預期失控助漲房價 多地暫停“準地王”入市

　　記者 張敏

　　樓市無假期。剛剛過去的“十一”長假期間，多數熱點城市樓市量價齊升，成交量直逼歷史同期峰值。長假結束後，“銀十”行情延續，一些地區再現“一房難求”的局面。

　　在本輪樓市異動過程中，預期失控被認為是推動房價上漲的重要因素。其中，因高價地頻出引發的漲價預期，以及因傳言引發的政策鬆動預期，在很大程度上使市場陷入恐慌。隨著房價攀升，購房者買漲情緒恐將在短期內繼續存在。

　　當前長效機制已經成為市場關注的焦點。但短期之內，主管部門更傾向於採用行政手段引導預期。按照主管部門的要求，近日北京、杭州分別暫停了兩宗熱門地塊的出讓，目的在於釋放平抑地價信號。業內人士認為，未來可能有更多的熱點城市採取這一舉措。

　　賣方掌握市場定價權

　　中原地産研究中心統計數據顯示，今年國慶長假期間(10月1日-7日)，全國主要的54個城市新建住宅簽約套數為19572套，比上年同期上漲了6.2%。一些熱點城市成交量仍接近近五年的峰值。各地的數據顯示，長假過後的一週，樓市成交量仍保持在較穩定的水準。一些新開盤的項目出現了“日光”局面。

　　長假期間樓市向好是“金九”行情的延續，但真正讓人驚訝的還是房價上漲的趨勢。來自中國指數研究院的數據顯示，今年9月，全國百城新建住宅平均價格為10554元/平方米，環比上漲1.07%，漲幅比8月擴大0.15個百分點。自去年6月以來連續16個月上漲。而根據網易房産數據中心的監測，僅僅在“十一”長假期間，深圳成交房屋的均價就達到38000元/平方米。

　　實際數據恐怕還要超出上述統計。據中國記者調查，位於北京大興區的金融街融匯、住總萬科橙等多個項目，在建委備案及對外報價均為1.8萬元/平方米左右。但在實際銷售中，購房者需根據不同的戶型，在首付中額外繳納數額不等的“精裝修”費用。這進一步提高了購房成本。

　　“雖然定價提高有各項成本抬升的因素，但從供需雙方的強弱態勢來看，供應方顯然已經牢牢掌握了定價權。”京城某上市公司銷售總監向中國證券報記者表示。

　　市場供不應求的態勢是導致出現“賣方市場”的原因。以北京為例，近幾年來，北京市場的商品住房土地有效供應量(不含保障房用地)遠低於同期商品住房銷售量，市場明顯供不應求。來自北京市住建委的數據顯示，截至10月9日，北京商品住宅庫存(期房+現房)為59921套，歷史上首次跌破6萬套，去化週期不足半年。

　　另一個重要因素在於房企充裕的資金。截至日前公佈今年前9月銷售業績的15家房企，總銷售業績達到5455億元，同比增長了42%。其中部分企業已提前完成全年銷售目標。

　　熱點城市供不應求的大勢以及房企不缺錢的現狀，使定價權牢牢掌握在賣方手中。一個案例便是，在7月北京房山區誕生區域單價“地王”之後，同區域一些新房項目便紛紛推遲開盤日期，以求上調價格。

　　改善型需求佔比攀升

　　從需求方的角度看，購房者對價格的承受力在進一步提高。有統計顯示，近幾個月來，北京樓市成交的平均戶型面積均有一定程度的提高。這種變化説明，改善型需求正在逐步入市。

　　北京房山區某商品房項目負責人向中國證券報記者表示，在今年上半年的市場交易中，首次置業需求仍佔絕對優勢；而從年中開始，對價格承受力較高的改善型需求開始佔據越來越大的比例，這也成為近期支撐北京房價的重要因素。

　　在不少業內人士看來，引發近期樓市異動的需求因素中，還有恐慌性情緒存在。從今年7月開始，在各路豪強的爭搶下，一線城市陸續誕生了一批單價和總價“地王”。短短不到兩個月的時間，北京“地王”門檻已從4萬元/平方米攀升至7萬元/平方米。進入8月，“地王潮”從一線城市逐漸蔓延至二線城市。10月10日，天寶遠東以5.68億元拿下浦東新區濰坊新村街道黃浦江沿岸E18單元7-7住宅地塊，溢價率63.2%，樓板價40106元每平方米，這意味著今年上海單價地王易主。

　　如果説“地王”的誕生只是個案，土地成本提高則已是普遍現象。最近兩個月來，北京的臺湖、孫河、亦莊、房山等區域的土地成本均達到歷史高點，這種普漲現象也成為推升北京房價“六環過兩萬”的重要因素。

　　此外，樓市政策鬆動預期也在助長恐慌情緒蔓延。今年以來經濟復蘇力度不及市場預期，有關“房地産救經濟”的論調再次出現，加之各地地方債務壓力增大以及城鎮化概念的發酵，市場預期樓市政策可能有所鬆綁。與此同時，房地産長效機制的醞釀，也在引發行政調控手段退出的論調。

　　一方面是土地成本提高引發的漲價預期，另一方面是市場傳言帶來的調控鬆動預期。在兩種預期“夾攻”下，市場出現恐慌的買漲情緒便不難理解。

　　業內人士認為，在市場供需關係短期內難以平衡的情況下，預期管理失控正在助長樓市異動。在我國房地産行業發展史上，這種情況並不少見。

　　多數分析認為，隨著房價的不斷攀升，年末數月的房地産成交量可能受到一定的抑制。但當前導致市場恐慌情緒的因素仍然存在，因此未來一段時間，房地産市場的量價仍將維持在相對較高的水準。

　　行政調控存加碼可能

　　市場異動往往是政策調整的先兆。從一些地方政府近期的動作不難看出政策調整的端倪。

　　10月9日，北京市國土局暫停了“順義新城第21街區21-18-001a、21-18-001c地塊”的掛牌出讓。雖然已“改頭換面”，但外界對該地塊並不陌生。2009年11月20日，大龍地産曾以總價50.5億元、單價2.99萬元/平方米的成本競得順義區後沙峪鎮天竺開發區22號地塊，成為當時北京單價、總價雙料“地王”。此次暫停出讓這宗低密度地塊，正是“老地王”的一部分。

　　無獨有偶，杭州市國土資源局蕭山分局也暫停了本擬於10月10日出讓的“杭州蕭山湘湖地塊”，該地塊因位置稀缺、起價高而被認為是杭州的“準地王”項目。同時被暫停出讓的，還有位於蕭山主城區金城路的一宗50.6畝的商住地塊。

　　兩個熱點城市相似的動作，被認為與中央管控“地王”的思路有關。今年9月25日，國土資源部召集16個城市國土資源部門負責人專題研究房地産用地管理和調控。國土部明確提出要在穩定土地供應的同時，平抑地價信號，供求緊張的城市務必做到年內不再出“地王”影響預期。

　　據悉，上述16個城市包括北京、上海、廣州、深圳等一線城市，以及近期出現“地王”的天津、杭州、南京、蘇州等二線城市。因此，國土部上述“約談”的意圖十分明顯。

　　分析人士認為，未來將有更多的城市效倣上述兩地的做法，推遲熱門地塊的出讓。與此同時，在土地出讓中，“限地價競房價”等手段將越來越多地運用。今年四季度，各地的“地王”出現頻率將有明顯削弱。

　　另有觀點認為，為維護三中全會前後樓市的穩定，短時間內樓市調控政策的總基調不會發生大的變化。對於熱點城市來説，行政手段甚至有加碼的可能，如“限價令”、“限房價競地價”等手段範圍可能擴大。

　　事實上，此前出現的高地價和高房價，已使得部分上市房企再融資申請的審批速度有所放緩。因此，在樓市長效機制尚無法很快建立之時，現有的調控政策還將在相當長的時間記憶體在。

　　近幾個月來看，高層表態似乎較少提及房地産調控。有分析認為，隨著長效機制的出臺，未來的樓市調控思路將可能發生根本變化。近期的一輪樓市異動可能會加快上述機制的出臺步伐。

　　據了解，未來一段時間高層可能會率先公佈有關房産稅試點擴圍、個人住房資訊系統聯網等工作的進展情況，並明確房地産用地供應的相關長效政策，從而穩定市場預期。