溫州“全民炒房”導致實業“失血”

　　溫州作為中國樓市“風向標”，如今率先出現房價下跌、資本撤離、“棄房”顯現等樓市泡沫破裂跡象，為全國其他城市狂飆發展的樓市提出警示。“全民炒房”吸走溫州豐裕的民間資本，經濟“脫實向虛”導致實業“失血”、傳統低端産業錯失轉型良機。重振實業，推動資本“脫虛返實”、産業向高端發展，是擺脫危機的良策。

　　樓市“只漲不跌”神話破滅

　　《經濟參考報》記者調查發現，儘管有個別樓盤熱賣，但溫州房價下跌遠未觸底，後續下行壓力依舊巨大。當前在溫州樓市，不管是房屋還是土地供應都接近歷史高點，房屋拍賣等隱性供給也急劇放大。與此相對，房價下跌逼出投資客、剛需承接能力有限、外來購房者寥寥，需求大幅萎縮，後市供過於求必然引發新一輪“降價潮”。

　　甌海區甌海大道一側是溫州近三年多個高端樓盤的聚集區。記者走訪“香緹公館”、“鉑金”、“新京都家園”、“金域中央”等多個樓盤發現，這一片樓盤入住率極低，幾乎有80%以上空置，而同區域其他幾個樓盤正在施工、即將迎來開盤交付高峰。一直在此做房産仲介的溫州京都房産經理李軍武説“已經兩個月沒有生意了，雖然房價從每平方米4萬降到了現在的每平方米2.4萬，但這只是掛牌價，根本沒人來接盤。”

　　更大的房屋供應量正源源不斷涌入市場。新盤開發速度並未明顯降低，不少房主急於出手，二手房掛牌量急劇攀升。李軍武説，“現在手裏面光一個樓盤就有幾十套掛牌，有的甚至是一個單元挂出來賣。”與此同時，進入處置程式的房屋也陸續公開拍賣，儘管只有上千套的數量，但起拍價的設定對市場預期影響明顯。“幾方面的供給疊加，加之房價處於下行通道，導致房價下降壓力空前。”溫州大學房地産研究所研究員陳鴻分析道。

　　需求萎縮給了樓市泡沫“致命一擊”。過去幾年，溫州一直是“三線城市、一線房價”，但這種畸高房價並不像北上廣深等城市由需求推動，而完全是一種擊鼓傳花式的遊戲。如今房價大跌，“鼓停花落”，投資客撤離。從需求結構看，小部分當地人及眾多外來務工者是樓市剛需，但即使房價下降，他們也難以承受，加之“追漲殺跌”心理作用，樓市需求一落千丈，房價深跌在所難免。

　　溫州市住房和城鄉建設委員會新聞發言人戴旭強表示，與2011年初調控前相比，眼下溫州商品房價格平均縮水幅度為26%。多位市場人士指出，事實上溫州樓市泡沫已經破裂，因為即使房價下降了26%，接盤者依舊寥寥。在房價下行期如果有價無市，那接下來肯定還會降價。

　　“全民炒房”導致實業發展受困

　　記者在溫州調查發現“棄房”只是表像，溫州更大的問題是前幾年“全民炒房”將豐裕的民間資本吸引到樓市之中，多數企業家大玩資本運作等虛擬經濟，實體經濟因“失血”而錯失轉型良機。如今樓市遇阻、外部經濟環境趨惡，溫州企業普遍遭遇經營困難，以民營經濟為主的整個溫州經濟也遭遇發展之厄。

　　溫州當地企業主史哲説，溫州因“炒房團”而聞名，如今正為“炒房”付出代價“溫州‘炒房團’是多種因素促成的，比如，民間財富充盈、溫州人敢闖敢為、民間借貸市場發達，以及當時經濟刺激政策的出臺和銀行寬鬆的信貸‘放水’。”曾參與“炒房”的史哲説，當時他周邊所有的親戚朋友，不管是企業主還是公務員，全都投入到“炒房”之中。

　　“全民炒房”抽幹了溫州民間資本。據溫州中小企業發展促進會的統計數據，在2008年-2010年期間，溫州房地産市場資金規模約為1000億元，而歷史最高峰達到2000億元，民間借貸佔到樓市資本的約六成。“樓市就像一個磁鐵，吸走了民間、企業、銀行等幾乎所有可流動的資本。”陳鴻説，這樣的結果可想而知，企業荒廢了、民間沒錢了，資本都沉澱到樓市中去了。

　　“全民炒房”讓實體經濟“失血”，房價下跌刺破樓市泡沫，溫州經濟“脫實向虛”後遺症顯現。來自權威部門的數據顯示，2012年在16個主要經濟指標中，溫州市大多數指標處於全省“倒數”行列，其中每人平均G D P、G D P增幅、規模以上企業工業總産值、財政總收入、進出口總額、社會消費品零售總額等等9項指標均倒數第一。而多年前，溫州發展歷來雄居浙江省前三名。

　　可為其他城市警示的是，“炒房”更大的問題是錯失産業轉型升級機會。《經濟參考報》記者在溫州多個“塊狀經濟”鄉鎮調查發現，近幾年，這裡的産業主導依舊是皮鞋、紐扣、拉鏈，利潤早就被人工成本吞噬，企業紛紛陷入經營困局。“不管是‘棄房’還是民間借貸危機、擔保鏈危機，説到底都是因為企業脫離主業、實業而起。”史哲頗為感慨地説。

　　實業“失血”的後遺症仍在繼續。一些銀行人士表示，當前出現“棄房”的主因是企業經營出現困難，溫州企業形勢普遍不好，並非由銀行抽貸造成，而是當地企業發展路徑出了問題。部分企業因為“炒房”瀕臨倒閉，企業主紛紛歸因于銀行收貸抽貸，甚至要求政府救助，結果救下來後，他們繼續“炒房”，這樣的企業只能在“低小散”裏打轉。

　　一些當地企業家指出，溫州企業經營困難，與銀行等很多領域的壟斷大有關係。作為靠市場雨露發展起來的地方，溫州企業幾乎涉足了可以進入的所有行業，但是很多傳統行業即使做得再好，也難以扭轉頹勢。溫州需要的是壟斷行業的改革與放開。

　　“重振實業”方能走出困境

　　儘管風險總體可控，但溫州“棄房”現象值得深思。陳鴻等專家認為，“棄房”現象一方面給狂飆發展的中國樓市敲響警鐘；另一方面對各地“炒房”“脫實向虛”的經濟發展格局提出警示。

　　“溫州經濟就是中國經濟的一個縮影。”許多專家表示，溫州作為中國市場經濟的前沿地帶，問題最先顯現。溫州房價大跌、出現“棄房”，為許多二三線城市敲響警鐘。中國指數研究院研究員曹旭東分析指出，“許多二三線城市面臨同樣的問題，只是沒有溫州如此明顯而已。”最近幾年，許多二三線城市樓市存在較強的封閉性，投資需求拉動的繁榮很容易掩蓋實際需求不足的現實。

　　脫離實業的樓市“炒作”只能是浮萍，一旦投資需求被限制，結局是樓市崩盤、實業受損。儘管樓市調控手段會向市場化方向邁進，但“去投資”仍是方向，這意味著很可能有其他的城市步溫州的“後塵”。

　　值得注意的是，過去的經濟刺激政策和銀行信貸“放水”對溫州“炒房”起到了推波助瀾的作用，也讓不少企業錯判形勢，付出沉重代價。專家指出，當時不少企業主都認為錢太多、太容易貸了，結果資本過剩帶來的不是金融家的誕生，而是脫離實業“炒作”遊戲盛行，今後經濟刺激政策需更加審慎。

　　溫州當地已經重新審視發展路徑“重振實業”、引導資本“脫虛返實”被確定為新的發展方向。為此，溫州市研究制定了《關於進一步加快實體經濟發展的意見》等所有政策文件，謀劃提出了一套“組合拳”。有專家指出，這是一個代價巨大的輪迴，原本靠民營經濟、實業産業發展起來的溫州，在經歷了一系列曲折的生死考驗後，需要重新回到原點，找準方向。