海南“一房多賣”現象為何屢禁不止

　　調查動機

　　自從商品房銷售推行網簽制度後,開發商一房多賣、虛假宣傳等欺詐行為基本絕跡。然而,近日,在海南澄邁、三亞、海口等地卻又出現“一房多賣”現象,有的房子被三賣四賣甚至五賣,開發商得手後紛紛跑路。

　　開發商人間“消失”後,尚未交付的房子究竟歸誰?層層監管之下,開發商為何能瞞天過海,一房多賣?有關部門又該如何預防“一房多賣”現象的發生?《法制日報》記者進行了調查走訪

　　□本報記者邢東偉

　　□本報實習生翟小功

　　開發商將已出售的房子抵押給別人,或者是抵押的房子再次出售給他人,最甚者出現了一房以抵押、出售等形式同時轉手5次!這樣令人不可思議的購房詐騙情況就真實地發生在我們身邊。

　　《法制日報》記者近日從海南省澄邁縣公安局獲悉,澄邁縣公安局偵破一起涉及19個省市(包括臺灣地區)和美國,涉案金額高達約3.4億元的特大合同詐騙案件,涉案人員12人。同時,紀檢監察機關根據該線索,已對涉此案的澄邁縣委原副書記盧勇、縣國土局原局長盧志剛、縣住房保障與房産管理局原局長林中校等3名公職人員涉嫌利用職務之便謀取不當利益立案查處。

　　買房裝修後房主竟“另有其人”

　　“花了一百多萬元買的房子,剛剛裝修好入住,卻發現房主竟然不是自己!”提起這次購房經歷,浙江籍劉先生便覺得痛心不已。

　　2011年9月,劉先生經熟人介紹,花110萬元在海南省澄邁縣老城開發區陽光花苑小區買了一套100平方米的房子。2012年2月,退休後的劉先生來到海南,準備在新房中養老度假。

　　“不曾想到,裝修後的新房剛住上不久,就有人找到府來,説這套房子已經抵押給他了,讓‘限期’退房。我當時就傻眼了,趕緊到澄邁縣房管局去查備案登記,結果發現房子以買賣合同備案在某貸款公司名下了。”劉先生説。

　　劉先生的房子被一房多賣的消息在小區中不脛而走,許多業主也紛紛到房管局查詢。根據統計,約有百名以上的業主房子被開發商抵押,總房産價值上億元。

　　事發後,業主們趕緊向澄邁縣公安局老城分局報案。老城分局立即依法受理立案,對開發商澄邁陽光投資有限公司進行取證調查。

　　2013年7月,澄邁縣警方又接到新疆某單位舉報,海南博亞房地産開發有限公司涉嫌購房合同詐騙案件,而該案的主要涉案人員,同樣是澄邁陽光投資有限公司負責人聶某某。於是,澄邁縣紀委、公安局等多部門立即組成聯合調查組,將這兩起案件並案偵查。

　　經查,該案涉及一房多賣的房産共計166套(棟),涉案金額約1.4億元,受害人達104名,涉及19個省市(包括臺灣地區)及美國；涉嫌合同詐騙新疆某單位2億余元；除了利用陽光花苑小區項目用地使用權及地上在建建築物用於抵押向某銀行貸款1.1億元,涉案公司還非法向外借高利借貸資金近6億元,雖已還本息1.96億元,但仍有近4億元高利借貸本息未還。

　　目前,澄邁縣公安機關已凍結涉案公司及個人名下資金和資産,查扣涉案車輛數輛和遊艇,查封涉案房産150套,追回涉案公司資金8000余萬元,追繳部分贓款,兩項合計追回資金超過1億元。

　　監管不嚴權責不明是重要原因

　　《法制日報》記者了解到,2010年2月,聶某某在明知公司啟動資金不足的情況下,指使皮某某、許某某等其他涉案人員,通過虛假註冊資本方式,誇大履行合同能力,並大肆借貸；採用隱瞞手段,將陽光公司開發的陽光花苑小區商品房出售後再次以預售備案的方式抵押給借款人；或者是將已經以預售備案的方式抵押給借款人的房子,又再次出售給他人。最令人吃驚的是,有的房子以抵押、出售等形式轉手5次。

　　2012年7月,博亞公司在建設熙岸高爾夫公寓二期項目過程中,明知其未取得相關合法施工手續及已將部分項目用地抵押給其他單位的情況下,仍與新疆某單位及相關單位簽訂團購協議,收取預定金並挪作他用。

　　為什麼會發生這樣的事情呢?記者在採訪中了解到,2010年海南國際旅遊島上升為國家戰略後,海南房地産業幾度升溫,使不少不法開發商看到該行業潛在的巨大經濟利益,在強烈的趨利心理支配下,他們置法律不顧,鋌而走險,以身試法。有的房地産開發商虛報註冊資金大肆吹噓其“實力”,致使購房者被其實力雄厚的假像欺騙；有的採取一房多賣、預售商品房不開據正規發票等手段,騙取購房者的錢財；還有的在無預算資金的情況下,倉促開發房地産項目,工程開工後,因資金嚴重不足或根本無開發資金而騎虎難下,欲罷不能,便採取一房多賣、一房多抵“空手道”的欺詐方式騙錢,從而陷入違法犯罪的深淵。

　　“房地産職能部門監管混亂是‘一房多賣’、先抵押再出售或先售房後抵押等現象發生的重要原因。由於管理部門的職能、運作機制等方面的原因,房地産監管方面存在管理不嚴、權責不明的問題。”海南大學政治與公共管理學院教授章汝先稱。

　　章汝先表示,其一,資質認證不嚴。有些房地産開發商根本不具備開發房地産應具有的資質條件,卻輕而易舉地領取了資質證,公然運作大型房地産開發工程,可見管理部門在房地産開發行業的資質審查中,存在嚴重的瀆職行為。其二,審批房地産業的預售許可證把關不嚴,已是一個不爭的事實,在項目法定的配套費用未付或者還是“樓花”、“未封頂的在建樓”時,房管部門便發給開發商預售許可證,任其“挖地”叫賣,每售一套房也未按規定到房管部門審核備案。有的開發商對未取得預售許可證的商品房在市場上公開銷售,房地産管理部門不督促辦證。

　　上述分析已被事實證明。1月12日,海南省紀委向媒體通報稱,澄邁縣委原副書記盧勇、縣國土局原局長盧志剛、縣住房保障與房産管理局原局長林中校等3名公職人員,利用職務上的便利,涉及此案為他人謀取利益,在工業項目用地、土地使用性質變更、房地産項目容積率調整、審批辦理商品房預售許可證等事項過程中,多次收受他人賄賂。省紀委、監察廳決定給予3人開除黨籍、行政開除處分,並將3人涉嫌犯罪問題移送司法機關依法處理。

　　應推進構築房地産反欺詐機制

　　事實上,類似這樣“一房二賣、一房多押”的房産糾紛案例,近年來在海南時有發生。儘管海南已有較為完備的商品房合同備案制度,但市場上在售商品房多為期房,從合同備案完畢到最終交房,一般需要1至2年時間。在當前樓市調控嚴厲背景下,開發商資金鏈普遍緊張,在生死存亡之際,一些人鋌而走險進行“一房多賣”,以謀求更多資金髮展。

　　“加強房地産預售商品房的管理監督力度是根治‘一房多賣’的首要措施。”海南大學法學院教授童偉華稱,房地産業急劇升溫,發展迅速,相關部門加強有效監管顯得尤為必要和迫切。政府管理部門要嚴格審查房地産企業的資質,確保該類企業完全具備房地産開發資質的實質要件；要加強對房屋銷售的監督管理工作,切實履行監督管理職責,從源頭上避免一房兩證、一房兩賣現象的發生。

　　不僅如此,童偉華表示,房管部門應當嚴格審批房屋預售許可證和嚴格監督房屋預售、抵押登記,確認開發商完成國家預售規定的配套建設和交納應繳的費用,並完成預售前的所有法定行為,達到“五證齊全”的前提下,方可指令預售許可,發給開發商預售許可證。在預售過程中,相關政府部門還得做好跟蹤監督工作,嚴格審查每套房屋、每棟樓房的銷售是否合乎相應法規的要求,從根本上堵住重復售房的漏洞。

　　“房地産管理部門必須花大力氣理順各級職能,做到上下銜接,同級權責範圍明確,避免多頭管理、重復管理。要從方便群眾、遏制欺詐的原則出發,建立快捷有效的房地産權證、查封抵押登記電腦查詢系統,避免一房多賣、一房多抵的現象發生,構築房地産反欺詐機制。”海南律師陳劍稱。