多地“準地王”連續叫停釋放下一步調控信號

　　10月15日，杭州市國土局繼叫停蕭山區準地王后，又暫停了原定於10月18日下午出讓的杭師大兩宗宅地，這是連日來土地市場的第三次叫停事件。不久前，北京大龍後沙峪地王也在出讓公告發出後被緊急叫停。和此前的夏家衚同、農展館地塊不同，業內對於這三次連續叫停準地王的拍賣給予了更多解讀，有人認為這是地方落實國土部官員對於年內不再出地王表態的應和，更多人則認為這是下一步調控開始的信號。

　　地市急需降溫

　　地市的升溫已經讓許多業內人士意識到了危機的存在，此輪反彈已盛于2009年、2010年的地市。

　　今年9月4日，融創中國以單價7.3萬元/平方米斬獲北京農展館地塊，創全國單價地王。

　　隨即在9月5日，新鴻基旗下企業在經過208輪舉牌後，以217.7億元奪得了掛牌價高達175.26億元的上海徐家匯中心項目地塊，溢價率達24.2%，折合樓面價37264.4元/平方米。當日下午，在杭州土地市場，綠地、濱江和世茂三家企業以總價136.73億元瓜分了華家池三塊地。幾乎同時，世茂地産在蘇州以47.25億元總價拿下了金雞湖兩宗地塊。

　　在地王的影響下，今年9月中原監測40個城市經營性用地環比上升約27%。其中含住用地供應環比上升約12%，商服用地成交環比大幅上升約107%。商服用地大幅攀升主要得益於前期商服用地供應的增加及開發商購地積極性的持續。

　　同時土地出讓金環比上升約62%。其中含住用地環比上升約50%，商服用地上升幅度較大，環比大幅上升約109%。40個城市平均樓面地價整體上漲約34%，其中一二線城市平均樓面地價上漲，三四線城市則下跌。

　　在此輪上漲中，北京商報記者看到，一二線城市的地價上漲幅度最大，其中一線城市平均樓面地價環比上漲約13%，二線城市環比大幅上漲約110%，三四線城市環比下降約20%。二線城市含住用地平均樓面地價大幅上漲，超過一線城市，主要得益於9月二線城市成交的含住用地位置相對優越，如杭州、南京等地9月平均樓面地價破萬元。

　　連續高漲的地市已經引發了市場的連鎖反應，隨即導致房價出現了大幅上漲，特別是一線城市。據中國指數研究院9月百城房價指數顯示，北京房價環比上漲3.75%，同比上漲26.88%，居百城漲幅之首。與此同時，廣州、深圳等一線城市房價同比漲幅均超過20%，高於其他城市。

　　“地市轉暖帶動房價上漲的趨勢越加明顯，因此樓市降溫需從地市下手。”一位業內人士向北京商報記者表示。

　　調控信號釋放

　　其實每次樓市調控之初，地市會首先釋放明顯信號，這主要是由於地市反映的是市場預期，也是政策出臺的鋪墊。

　　2009年樓市轉暖，各地土地市場出現爆炸性增長，隨即的2010年初，兩會之前北京出現了一日三地王的盛況，隨後限購政策出臺，樓市調控大幕隨即拉開。

　　而縱觀目前狀況亦是如此，滬杭蘇一日內連續出現多個地王，已經引發了市場警惕和監管層的重視。

　　10月9日下午， 北京市土地整理儲備中心發佈公告稱，“現因故暫停北京市順義新城第21街區21-18-001a、21-18-001c地塊R2二類居住用地、C9其他公共設施用地的出讓”。據悉，該地塊為原大龍地王天竺22號地的一部分。

　　隨即，杭州市國土資源局蕭山分局10月9日和10日分別挂出公告，稱據蕭山分局遞交函告要求，經區招管辦備案，蕭政儲出(2013)31號，蕭政儲出(2013)32號地塊因故撤銷拍賣出讓。

　　隨後的10月15日，杭州市國土資源局正式發佈公告稱，以掛牌方式出讓的杭政儲出(2013)77、78號地塊，因需進一步深化規劃等原因暫緩出讓。

　　在連續暫停準地王的拍賣背後，是國土資源部的表態。今年9月25日，國土資源部在北京召開部分地區和城市房地産用地管理和調控座談會。對一些地方政府默許甚至助推出現高價地，抬升房價地價；或在債務壓力下集中推出優質地塊，忽視有關均衡供地要求等行為提出了警示。同時明確，各地務必嚴防密控，將嚴防高價地作為近期市場穩定的首要工作目標。

　　而多數業內人士則認為，即將召開的十八屆三中全會將是地産新一輪調控來臨的時間點。

　　長效機制能否見效

　　從限購到房産稅再到長效機制，對於樓市調控的各種藥方不斷，但是從曾被稱為史上最嚴的限購政策而言，以往調控政策均為頭痛醫頭、腳痛醫腳的“階段性政策”，很難起到治本的作用。

　　面對近期樓市的暴漲，長效機制調控的風聲再起。日前媒體報道稱住建部等部門近期將對成都等地樓市進行調研，目的在於收集相關資訊，總結各地調控樓市經驗教訓，醞釀的長效機制正在制定中，並已經數易其稿。目前對於長效機制的具體描述，這是一個“大而全”的政策，包括住房用地供應體系、房地産稅收制度、金融制度和住宅産業化等方方面面。

　　其中特別涉及到了有關房地産企業直接融資的政策可能會得到明確，房地産企業融資將進一步市場化、多元化。其中，備受市場關注的房地産投資信託基金(REITs)政策方案，已被相關機構提交至決策部門。

　　但與融資層面的鬆動不同，未來的土地供應政策仍將趨緊。其中，推進城鎮化將可能帶來大量房地産用地需求，但為防止土地被粗放利用，土地政策反而可能更加嚴格。

　　一些業內專家卻認為，融資寬鬆和土地政策趨嚴，將導致地價的進一步上漲。“其實樓市的矛盾就是平衡住宅的保障性和市場化，在我們國家住宅還是許多人保障問題時，過分市場化導致了現在一系列問題的出現，因此調控首先還是要明確保障大多數人的居住，而後才能適當地住房市場化。”賴大臣