京西北高端樓市供應稀缺 區域升值預期強烈

　　憑藉良好的自然資源和教育資源，京西北樓市一直是置業者非常看好的區域，不過，受土地供應的影響，該區域的樓市供應非常稀缺，目前該區域的可售房源主要由融創西山壹號院、萬科如園、保利西山林語等項目支撐，但是截至目前，除西山壹號院已經進入收尾階段外，保利西山林語項目的銷售已經結案。業內預計，萬科如園將是京西北高端樓市“空檔期”的主要供應來源，供需不平衡使得區域升值潛力的預期較為強烈。

　　京西北需求旺盛

　　高端改善型的購房者在京西北地區購房時，往往會感到市場供應稀缺。

　　“世紀城、萬泉新新家園的第一批業主已經入住超過了10年，他們中的很大一部分隨著自己事業的發展、家庭結構的變化以及區域內房産的升值，升級置換的需求都十分強烈。”麥田房産的一位店長分析稱，由於萬柳——西北旺板塊擁有教育、醫療、居住環境等方面的優勢，大部分升級置換的業主，都希望在本區域內完成置換，這就導致了區域內置換需求十分強烈。

　　但該區域可售的二手房並不多，我愛我家的市場監測數據顯示，2014年1~2月，北京增量和存量可售期房房源中，位於京西北地區的比例僅有12.5%，除東城、西城的傳統城四區之外，位於海澱區的京西北地區可售房源數量排在北京的倒數第五位，稀缺程度可見一斑。

　　“北京西北地區，尤其是萬柳——西北旺板塊常年缺乏供應的局面可能在2014年會有改觀，但是，在改觀之前，可能會經歷一段青黃不接的時期。”中原地産分析師張大偉向記者表示。

　　供應青黃不接

　　由於萬柳——西北旺板塊的土地供應一直稀缺，在百旺家園等早期項目入住後，該地區的可售住宅房源供應，主要由融創西山壹號院、萬科如園、保利西山林語等項目支撐。但是截至目前，除西山壹號院已經進入收尾階段外，保利西山林語項目的銷售已經結案。

　　在傳統主力項目悉數接近結案或者已經結案時，新的主力供應卻不能立即“接續”。據了解，中赫置地開發的萬柳書院項目，已經確定在2014年入市，但是，最終入市的時點至今未能最後確定。這意味著，目前，在萬柳——西北旺板塊，仍有較大房源儲備的高端住宅項目只剩下萬科如園一個樓盤。業界預計，該樓盤有望成為空當期內消化區域內置換需求的主力項目。

　　“我們沒有太研究過這個市場節奏的問題，我們還是做好自己，按照自己事先已經確定的銷售節奏推進。”日前，萬科北京高端事業部相關負責人向記者表示。他告訴記者，如園項目目前已經逐步成熟，在一期交房之後，後期已經逐步進入現房、準現房銷售的階段。項目整體還有近800套房源的可供應量，預計今年整體可供應300套。項目計劃在3月8日推出60套新品樓王，主力戶型是230-260平米精裝修産品，新增新風系統。在今年5月將向市場推出該項目的350平米中央樓王産品，同時，實樓樣板間也將投入使用。

　　房價上漲預期強烈

　　在供需不平衡的背景下，區域內房産“升值”的預期十分強烈。麥田房産對萬柳區域內二手房掛牌價格的監測數據顯示，2014年1~2月，萬柳區域內二手住房的掛牌價格同比上漲了約10%，價格也已經達到每平米55000-70000元左右。

　　“主要是基於兩個原因，一是萬柳——西北旺這個區域裏新盤的供應量，從未來幾個月看，新盤入市的可能性較小，但這個區域內改善和置換的需求正在增加；另外一點，萬柳高價地的接近入市，也提高了市場對於萬柳——西北旺板塊的價值預期。”麥田房産一位店長分析。

　　儘管至今尚未對外公佈正式的入市時間，但是，記者從多位市場人士處獲悉，中赫置地開發的萬柳書院項目，其售價已經基本確定在15萬元/平方米以上。目前，該項目仍處在蓄客階段，截至2014年2月，蓄客量已經達到1000多組。

　　萬柳書院項目由北京高價地轉化而來。在此之前，中赫集團以當時折算回購安置房後創紀錄的價格摘得北京萬柳地塊，樓面價超過8萬元/平方米。在萬柳地塊成交之後，區域內的二手房價格即迎來一輪上漲。相比之下，同期在售的同區域板塊項目其市場售價多在6萬~8萬元/平方米不等，正是這樣的價格差距，製造了萬柳——西北旺區域板塊強烈的升值預期。