燕郊樓市陷尷尬滯銷狀態 成北漂不折不扣的睡城

　　□本報記者 張敏

　　從北京最繁華的CBD區域乘坐930路公交車，向東駛進京通快速路，橫穿北京市通州區之後，再由通燕高速轉向102國道。在不堵車的情況下，只需40分鐘的車程，便到達潮白河東側的“燕潮酩酒廠”站。但這裡沒有酒廠，在近兩公里道路的南北兩側，密密麻麻佈滿了各種房地産項目的行銷大廳。只要在路旁稍作停留，便有數個皮膚黝黑、手拿傳單的銷售人員上前推介房屋，直至把你引入某個銷售大廳。

　　這裡是燕郊，河北省距離北京最近的一片區域，與北京通州區僅一河之隔。便利的區位和較低的房價使燕郊成為30萬北漂的棲身之地，也使得這個“國家高新技術産業開發區”最終以房地産而聞名。

　　如今，京津冀協同發展概念的提出，為燕郊勾勒出一個安居樂業的新夢想。現實卻是，空置率高企的燕郊樓市並未因這個利好而顯得太過興奮，去年末以來的房價滯漲、銷售遲緩局面，至今仍未改變。相反，産業空心化導致的人口出行率高，正在帶來不堪重負的交通壓力。多年來，在整個京津冀版圖內，燕郊始終未能找準自身位置，這也成為産業接續的障礙。經歷過無數利好消息刺激的燕郊，如今已難為所動。

　　滯銷 區位優勢難催熱地産

　　“現在中央已經提出了京津冀協同發展，對燕郊絕對是利好，趁現在房價還沒漲起來，最好趕緊出手。”在燕郊著名的大盤“天洋城4代”的行銷中心，銷售員如此介紹。如今，“京津冀協同發展”已成為燕郊多數房地産項目的銷售説辭。

　　今年年初，“京津冀協同發展”戰略正式被提出，要求明確三地功能定位、産業分工、城市佈局、設施配套、綜合交通體系等重大問題，並從財政政策、投資政策、項目安排等方面形成具體措施。

　　作為河北省距離北京最近的區域，燕郊無疑是這項政策的受益者。從距離上看，燕郊距北京天安門僅有30公里，甚至比北京的房山、順義、密雲區更具區位優勢。

　　作為燕郊老項目的“天洋城4代”，位於燕郊開發區東部，102國道以南，總規劃建築面積達480萬平方米，是燕郊有名的大盤。該項目曾于去年12月27日開盤，開盤均價在12500元/平方米左右。直到今年3月，銷售人員給出的報價仍然在上述水準，且目前仍有約一半的房源尚未售出。

　　同樣的情況還發生在燕郊的其他幾個大盤之間，如首爾甜城、孔雀城、富地廣場等。多數項目的銷售人員向中國證券報記者表示，不僅價格沒有上漲，而且除個別樓層的優質戶型已經售出外，這些項目均有足夠的房源可供選擇。

　　事實上，從去年年末開始，燕郊樓市就出現明顯的滯漲和滯銷局面。一些房地産項目期望在今年年初迎來市場回暖，但銷售人員仍表示，今年看房和認購的人數均比去年同期明顯下滑。

　　即便如此，燕郊樓市的供應仍在加大。以橫穿燕郊的102國道為界，隨著北側項目的開發殆盡，開發重點已經轉向國道南側的廣闊區域。記者發現，國道南側是大量的農田，其中有不少已被圍欄擋住，即將進入開發階段。

　　當地人介紹，在燕郊開發區的區劃範圍內，102國道南側還有著大量土地，如果這一區域全部實現開發，其體量幾乎相當於再造一個燕郊。

　　擁堵 人口壓力考驗配套設施

　　如此大的開發體量，能否真正被消化？作為北京重要的衛星城之一，燕郊在疏解人口方面無疑有著巨大潛力。但3月中旬的一次大規模“堵車”事件，正在暴露出這個區域的潛在問題。

　　從3月15日晚到3月16日晚，燕郊發生了一起嚴重的“堵車”事件：102國道、燕順路、迎賓路、行宮大街、燕靈路等主要路段均全線癱瘓。由於是週末，3月16日晚，從北京返回燕郊的汽車在102國道上排成了長龍，長時間紋絲不動。

　　本次堵車的原因係人為造成。中國證券報記者調查發現，因為對物業費漲價不滿，“潮白人家”、“夏威夷北岸”、“納丹堡”等項目的業主拉起橫幅走向馬路維權。同時上街維權的，還有“首爾甜城”的業主，因對該項目擅自變更規劃表示抗議。

　　對於長期生活在燕郊的人來説，近年來的生活正在發生微妙變化。王偉早在2010年就已入住“夏威夷南岸”小區，當時的購房價格還不到5000元/平方米，比北京低一半。他説，一方面，燕郊的配套設施越來越完善，幼兒園、醫院、超市都逐漸到位；但另一方面，隨著人口增多，燕郊的交通承受了越來越大的壓力，每天早晚高峰期間，102國道燕郊段都會發生擁堵。

　　近年來，北京人口外溢現象明顯，與燕郊一河之隔的通州區人口增加，京通快速路擁堵已成常態。由此，經102國道和通燕高速進入北京的通道大受影響，時間成本的增加使燕郊區位優勢逐漸喪失，並影響到燕郊樓市的消化。

　　王偉表示，每到晚上，他所入住的小區中，約有一半房屋處於“黑燈”狀態。他表示，這種情況在燕郊新建小區中是普遍現象，老小區入住率稍高。但隨著納稅或社保期限的延長，一些獲得購房資格的人已開始向北京搬遷。

　　本報記者深入不少小區調查發現，很多在3、4年前交房的小區，目前還有大量的毛坯房存在。還有部分從未入住過的簡裝房屋處於出售狀態，但銷售情況不佳。

　　事實上，不少燕郊當地的開發商，在從事一手房開發的同時，還兼營二手房銷售的業務。興達二手房經紀機構的一名經紀人表示，由於其項目的很多業主屬於投資客，因此公司可以代為進行“資産管理”。

　　政策 利好爽約頻變噱頭

　　在北京中原地産研究部總監張大偉看來，燕郊樓市正在陷入尷尬的滯銷狀態。一方面，投資需求佔比較大，市場空置率高；另一方面，基礎設施建設的缺乏，已使燕郊難以承擔現有人口壓力。

　　據了解，當前燕郊共有超過50萬人口，其中30萬為“居住在燕郊、工作在北京”的北漂一族。對於這部分人來説，燕郊是一座不折不扣的“睡城”。

　　周磊便是“睡城”的一員，他使用北京的手機號，工作和生活重心都在北京。每天乘坐930或813路公交車到大望路去上班，下午再乘車回燕郊，算上排隊等車的時間，每天的交通成本達到4個小時。“個中辛苦，難以言説”。

　　最初，每天經過京冀交界的潮白河時，周磊的手機總會收到短信“歡迎來到河北”、“歡迎回到北京”。後來，河北移動不再發送提示短信，只有回到北京時，他還能收到“歡迎回到北京”的資訊。“燕郊不想拿自己當外人，北京卻想劃清界限。”周磊半開玩笑地説。

　　這種關係幾乎頗能詮釋兩地的心態。據悉，有關燕郊的各種利好資訊，總是從河北省傳出，最終以北京的辟謠或不回應而告終。這種不確定的利好也導致燕郊樓市不斷震蕩。

　　2008年，受益於北京奧運會帶來的“燕郊將劃歸北京”的説法，燕郊樓市迎來大量購房者，房價也大幅上漲。但此後，該消息不了了之，燕郊房價又因過度透支而迅速回落。2009年，北京到燕郊城鐵規劃獲批的消息再度傳出，燕郊樓市一度升溫，但同樣在無法證實之後沉寂。

　　此後數年間，燕郊樓市曾經歷過多次震蕩，直到去年上半年，燕郊房價攀升至12000元/平方米的水準，此後便再難進一步攀升。

　　張大偉表示，燕郊樓市多年來受到各種利好消息刺激，如統一區號、統一區劃、城鐵聯通等。但到目前為止，除了正在建設的密涿支線外，無一利好變成現實。正因如此，使得燕郊樓市在震蕩中逐漸産生疲態。所以在“京津冀協同發展”有實質性利好落地之前，燕郊樓市恐難有起色。

　　他還表示，燕郊樓市走向與北京有著很大的正相關性，在北京樓市陷入滯漲之時，燕郊市場恐難有起色。他還透露，與北京個別項目的低開類似，近期燕郊已有部分樓盤出現降價。

　　對策 重新定位規劃産業

　　大量“候鳥”的存在，導致房地産成為燕郊的主要産業。據悉，除了位於燕郊開發區東外環路的華潤雪花啤酒廠外，整個開發區以房地産企業為主。燕郊的建築、房地産銷售、二手房經紀等細分行業，不僅吸納了除“候鳥”外的大部分就業人口，也成為開發區的主要收入來源。

　　專家認為，與很多中小城市一樣，“房地産經濟”成為燕郊發展模式的真實寫照。但值得注意的是，這與開發區“高新技術産業”的定位相比，似乎並不吻合。

　　據悉，在升格為“國家高新技術産業開發區”之初，燕郊曾花費不少精力，力圖從北京引進高新技術産業，但該項工作進展緩慢。與此同時，考慮到環保問題，燕郊傳統的建材業已接近“歇業”。

　　在很多業內人士看來，“房地産獨大”與“産業空心化”才是燕郊真正的“痛”。這不僅不利於當地經濟健康發展，而且不利於燕郊的基礎設施建設，也不利於燕郊承接北京的外溢産業。

　　事實上，與這座“睡城”中的很多老居民一樣，王偉已較為習慣燕郊的生活，如果有合適的工作機會，他希望能夠在燕郊就業。同時，還希望燕郊有足夠的醫療、教育資源，來放心安置自己的父母和孩子。

　　分析人士認為，通過對産業空心的填補，實現人口的安置和穩定，將是燕郊問題的主要解決之道，也與京津冀協同發展的思路吻合。不僅如此，對於京郊的其他城市，以及大量房地産供應過剩的中小城市來説，這都是解決房地産乃至經濟問題的一把重要“鑰匙”。

　　但值得注意的是，除京城的行政壁壘外，在整個京津冀版圖內，燕郊始終未能找準自身定位，這也成為産業接續的障礙。“如果只是北京的協助，而不能實現同步發展，就無法真正實現一體化，只能繼續作為‘睡城’。”張大偉説。

　　對於燕郊的産業定位，有專家表示，可發展現代服務業、現代農業、旅遊業等污染少的産業，但合適與否仍需論證。

　　即便如此，對於供應過剩的燕郊樓市來説，要想真正復蘇尚需時日。張大偉表示，與北京周邊很多城市一樣，燕郊樓市庫存量大，消化能力不足，即使利好消息真正落地，樓市也難以恢復至常態。且需要警惕的是，短期炒作並不利於這些區域房地産市場的健康發展。

　　燕郊地産的“雙刃劍”

　　□本報記者 張敏

　　在全國實施限購政策的城市中，燕郊所屬的河北省三河市是一個特殊的例子。與京滬廣深等一線城市以及其他東部二線城市比，它既不是省會城市，又不屬於計劃單列市。只是因為它位於北京周邊，承接了北京的大量外溢需求，所以才被戴上限購的“緊箍咒”。

　　但矛盾的是，當前燕郊房地産市場供應明顯過剩，大量房屋有待消化。在此情況下，限購政策不放鬆，豈不是不利於市場消化，加速泡沫累積？

　　對此，我們只能這樣理解：燕郊已經自覺地與北京融為一體，或者決策層認為燕郊應是北京的一部分。在北京實施全國最嚴厲限購政策的情況下，燕郊不進行限購，似乎顯得不合時宜。

　　事實上，從樓市表現來看，燕郊早就與北京實現同步。2010年，當北京通州區因“城市副中心”的利好而房價大漲之時，燕郊樓市也出現量價齊升。隨後，燕郊樓市又隨著通州泡沫的破裂而轉入低迷。

　　但這種“同步”只是表面，作為起步最早的一座衛星城，燕郊始終沒有真正融入北京發展。主要表現為，燕郊沒有承接北京的外溢産業，而只是承擔了為北京提供“住所”的作用。

　　原因是多方面的。首先，首都可能不願將資源分享給“小夥伴們”；其次，在發展之初，燕郊只看到了“環首都”的房地産紅利，而忽視了其他更為長遠的利好；最後，燕郊的區位優勢又使它具備了各種便利。

　　客觀地説，燕郊的“房地産先行”在很大程度上是市場選擇的結果，正如昆山之於上海。但決策部門有意識地忽略基礎設施建設和産業、人口支撐，而放大房地産市場的價值，則是造成“蝴蝶效應”的根源。

　　房地産是一把雙刃劍。它能夠迅速帶來大量的土地出讓收益和房地産稅收，同時也可以對其他産業形成擠出效應。這一點，在當下中國很多城市的發展過程中，已得到印證。

　　如今燕郊開發區的經濟模式，幾乎可以用“畸形”來形容。一方面，“房地産獨大”形勢已定，基建滯後，産業空心，“高新技術”的定位更是無從談起。另一方面，就房地産市場而言，空置率高企，市場需求乏力，但供應仍在增加。在這種“畸形”情況下，要糾正經濟結構，承接北京産業外溢，難度可想而知。

　　京津冀協同發展的大幕已經拉開，對於眾多環北京的城市來説，意味著大蛋糕的開切。如何從觀念的根源上避免“房地産先行”，頗為值得重視，尤其是在固安、涿州、保定等地躍躍欲試地想步燕郊後塵的情況下。

　　因為事實證明，對思路的糾正，恐怕要比對産業結構的糾正困難得多。正如在實施限購的燕郊，購房者仍然能夠以萬元左右的成本，輕鬆穿越政策的關卡而取得購房資格。足見房地産衝動一旦激起，就難以壓制。

　　環北京地區樓市冷熱不均

　　□本報記者 姚軒傑

　　京津冀協同發展的政策利好讓保定樓市近乎癲狂，但離北京更近的廊坊、涿州等地樓市並未“風起雲湧”，房價走勢相對平穩，投資客比例不佔多數，更多的是承接北京的剛需外溢。而在香河、固安，因交通不便，剛需群體不願購買，投資客涌入。

　　業內人士認為，環北京地區樓市與北京的關聯度高，在目前北京樓市出現調整跡象的情況下，周邊地區的情況也不可能逆勢上揚。

　　廊坊涿州承接剛需外溢

　　3月28日，中國證券報記者在廊坊走訪樓盤時發現，京津冀協同發展的政策並未刺激當地樓市大幅漲價。在離高鐵站最近的一個名叫首站的樓盤，售樓處裏比較冷清，只有四五個看房者，大部分銷售經理閒著無事。

　　“在今年1月，我們的一期就開盤了，目前均價在7100元-7200元之間。”接待記者的銷售經理肖艷(化名)説，“現在京津冀的政策出來後，我們從4月1日起就封盤了，那時想買都買不到了。”

　　不過，當地一位房地産業界人士告訴記者，上述樓盤是廊坊一小開發商開發的，知名度不高，從年初開盤到現在3個月的時間裏，賣出去的房子不到一半，去化速度並不快。

　　是要漲價嗎？面對記者的提問，肖艷提高了嗓門，“現在這麼好的機會，哪個開發商不想漲價啊。下一次開盤得到五一的時候，至少提價10%。”

　　對於購房群體的構成，肖艷表示，“我們這個樓盤，北京人和廊坊人各佔一半，大部分是在北京上班的外地人，純投資客比例不到30%。”

　　隨後，記者來到與之相鄰的另一樓盤四季花語，這是廊坊本地的上市房企榮盛發展(12.35, 0.35, 2.92%)開發的樓盤。售樓處裏看房的人比首站要多一些，但並不熱鬧。其銷售經理孫勝(化名)告訴記者，該樓盤計劃在4月一期開盤，均價在7200元左右。據悉，該樓盤一期共300多套房源，戶型主要為68平方米的兩居和87平方米的三居。

　　孫勝介紹，京津冀協同發展的政策出來後，來廊坊買房的人確實多了，他們可分為四類：廊坊下屬縣的在廊坊工作的本地人；在北京工作的廊坊人；在北京工作的外省人；投資客。前三類人基本上都是剛需群體。“廊坊的樓市比較平穩，投資客不多，而且也沒有封盤一説，還是按照既定的策略推盤。”

　　在同樣有高鐵抵達的河北涿州市，樓市情況與廊坊相似。記者乘坐京石高鐵花25分鐘就到了涿州。在離高鐵不足500米的地方，鴻坤理想灣和K2獅子城的售樓處矗立在馬路兩旁。鴻坤理想灣銷售經理劉鑫告訴記者，該樓盤主要是為在北京工作的外地人服務，純投資客佔比不超過30%。而涿州人基本上不買高鐵周邊的樓盤。“涿州人現在有句話，買房子別去高鐵那兒摻和，那兒什麼都沒有。”一位當地計程車司機告訴記者。鴻坤理想灣目前的均價在7500元左右，漲幅比較平穩。

　　在涿州市區，一些樓盤為方便北京人看房，把售樓處設在了離京石高速公路較近的地方。當地最大的開發商朋勃地産開發的新加坡花園樓盤的一位銷售經理告訴記者，市區的房價要比高鐵周邊的低1000元左右。而且，在市區的樓盤中北京人佔比在30%左右，主要是投資客。“對於在北京工作的剛需群體而言，大多選擇在高鐵附近購房。在市區買房的基本上以投資為主。”該銷售經理説。

　　香河固安投資客居多

　　相比廊坊、涿州有高鐵與北京相連，香河、固安等地的交通顯得並不便利。中國證券報記者走訪發現，香河、固安的樓盤庫存量很大，投資客是主流人群。

　　沿著京開高速向南，從固安收費站下高速後，道路兩旁都是密密麻麻的在建樓盤。記者剛一下車就被一群發傳單的銷售人員圍住。記者跟著一位銷售人員走進一個名叫愛方城的樓盤，其置業顧問告訴記者，目前的均價為8000元，相比2013年初的價格漲了2000多塊。“京津冀協同發展，新機場今年將動工，固安的房價還要大漲。”

　　當記者問到購房人群的結構時，該置業顧問表示，北京人居多。但當地一位房産銷售韓英告訴記者，固安的樓盤基本上都被北京人買走了。“固安是個農業縣，人們的月平均收入不到2000元，七八千的房價當地人怎麼可能買得起？來固安買房子的都是北京的投資客。你看那些交房的小區，基本上沒什麼人住，空置率超過70%。”韓英指著周邊小區説。

　　香河的樓市情況與之類似。記者跟著看房團來到一家名叫北京自在城的樓盤，其置業顧問劉潔表示，“現在均價在6300元，老闆説4月份還要漲價，起碼漲500元。”

　　她也坦承，北京的投資客是主要客戶。“年初一位北京客戶買了一套兩居室，不到兩個月已經漲了500元了。我們馬上要推出一批新房源，以一居室為主，最適合投資，價格預計在7000元以上。”

　　業內人士認為，香河、固安等地供應量太大，就算京津冀協同發展的政策利好不斷深入，這些地方的房價也不可能大幅上漲。