售樓人員：我們一期開的四棟樓，上個月開的已經賣完了，然後只能等二期。

　　央視財經《經濟半小時》記者：上個月多少號？

　　售樓人員：21號。

　　央視財經《經濟半小時》記者：當天就賣完了？

　　售樓人員：三個小時售罄。

　　而這個位於北京市房山區長陽地區的首創新悅都開盤不足6小時，近600套房源也全部賣光，銷售人員告訴記者，開盤當日，之前沒有登記的購房者連擠進售樓處都難。

　　首創新悅都售樓人員：週日來的時候，進不來，週日來的時候，開盤，那個時候應該不讓你們進。

　　樓盤為何銷售如此火爆？在這位工作人員看來，還是售價吸引了剛性需求的青睞。

　　售樓人員：一期早就賣完了，去年賣的，一萬八九賣的，今年漲了一點，兩萬一二。

　　半年左右時間，價格漲了將近4000元，但售樓人員告訴記者，這在樓盤所在的長陽地區已經算是漲勢平緩，且漲幅明顯呈現下滑。

　　售樓人員：這回漲幅比那個小多了，去年一年的時間，從2013年7月之前，漲幅比較大，從一萬四五直接碰到一萬八九了，中間沒有過渡。

　　房山長陽近年來屬於剛需消費者關注的熱點地區，價格也不斷飆升。目前，這個區域的中糧萬科長陽半島均價34000元，長陽光和作用均價28000元，天資璟庭均價28000元，附近樓盤大部分價格都直逼三萬乃至以上。

　　售樓人員：2012年初開始，3月往後，3、4月往後，再沒有説，再沒有説進入穩定過，就是一節一節的蹦，到現在是壓住了，因為貸款的一些方式、政策上的一些收緊，把它壓平穩了，其實還是控制不太住。

　　因此在銷售人員看來，首創新悅都在高價林立的長陽地區，以22000元低價入市，難免引發搶購熱潮。記者也注意到，在同一地區的翠林漫步是現房銷售，但售價在每平米兩萬七千元，比新悅都貴了5000元，銷售行情也差了不少，即使是現房，目前也沒有賣完。

　　還沒賣完，還剩一個單元。

　　在短短一週之內，北京樓市出現了4個“日光碟”，但位置基本都是在偏遠的六環附近。那麼市區內的一手房項目，銷售情況又如何呢？

　　四個日光碟，樓市鬧哪般，是繼續瘋狂，還是回歸理性

　　銷售人員：首期沒開呢，五、六月份開。

　　央視財經《經濟半小時》記者：五、六月份開。你現在均價多少錢？

　　銷售人員：怎麼現在均價八、九萬塊錢，精裝。

　　這個位於西三環外的琨禦府項目，緊鄰昆玉河，預計售價為每平米八九萬元，房價儘管高高在上，但房源卻異常緊俏。

　　琨禦府售樓人員：確實是客戶特別多，因為週六來，週六、週日，真沒人接待你，就是現在這個狀態，肯定沒了，(預售)100多套，我們現在排的客戶四千多組將近五千組，考慮一期的。

　　八九萬一平米的售價對應的是40：1的購房比例，著實讓記者嚇了一跳。隨後記者又來到了位於朝陽區東四環的合生霄雲路8號，這裡最小的戶型都有450平米，堪稱樓市中的奢侈品。

　　央視財經《經濟半小時》記者：不預約不讓看嗎？

　　合聲霄雲路售樓人員：必須得提前預約，你現在預約也可以，不知道能不能接待，因為咱這一塊看房子的比較多。

　　看房需要預約，記者隨即撥打了售樓熱線，銷售人員卻告訴記者，當天預約已經排滿了，要看房還需要等上四至六天。

　　安保人員：都是四到六天之後才可以看房子。

　　記者：看房子人特別多啊？

　　安保人員：特別多，都是預約的。

　　央視財經《經濟半小時》記者：我在西邊剛看完十萬一平的房子，人家也沒預約啊？

　　安保人員：咱們這16萬。

　　降價或者促銷，開發商心裏有“一桿秤”

　　大家都看到了，北京樓市的熱度好像並未降溫。除了市區核心區域的高端項目依舊受追捧以外，五六環外偏遠位置的“日光碟”更是頻頻出現。開發商對未來北京樓市的預期如何？萬科橙項目又到底為何出現所謂的降價？

　　萬科集團執行副總裁毛大慶：我們在最早的時候，我們做(萬科橙)這個項目的這個價格分析，包括我們的開盤計劃，比實際上現在我們現在開盤的價格，應該大概要貴三千元錢左右。

　　在萬科北京公司總部，毛大慶向記者坦言，萬科橙這個項目最開始的定價的確是每平方米2萬6千元，而這個價格的制定是基於三方面因素的考慮。

　　毛大慶：第一個是我們按照北京市的房價的年度正常的一個年度增幅，10%-12%這樣一個樣子，我們有一個測算，第二個，我們當時是有一個非常完整的叫新青年置業計劃。這裡面，其實包括了精裝修和空氣的凈化系統設備。第三就是這個項目本身我們在規劃和建設之前，我們引入了北京非常著名的學校。

　　那麼本來計劃要賣2萬6千元每平米的精裝房，為什麼最終卻以2萬2千元的毛坯房出售呢？

　　毛大慶：從開發商的角度，我們有資金成本問題，有現金回流的問題，所以我到了這個時間，我該開盤該銷售， 這個是非常專業的財務要求，北京市的土地，一賣就是一把一乾淨，這個十幾億的錢就交了，那麼後面又連著設計、開發、引入學校等等，這個時間一年多，資金成本是不得了的，所以繼續拖只會使成本越來越高。

　　毛大慶告訴記者，由於北京市住建委會對期房進行預售價格指導，審批價的限制，讓萬科放棄了原來方案中精裝修、空氣凈化系統、以及學校等配套設施的引入，以達到降低成本的目的。因此在他看來，萬科橙的所謂降價，其實是開發商嚴格按照政府相關部門指導意見在進行定價銷售，也是一種不得已而為之的選擇。

　　毛大慶：不管是你是要降價，還是政府限價，還是政府給你一個指導價，他一看怎麼回事，原來説要賣兩萬五，現在兩萬二就賣了，是不是感覺對市場不看好，但是恰恰沒有看到的是，我半天就賣完了，你看這個事情就很矛盾吧，你説要崩盤了，要出事了，那怎麼就賣完了呢？

　　火爆的售樓大廳，在這裡“崩盤”似乎是個笑話

　　談及北京一手房市場的熱度，毛大慶顯得信心十足。他告訴記者，2013年，北京市政府為了滿足部分中低收入家庭的購房需求推出了自主型商品房，目前搖號的火爆程度，也從另一個側面反映了北京樓市的供需現狀。

　　毛大慶：北京金隅嘉業，他們最近兩個自住商品房推出來，五千多套，45萬多個家庭在申請。

　　央視財經《經濟半小時》記者：45萬？

　　毛大慶：對，所以是鳳毛麟角，所以你可以説，自住房是不是能夠馬上填平需求的溝壑，對於北京市來説，壓力巨大。

　　在採訪中，對北京樓市充滿信心的開發商不止毛大慶一個人。

　　帝海集團董事長總裁李小明：根據我們最近周邊的樓盤情況，都是日光碟。比如説中建國際城一天銷售開盤的第一天銷售27個億，這是最近的事。

　　記者：27個億？

　　李總：一天賣了27個億，所以説我們應該説對我們這個區位很有信心，同時對我們這個項目也很有信心。

　　李小明是北京一家房地産公司的負責人，他們正在開發的樓盤位於北京市大興區黃村鎮三河莊，共計64萬平米的商品房項目，預計最晚明年開盤。

　　樓盤負責經理：大興我們現在這個地塊，是大區新城最後的地塊，所以未來我們也特別看好這個地塊樓盤的銷售情況。

　　對於近期北京市場的一系列波動，李小明表示，市場出現階段性微調是正常現象，並且目前看來並未出現實質性下調的跡象，他們對北京市場仍然看好。但他也向記者坦言，今年從春節後取證的樓盤可以看出，在政府指導價的干預下，其價格普遍和預期有一定差距，因此他預計這個正在開發的樓盤明年最終售價會是穩中微漲。

　　李總：目前周邊的項目都賣到三萬五了，所以，應該説每平米三萬五，應該説我們麼年的開盤的話，應該説不會低於三萬五，或許還可以稍微高一點。

　　但在採訪中，李小明也表示由於北京的土地資源的稀缺，5環以內的土地價格已經高不可攀，對於房地産企業來説，住宅類項目的運作空間已經越來越窄，銷售難度也越來越大。

　　但在採訪中，李小明也表示，由於北京的土地資源稀缺，五環以內的土地價格已經高不可攀，對於房地産企業來説住宅類項目的運作空間已經越來越窄，銷售難度也越來越大。

　　李小明：就是説現在北京最高的就是東三環農展館旁邊有塊地，土地已經到7萬塊錢一平米了，先不説房價是多少，首先每個購房者先拿7萬塊錢，買一平米房子先拿7萬塊錢買土地，然後房子蓋好了要裝修，這一切都加進去，大概算一算，也許成本可能就是10萬塊錢一平米了，開發商還要利潤，按照咱們現在基本上開發商的，房地産開發合理的市場，平均利潤一般是20%到30%，咱們起徵2萬5，這邊就是12萬5了。然後再加上稅收，你想想多少。

　　因此，未來他們公司也會進行一些戰略調整，把更多的精力從北京住宅地産轉向商業地産的開發。

　　我們應該説是主要精力放在商業地産開發上面，特別是在北京這個土地資源極度稀缺的情況下。因為北京甚至五環以內，基本上土地已經很少了。很多地段都是很成熟的地段，更多的這些住戶們，更多需要配套服務。隨著我們國家的消費升級，提高他們的生活品質，生活水準。

　　北京的土地資源日益稀缺

　　在採訪中，無論是毛大慶還是李小明，都一直在給記者強調北京樓市的特殊性，北京是政治中心、文化中心、超大型城市，很多情況可能是其他城市所不具備的，特別是這種高端的需求、外來的需求。

　　李小明：至少二十年。對於北京的這樣的城市來講，這樣的政治經濟文化中心來講，他不可能截至到一個時間點，比如説十年十五年，把所有的問題都解決了，十年以後還有人的人要進來，北京這麼好，誰都願意來。

　　毛大慶：我經常跟央視的記者説，千萬且末以北京的問題，作為中國房地産的問題去討論，那就會産生極大的歧異。北京是非常典型的，而且不具備太多的可複製性的，幾乎不具備複製性的一個城市。

　　二手房交易“小陽春”成交乏力

　　2014年的房地産市場，真算得上是亂花漸欲迷人眼，就在大家為房價到底是真降還是假降爭論不休的時候，北京新房銷售“日光碟”卻頻頻出現，開發商似乎始終都對北京樓市滿信心。如果説，開發商的表情還不足為憑的話，那麼作為樓市晴雨錶，二手房市場應該可以更準確地反映市場的溫度。我們再去二手房市場去看看。

　　賈維佳：您好，張先生是吧，現在看房是吧，可以啊，你一點鐘的火車是吧，現在過來可以看，您到時過來提前給我打電話。

　　小賈是21世紀不動産萬達廣場店的一名房産經紀人，像這樣的電話，他一天至少要接打150個。

　　央視財經《經濟半小時》記者：你覺得今年開春市場怎麼樣？

　　小賈：今年開春的話，整體上就是説我們朝陽區，網簽量確實下滑了不少。

　　自2014年初開始，北京整體二手房出現了成交量下滑，議價空間有限的行情，這讓小賈也感受到了壓力重重。為了方便接聽客戶的電話他一直戴著耳機，同時不停地在網上尋找著新鮮的房源。

　　小賈：我買賣的話簽了兩個。

　　央視財經《經濟半小時》記者：買賣簽了兩個，正常一個月能簽幾個呀。

　　小賈：要是市場好的情況下能夠簽到四到五單吧，就是市場比較活躍的時候。

　　小賈告訴記者，他所在的國貿區域，由於此處黃金地段，銷售狀況相對其他區域還要樂觀不少。

　　21世紀不動産國貿區高級區域經理 王靚文：跟去年同比，我們基本上還是比較平穩，因為咱們這個板塊，CBD板塊，本身來説首次置業的人不多，基本上剛需客戶比較少，都是二次這些以上，單價可能比較高的一些項目，所以買進的客戶肯定是改善型的，或者是家裏邊確實是經濟實力比較雄厚的這種人。

　　王靚文任職21世紀不動産國貿區的高級區域經理已經有三年了，他告訴記者，他們所在的CBD核心區域二手房成交量基本保持著平穩態勢，少數的業主可能由於資金短缺等原因進行低價拋售也屬個別現象，目前對於國貿板塊的價格並無影響。

　　那麼目前整個北京二手房市場的銷售到底呈現怎樣的行情呢？

　　21世紀不動産北京區域總經理寇海龍：從今年春節以後三月份的成交量，二手房來講是有下降，今年到27號，26號往前數據只有8600，現在基本上每天大概有500套左右的二手房進行成交，所以這樣算下來今年到這個月到31號應該會有一萬套左右，這個量上來講和2013年沒法比。

　　寇海龍告訴記者，每年3月一般是樓市成交的“小陽春”，但是今年3月，北京樓市並未出現通常應有的成交小高峰，市場表現多雲，成交乏力。中原地産研究部的統計數據同樣顯示，截止25日，3月來北京新建住宅簽約6022套，二手房住宅簽約6915套，同比2013年同期分別下調了64%和81%；合計住宅在3月來簽約了12937套，同比下調了75%，也是最近6年來同期的最低值。而鏈家地産提供的數據還顯示，今年3月，除了成交量低於往年同期，二手房房價也呈現回落之勢。

　　鏈家地産市場研究中心主管張旭：其實是從去年的大概11、12月份，年底的時候，就開始出現這種狀況，買賣雙方開始觀望，然後成交的動力不強。3月份這個價格同比去年的話，應該是在，今年首次低於了10%，大概是9.8%左右。但是像去年還有今年年初，基本上都保持在15%，像去年都是同比上漲20%左右，這樣一個狀態。

　　張旭也告訴記者，根據鏈家地産的數據顯示，三環以內的中高端地段的小區，價格依然堅挺，較少受到影響。

　　儘管二手房交易萎縮，高端房源依然堅挺

　　張旭：比如像北京的一個典型的高端的社區富力城，3月份的價格還是環比上漲1.3%，所以還是屬於這種持續的小幅上漲的狀態。

　　而21世紀不動産北京區域總經理寇海龍卻認為，今年北京二手房的房價漲跌，相當具有區域特色，和往年的情況很不一樣。

　　寇海龍：往年房價跌，對吧，都是從五環以外往五環以內先跌，五環以內是後跌，有時候跌的時候也是普跌，漲的時候可能五環以內先漲，五環以外後漲，今年有點特殊，特殊就是五環以內尤其二手房的房價有一些鬆動，五環以外還挺堅挺。

　　寇海龍認為，這是市場和消費者理念趨於成熟的表現。

　　寇海龍：過往政府一説地産調控，就是要調價，不讓你漲價，越這麼説房價越漲，今年大家沒有説這方面讓你去調控，調控你價格，反倒説保障房我們要加大這種建設力度，商品房是市場説了算，從政府政策也好，這種對於房價的市場態度也好，已經開始轉變，所以消費者反倒覺得不提房價的時候，那我應該更理智。

　　而在鏈家地産的張旭看來，目前二手房的低迷狀態除了跟去年北京市推出的自住型商品房等相關保障政策有關以外，還與目前銀行收緊地産信貸密切相關。

　　張旭：信貸的話，像目前只有一家銀行能夠低於九折，就是首套房的貸款利率，其他的基本上都是基準為主了，然後也有個別的銀行是上浮。對於換房的業主來講，就是我的批貸週期很長，放貸週期也很長。基本上銀行都在一個月以上的時間，所以對於它再買房，對於資金的回籠還是受到影響的。

　　專家解讀房價：城市價值決定房價

　　不比不知道，這二手房市場，與新房銷售的火爆比起來，差得可真不少。今年3月份，北京二手房整體銷售難以維持去年的牛市高位。國家統計局3月18日也發佈了70大中城市2月份的房價數據，北京的新房價格環比上漲0.3%，二手房價格環比漲幅為零。冷冷的數據給了我們一個大大的問號，這北京樓市的未來走勢，到底會何去何從呢？

　　從年初信貸政策趨緊的信號，到春節後二三線城市局部市場的降價，讓各種看空、崩盤的論調找到了依據，那麼作為一線城市的北京樓市，未來究竟會出現怎樣的走勢呢？

　　全國房地産聯合會會長聶梅生：北京它確實挺特殊的，因為城市價值不一樣。

　　北京師範大學金融研究中心主任鐘偉： 再在這個兩千多萬人集中的區域，繼續去增加住宅用地，增加建築對地面的覆蓋，可能會造成不可逆的生態的影響。

　　談及北京樓市，記者採訪的所有專家都強調，北京因為特殊的城市性質，土地和相關資源緊張的局面不可改變。

　　中投聯達(北京)投資有限公司董事長楊少鋒：由於北京資源過於集中，而它的這種城市規劃，我們説的攤大餅，是一圈一圈往外輻射的。那現在它這個造成什麼，它核心區域的這個價格會非常的堅挺。

　　中原地産根據住建委公佈的批准預售許可證的數據進行統計，2013年住宅土地成交面積為1217.12萬平方米，同比2012年的608.74萬平方米翻了一番。但是，根據國家統計局發佈的數據，今年2月份，北京新建商品住宅(不含保障性住房)價格環比上漲0.3%，同比上漲15.5%。由此看來，加大土地供應的措施並沒有達到平抑房價的效果。

　　北京師範大學金融研究中心主任鐘偉：目前五環以外的新房的供應量佔到85%，那麼五環以內的供應量大概只佔到15%，在過去非常長的時間內，二環、三環之內基本沒有住宅的供應用地。

　　而就在今年，中央把京津冀一體化發展上升到重大國家戰略。那麼未來隨著北京部分功能的疏散，是否會對高房價起到一定的緩解作用呢？採訪中，一些專家對此表示並不樂觀。

　　中國房地産協會副會長孟曉蘇：因為北京本身的城市限制，北京的城市用地，這個不光是現在現有面積就這麼大，而且未來不會無限制的去批。

　　北京師範大學金融研究中心主任鐘偉：北京市的人口，包括這個常駐的、流動的和暫態的峰值的人口在這幾年仍然快速的增長當中，所以總體上講，在今後的三四年的時間，北京能夠向外分流的人，遠遠少於從外地向北京急劇的人口。

　　但是專家們也強調，近期出現的日光碟等情況並不足以作為北京樓市持續火爆的證明，因為這一現象往往是開發商的行銷而導致的。相比之下，網簽量是相對較為可靠的判斷依據。北京市住建委網站數據顯示，2月北京新建住宅成交量2221套，創2007年北京有網簽記錄以來的最低紀錄，同時二手住宅成交總量為5441套，創下24個月以來的月成交量新低。而國家統計局的數據顯示，2月份北京二手房價格，20個月來首次環比下跌。現了量價齊跌的局面。專家們認為，正是政府推出的自住型商品房分流了大量剛需。

　　中投聯達(北京)投資有限公司董事長楊少鋒：我們2014年除了保障性住宅這一塊，保障性住宅北京市政府出讓的土地裏頭，40%是用來建保障性住宅。用來60%，是建商品房的，60%的商品房裏面還有一半是供應性自主性商品房。也就意味著自主性商品房加上保障性住宅加起來會佔市場上整個供應量的70%多。

　　自主性商品房，能否推動整體房價趨於平穩

　　因此在專家們看來，在保障房建設持續穩步推進的背景下，未來北京房價的總趨勢將是趨於平穩，大起大落的可能性都較小。

　　中國房地産協會副會長孟曉蘇：現在我們明顯地看到政府的職責已歸位，是政府的責任，是解決(住有)所居。特別是要解決低收入家庭和最光大老百姓的普通住房問題，所以在這樣的一種理性和客觀的思想指導下，這個房地産市場也會恢復平穩發展。

　　全國房地産聯合會會長聶梅生：那麼(保障房建設)它會使這個房價更加平穩，而且滿足了相當一部分的剛需，所以我覺得北京的房價可能這部分會有平穩下來。

　　【半小時觀察】

　　一直以來，一線城市的樓市，始終只用兩個字來回答人們所有的質疑，那就是：漲價！但是這次好像有點不樂觀。今年三月，北京的許多房地産仲介都有一個直觀的感覺，房子沒有以前那麼好賣了。這從另一個角度讓人們看到了政府加大保障房建設對市場預期的影響。或許，這只是個開始。讓市場回歸理性，還需要對市場運作規律保持尊重。要想讓房價更趨理性、平穩，不但需要政策的連續性，還需要各級地方政府加快經濟增長方式的轉變，減少地方經濟對於房地産業的依賴性。畢竟，讓市場那只無形的手，更好地發揮作用，是一個健康的經濟體應該具備的能力。